| Plan: | Emmer-Compascuum |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2009038-0703 |
De regels zijn een juridische vertaling van het planologisch/ ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is. Dit heeft alsnog geleid tot een tot een bestemmingsplanregeling met 51artikelen.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld.
Bouwregels
In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarbij de bouwmogelijkheden mee worden gereguleerd. Hoofdgebouwen moeten altijd worden gebouwd binnen een daarvoor aanggeduid bouwvlak. Uitgangspunt voor de bebouwing is de bestaande voorgevel, die is vastgelegd door middel van de aanduiding 'gevellijn'. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Daarnaast is op de verbeelding per bestemmingsplan de maximale bouw- en/of goothoogte aangegeven. Waar het wenselijk is om het huidige bebouwingsbeeld in stand te houden zijn tevens aanduidingen opgenomen ten aanzien van bijgebouwen of de kapvorm van daken.
Flexibiliteit
Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning
Met de nadere eisen
kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.
| Bij toepassing van een ontheffing en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
| 1. Woonsituatie: |
| Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. |
| 2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
| In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. |
| 3. Culthuurhistorie |
| i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; |
| 4. Verkeersveiligheid |
| Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
| 5. Sociale veiligheid |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
| 6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding |
| Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
| 7. Milieusituatie: |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
| 8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen |
| Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Figuur 5.1: Beoordelingscriteria ontheffingen en nader eisen
De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
Staat van inrichtingen
In diverse bestemmingsplanregels van dit bestemmingsplan wordt verwezen naar een staat van
inrichtingen. Hierin zijn de toegestane vormen van bedrijvigheid in het plangebied opgenomen. Deze staat van inrichtingen is ontleend aan de 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, 2009. Op basis van deze lijst is voor het bestemmingsplan Emmer-Compascuum een specifieke Staat van inrichtingen opgesteld voor het bedrijventerrein en voor de kern zelf. Aan deze lijst is een onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten toegevoegd en als bijlage bij de regels opgenomen. Reden voor toevoeging van dit onderscheid is de bescherming van de aanwezigen in objecten. Daarnaast is het van belang dat bij de bouwplantoetsing geen verkeerde afweging wordt gemaakt in het kader van de kwetsbaarheid. De keuze voor kwetsbaar of beperkt kwetsbaar kan namelijk gevolgen hebben voor saneringsopgaven, weigeren van vergunningsaanvragen en negatief adviseren op ruimtelijke plannen. Op het moment dat een kwetsbaar object aanwezig is, kan een risicovol bedrijf niet meer in dezelfde omgeving worden toegelaten of uitgebreid. Wordt een kwetsbaar object binnen een risicocontour van een bestaand bedrijf gebouwd, dan kan er een situatie ontstaan waarbij sanering noodzakelijk is. Dit laatste kan dan ook leiden tot planschade. Het is belangrijk dat de afweging niet constant hoeft plaats te vinden (ad hoc), maar dat er vooraf duidelijkheid wordt gegeven of een activiteit/ object kwetsbaar is of beperkt kwetsbaar. Deze problematiek rond de afweging speelt zich landelijk af, maar hiervoor is tot nu toe nog geen duidelijk toetsingskader ontwikkeld. De gemeente Emmen heeft daarom een toetsingskader ontwikkeld en aan de staat van inrichtingen toegevoegd.
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van
werkzaamheden
In artikel Artikel 42 Leiding- Gas is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen
bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
opgenomen. Door het opnemen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden in de bestemming kan de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet altijd en overal in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden worden. Het stelsel van omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamhedenen biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Met een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden kunnen dus geen extra gebruiksmogelijkheden aan een bestemming worden toegevoegd. Voor de gebruiksmogelijkheden blijft de doeleindenomschrijving het kader. Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is bij alle omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamhedenen aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als "normaal" beschouwd kunnen worden.
Opzet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden enkele in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
Artikel 1
De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Behalve de eerste twee begrippen zijn deze omschrijvingen alfabetisch gerangschikt. Zij zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt. Waar nodig zijn begrippen toegevoegd, weggelaten of anderszins aangepast, afgestemd op de lokale situatie.
Artikel 2
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden.
De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarische gronden. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en mestsilo's worden opgericht. Met een omgevingsvergunning is het mogelijk om stallen en schuilgelegenheden ten behoeve van (klein)vee op te richten voor zover het percelen met een oppervlak van ten minste 5000 m2 betreft en de bouwhoogte niet meer dan 3,5 meter, de dakhelling niet minder dan 15 graden en de oppervlakte niet meer dan 50 m2 bedraagt. Binnen de bestemming Agrarisch 1 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt de bestemming te wijzigen in de bestemming bedrijfsdoeleinden, categorie 1t/m 3 als bedoeld in de van deze regels deel uitmakende staat van inrichtingen.
De voor Agrarisch-grondgebonden aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven, bedrijfsgebouwen, bedrijfswoning met bijbehorende bijgebouwen, agrarische gronden, tuin en erven. Binnen deze bestemming is het alleen mogelijk om binnen het bouwvlak te bouwen. Met een omgevingsvergunning is het mogelijk om;
De bestemming Agrarisch - grondgebonden 1 bevat een wijzigingsbevoegdheid voor wijziging van de bestemming in de bestemming bedrijfsdoeleinden, categorie 1 t/m3 als bedoeld in de van deze regels deel uitmakende staat van inrichtingen. Daarnaast bevat de bestemming Agrarisch - grondgebonden 2 een wijzigingsbevoegdheid voor wijziging van de bestemming Agrarisch - Grondgebonden 2, na bedrijfsbeëindiging, in de bestemming Wonen;
Artikel 7
De bestemming Bedrijf is toegekend aan de zelfstandige bedrijven in het plangebied van het bestemmingsplan Emmer-Compascuum.
Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat in woongebieden in principe alleen milieucategorie 1- en 2 bedrijven (de zogeheten lichte vormen) gevestigd kunnen worden. De toegestane vormen van bedrijvigheid in Emmer-Compascuum zijn ontleend aan de 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, 2009. Op basis van deze lijst is voor Emmer-Compascuum een specifieke staat van inrichtingen opgesteld en als bijlage bij de regels opgenomen. De bedrijven met hogere milieucategorie in de woonwijk, zijn in de bestaande situatie aanvaardbaar. Echter een uitwisselbaarheid naar andere categorie 3 bedrijven moet ten gunste van de leefomgeving worden voorkomen. Dit houdt in dat bij verplaatsing/ beëindiging van het betreffende bedrijf alleen eenzelfde dan wel een bedrijf uit een lagere categorie (categorie 1 en 2) op deze locatie gevestigd mag worden. Binnen het plangebied zijn de volgende bedrijven aanwezig met een milieucategorie 3:
Deze bedrijven zijn middels een aanduiding specifiek bestemd.
Daarnaast zijn een kapsalon gelegen aan Hoofdkanaal WZ 108 en een kleinschalig kampeerterrein gelegen aan Hoofdkanaal WZ 106 ook opgenomen binnen de bestemming bedrijf middels een aanduiding. Dit omdat de kapsalon en kampeerterrein binnen een bedrijvenbestemming zijn gelegen maar eigenlijk tot een andere hoofdbestemming behoren.
Voor de bedrijven bestemd met milieucategorie 1, 2 en 3 geldt dat bedrijven met een plaatsgebonden risicocontour van 10-6 / jaar, geluidzoneringsplichtige inrichtingen, zoals bedoeld in het Inrichting- en vergunningenbesluit milieubeheer en vuurwerkbedrijven zijn uitgesloten.
Voor het bouwen van gebouwen geldt dat de bebouwing dient te worden opgericht binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Wonen mag alleen plaatsvinden in de reeds bestaande bedrijfswoningen en niet in bedrijfsruimten. De bedrijfswoning zover deze aanwezig is wordt op de verbeelding met een aanduiding weergegeven. Bijgebouwen behorend bij de bedrijfswoning mogen binnen en buiten het bouwvlak opgericht worden. In de bestemming Bedrijf zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Naast algemene afwijkingen zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen om bedrijven toe te staan die niet in de lijst zijn opgenomen of bedrijven uit een anders categorie dan opgenomen in de lijst, als het bedrijf minder hinder of gelijkwaardige hinder veroorzaakt dan in de bedrijvenlijst verondersteld.
Artikel 8
De voor "Bedrijf, nutsvoorzieningen" aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van het openbare nut geregeld, zoals transformatorgebouwen, gebouwen voor de gasvoorziening, watervoorziening en daarmee gelijk te stellen nutsvoorzieningen.
Artikel 9
Binnen Emmer-Compascuum is een verkooppunt van motorbrandstoffen aanwezig die onder een gelijknamige bestemming is gebracht. Naast de verkoop van motorbrandstoffen, zonder LPG, is binnen deze bestemming uitsluitend detailhandel in bijbehorende accessoires en benodigdheden voor motorvoertuigen en weggebonden artikelen toegestaan. Wonen mag alleen plaatsvinden in de reeds bestaande bedrijfswoningen en niet in bedrijfsruimten. De bestemming Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen kent een mogelijkheid om af te wijken van de gebruiksregels waarbij een ander bedrijf milieucategorie 1 en 2 zoals op de bijgevoegde staat van inrichtingen zich mag vestigen op de voor Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen bestemde gronden met uitzondering van detailhandel bedrijven, bedrijven met een risicocontour van 10-6 en geluidzoneringsplichtige inrichtingen zoals bedoeld in het Inrichting- en vergunningenbesluit milieubeheer.
Artikel 10
De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 ter plaatse van de aanduiding bedrijf tot en met categorie 2 en bedrijven in de milieucategorie 1,2 en 3 ter plaatse van de aanduiding bedrijf tot en met categorie 3. Op het bedrijventerrein is een vestiging van de brandweer aanwezig, deze is middels een aanduiding aangegeven. Daarnaast is specifiek aangegeven waar een verkooppunt motorbrandstoffen met lpg mag worden gevestigd. Risicovolle inrichtingen met een plaatsgebonden risicocontour van 10-6 / jaar, geluidzoneringsplichtige inrichtingen , zoals bedoeld in het Inrichting- en vergunningenbesluit milieubeheer en vuurwerkbedrijven zijn uitgesloten. Detailhandel is behoudens een aantal uitzonderingen ook uitgesloten.
De toegestane vormen van bedrijvigheid in zijn ontleend aan het nieuwe "groene boekje" Bedrijven en Milieuzonering (van maart 2009). Op basis van deze lijst is voor het bedrijventerrein van Emmer-Compascuum een specifieke Staat van Inrichtingen opgesteld en als bijlage bij de regels opgenomen. Bedrijfswoningen zijn alleen toegestaan daar waar dit op de verbeelding met een aanduiding wordt aangegeven.
Gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Geluidzoneringsplichtige inrichtingen ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh), risicovolle inrichtingen en vuurwerkbedrijven zijn uitgesloten.
In de bestemming Bedrijventerrein zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Naast algemene afwijkingen zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen om bedrijven die niet in de lijst zijn opgenomen of (grootschalige) detailhandelsbedrijven toe te staan.
De voor 'Detailhandel 1 en 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel. Er is onderscheidt gemaakt tussen Detailhandel 1 en 2 vanwege het verschil in maatvoering en bouwvorm van de gebouwen. Binnen deze bestemming is het mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding wonen vanaf de eerste verdieping en ter plaatse van de aanduiding wonen in de vorm van 1 bedrijfswoning. Het aantal woningen op de verdieping ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan mag niet worden vermeerderd. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. De bouwvlakken op de verbeelding zijn voorzien van een maatvoeringsaanduiding. In de bestemming Detailhandel 1 en 2 zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken.
De voor Gemengd aangewezen gronden dienen minimaal te bestaan uit een combinatie van twee gelijkwaardige functies van de in de SVBP 2008 opgesomd hoofdgroepen van bestemmingen. De bestemming Gemengd 1 bestaat uit de functies kantoor en detailhandel. Binnen de bestemming Gemengd 1 is een bedrijfswoning toegestaan. De bestemming Gemengd 2 bestaat uit de functies sport, recreatie, zwembad met ligweiden ter plaatse van de aanduiding zwembad en een kinderboerderij ter plaatse van de aanduiding kinderboerderij. De bestemming Gemengd 2 is gegeven aan het sport - en recreatieterrein in Emmer-Compascuum. Voor deze bestemming geldt dat ten dienste van de bestemming een horeca - 1 functie aanwezig mag zijn. Bij een dergelijke Horeca - 1 functie moet gedacht worden aan een (sport)kantine. Een zelfstandige Horeca - 1 functie is niet toegestaan. Binnen deze bestemming is ook een mogelijkheid tot afwijken van de bouwregels opgenomen voor het bouwen van een antennemast met installatieruimte buiten het bouwvlak met een maximale oppervlakte van 25 m². Voor de bestemming Gemengd 1 en Gemengd 2 geldt dat gebouwen binnen het bouwvlak gerealiseerd dienen te worden waarbij de bouwvlakken op de verbeelding zijn voorzien van een maatvoeringsaanduiding. In de bestemming Gemengd 1 en 2 zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken.
Artikel 15
De op de verbeelding voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorziening en water. Andere bouwwerken, sport- en speelgelegenheden, fiets- en voetpaden, toegangswegen in- en uitritten en nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen mogen binnen deze bestemming ook opgericht worden. Binnen de bestemming groen is geen bouwmogelijkheid opgenomen. Het is niet mogelijk om parkeergelegenheden in het groen te realiseren. De reeds bestaand parkeervoorzieningen binnen de bestemming Groen mogen voortgezet worden maar kunnen direct omgezet worden in groen.
Artikel 16
De horeca-inrichtingen in het plangebied zijn in verband met de bijzondere functie en mogelijke hinder afzonderlijk geregeld. Afhankelijk van de mate van hinder ten opzicht van de woonomgeving is iedere horeca-inrichting in een categorie ingedeeld. Deze categorie is met een eigen specifieke functieaanduiding op de verbeelding aangegeven. Deze functieaanduiding correspondeert met een bepaald type horecabedrijf, zoals omschreven in de begripsomschrijving. Het onderscheid tussen de functieaanduidingen heeft te maken met de dag-, avond- of nachtelijke openingstijden en, in het verlengde hiervan, de verkrijgbaarheid van (sterk) alcoholische dranken. In de begripsomschrijving is van de verschillende horecabedrijven een nadere omschrijving opgenomen. In oplopende volgorde van zwaarte gaat het om horecaondernemingen vergelijkbaar met lunchrooms, broodjeszaken, sportkantine (categorie 1), restaurants (categorie 2), cafés (categorie 3), bardancings en discotheken (categorie 4) en logiesverstrekkende bedrijven, zoals hotels en pensions (categorie 5). Voor de categorieën geldt een uitwisselbaarheid tussen de bestemmingsklassen en wel zodanig dat in een zwaardere klasse (bijvoorbeeld een bar) per saldo een lichter gekwalificeerd horecabedrijf mag komen. Echter het is niet mogelijk de voor Horeca 5 (H5) aangewezen gronden om te zetten naar Horeca 4 categorie. De bestemming Horeca valt in dit plangebied uiteen in 3 categorieën horeca te weten: horeca inrichting categorie 1, horeca inrichting categorie 1 en 2 en horeca inrichting categorie 1 tot en met 3. In een aantal horeca-inrichtingen wordt tevens gewoond, dit is middels de aanduiding wonen aangegeven. Voor alle Horeca vormen geldt dat (hoofd)gebouwen in het bouwvlak gerealiseerd dient te worden. Bijgebouwen behorende bij een bedrijfswoning mogen binnen en buiten het bouwvlak opgericht worden. De bouwvlakken op de verbeelding zijn voorzien van een maatvoeringsaanduiding. In de bestemming Horeca zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken.
Artikel 17
De voor 'Kantoren' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren. Andere bouwwerken, parkeervoorzieningen, toegangswegen in- en uitritten, kunstwerken en waterwerken en nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen mogen eveneens binnen deze bestemming opgericht /aangelegd worden. De bebouwing dient te worden opgericht binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. De bouwvlakken op de verbeelding zijn voorzien van een maatvoeringsaanduiding. In de bestemming Kantoor zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken.
Artikel 18
De gronden die op de verbeelding aangewezen zijn voor Maatschappelijk mogen gebruikt worden voor maatschappelijke voorzieningen. Bij maatschappelijke voorzieningen gaat het bijvoorbeeld om gezondheidszorg, zorg en welzijn, religie, bibliotheken, openbare dienstverlening, culturele voorzieningen, verenigingsleven, nutsvoorzieningen en voorzieningen voor sport en sportieve recreatie. Vanwege de diverse maatschappelijke functies wordt in deze bestemming gebruik gemaakt van functieaanduidingen om de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming of een gedeelte daarvan nader te specificeren. Gebouwen dienen in het op de verbeelding aangegeven bouwvlak opgericht te worden. De bouwvlakken op de verbeelding zijn voorzien van een maatvoeringsaanduiding. Tevens geldt voor deze bestemming dat ten dienste van de bestemming een Horeca -1 functie aanwezig mag zijn (kantine). Een zelfstandige Horeca -1 functie voor bedrijfsmatige doeleinden is niet toegestaan. In de bestemming Maatschappelijk zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken.
Artikel 19
Binnen het plangebied is een begraafplaats aanwezig. Ten behoeve van de begraafplaats mag een aula, onderhoudsruimten/bijgebouwen en andere bouwwerken, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, toegangswegen, kunstwerken en waterwerken, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen worden opgericht. Daarnaast is een horeca categorie 1 ten dienste van de bestemming toegestaan. Een zelfstandige Horeca -1 functie voor bedrijfsmatige doeleinden is niet toegestaan. Gebouwen dienen in het op de verbeelding aangegeven bouwvlakken opgericht te worden. De bouwvlakken zijn voorzien van een maatvoeringsaanduiding. In de bestemming Maatschappelijk - Begraafplaats zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken.
Artikel: 20
De gronden aangewezen voor "Maatschappelijk - Onderwijs" zijn bedoeld voor scholen ten behoeve van het basisonderwijs, speciaal onderwijs, voortgezet onderwijs, peuterspeelzaal, kinderdagopvang en buitenschoolse opvang. Andere bouwwerken, sport- en speelgelegenheden, toegangswegen in- en uitritten, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen mogen eveneens binnen deze bestemming opgericht /aangelegd worden. Daarnaast is horeca categorie 1 ten dienste van de bestemming toegestaan. Een zelfstandige Horeca -1 functie voor bedrijfsmatige doeleinden is niet toegestaan. Binnen de bestemming Maatschappelijk - Onderwijs komen de aanduidingen buurthuis en ijsbaan voor. Dit vanwege het feit dat de school aan het Westerdiep OZ 96 ook gebruikt wordt als buurthuis en er achterop het terrein een ijsbaan aanwezig is. Voor de bebouwing geldt dat deze alleen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd mag worden. De bouwvlakken op de verbeelding zijn voorzien van een maatvoeringsaanduiding. In de bestemming Maatschappelijk - Onderwijs zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken.
Artikel: 21
De voor 'Maatschappelijk - Religie' aangewezen gronden zijn bestemd voor religieuze instellingen zoals kerken, moskeeën, gebedshuizen en andere in aard en omvang vergelijkbare instellingen. Daarnaast is het mogelijk om binnen deze bestemming te wonen ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning. Andere bouwwerken, toegangswegen in- en uitritten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen mogen eveneens binnen deze bestemming opgericht /aangelegd worden. Daarnaast is een horeca categorie 1 ten dienste van de bestemming toegestaan. Een zelfstandige Horeca -1 functie voor bedrijfsmatige doeleinden is niet toegestaan. Voor de bebouwing geldt dat deze alleen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd mag worden. De bouwvlakken op de verbeelding zijn voorzien van een maatvoeringsaanduiding. In de bestemming Maatschappelijk - Religie zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken.
Artikel: 22
Er is bewust gekozen om de aanwezige woonzorginstelling een specifieke bestemming te geven. Dit heeft te maken met de omvang van de instelling en omdat de er sprake is van gebruikers/ bewoners die er dag en nacht verblijven. Dit in tegenstellingen tot de overige maatschappelijke functies waar het verblijf / gebruik meestal overdag plaatsvindt. De voor 'Maatschappelijk - Woonzorginstelling' aangewezen gronden zijn bestemd voor zorginstelling, verpleeghuis, beschermd wonen en bijgebouwen. Andere bouwwerken, sport- en speelgelegenheden, fiets- en voetpaden, toegangswegen in- en uitritten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen mogen eveneens binnen deze bestemming opgericht /aangelegd worden. Binnen deze bestemming is een Horeca-1 functie ten dienste van de bestemming mogelijk. Een zelfstandige Horeca -1 functie voor bedrijfsmatige doeleinden is niet toegestaan. Voor de bebouwing geldt dat deze alleen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd mag worden. De bouwvlakken op de verbeelding zijn voorzien van een maatvoeringsaanduiding. In de bestemming Maatschappelijk - Woonzorginstelling zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken.
Artikel: 23
De voor Recreatie - Volkstuin aangewezen gronden zijn bestemd voor volkstuincomplexen, bergingsruimte, kassen, andere bouwwerken, toegangswegen in- uitritten, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Per volkstuincomplex mag maximaal 50 m² bebouwing worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 3 meter.
Artikel: 24
Binnen de bestemming Sport zijn alle sportaccommodaties, uitgezonderd het zwembad en het sport- en recreatiegebied ondergebracht. Indien noodzakelijk zijn met een aanduiding de functies van de sportaccommodaties aangegeven. Andere bouwwerken, toegangswegen, parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen mogen eveneens binnen deze bestemming opgericht worden. Voor de bestemming Sport geldt dat ten dienste van de bestemming een horeca - 1 functie aanwezig mag zijn. Bij een dergelijke Horeca - 1 functie moet gedacht worden aan een sportkantine. Een zelfstandige Horeca - 1 functie is niet toegestaan. Bebouwing mag alleen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd worden. De bouwvlakken op de verbeelding zijn voorzien van een maatvoeringsaanduiding. In de bestemming Sport zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken.
Artikel 25
De voor Sport - Manege aangewezen gronden zijn bestemd voor manege met paardenbak overdekt of niet overdekt, stalruimte en mestopslag. Andere bouwwerken, toegangswegen, parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen en kunst- en waterwerken mogen eveneens binnen deze bestemming opgericht worden. Voor de bestemmingen Sport - manege geldt dat ten dienste van de bestemming een horeca - 1 functie aanwezig mag zijn. Bij een dergelijke Horeca - 1 functie moet gedacht worden aan een sportkantine. Een zelfstandige Horeca - 1 functie is niet toegestaan. Bebouwing mag alleen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd worden. De bouwvlakken op de verbeelding zijn voorzien van een maatvoeringsaanduiding. In de bestemming Sport - Manege zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken.
Artikel 26
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuin, erf en andere bouwwerken. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen worden gebouwd. Voor erfafscheidingen gelden specifieke hoogtematen, overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen maximaal 1 meter hoog zijn op basis van het bestemmingsplan. Middels een omgevingsvergunning wordt de bouw van een erker, afdak, balkon etc. toegestaan, waarbij:
Artikel 27
De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, fietspaden, voetpaden, straten met hoofdzakelijk een functie voor het doorgaande verkeer, informatiesystemen/signaleringsborden, voorzieningen voor het openbaar vervoer, taxistandplaats en parkeervoorzieningen. Binnen deze bestemmingen zijn ook, voor zover aanwezig, andere bouwwerken, kunstwerken, waterwerken, toegangswegen, in- en uitritten, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen opgenomen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel is het mogelijk dat andere bouwwerken worden opgericht.
Artikel 28
De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten, wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen, erven, pleinen en garageboxen ter plaatse van de aanduiding garage. Binnen deze bestemming is het bouwen/aanleggen van andere bouwwerken, kunstwerken, waterwerken, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen eveneens mogelijk. Als gebouw mag uitsluitend een garagebox worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding garage met een maximale bouwhoogte van 3 meter. Garageboxen dienen plat te worden afgedekt. Binnen deze bestemming mag niet worden gewoond. Daarnaast is het mogelijk dat andere bouwwerken worden opgericht.
Artikel 29
De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor water, vaarweg, waterhuishoudkundige voorzieningen, oevers, beplanting en bruggen ten behoeve van de bestemming verkeer ter plaatse van de aanduiding brug. Daarnaast mogen andere bouwwerken, groenvoorzieningen, kunstwerken, waterwerken en nutsvoorzieningen worden opgericht/aangelegd. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel is het mogelijk om andere bouwwerken zoals bruggen, dammen en of duikers aan te leggen, echter deze mogen de waterhuishouding niet belemmeren. Gebruik van de gronden en water als permanente ligplaats voor woonschepen of recreatievoertuigen is niet toegestaan.
Artikel 30
De voor Water - Recreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterhuishoudkundige voorzieningen, recreatief medegebruik, watersport en waterrecreatie niet gemotoriseerd oevers, beplanting en groenvoorzieningen. Daarnaast mogen andere bouwwerken, kunstwerken en waterwerken worden opgericht/aangelegd. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel is het mogelijk om andere bouwwerken zoals bruggen, dammen en of duikers aan te leggen, echter deze mogen de waterhuishouding niet belemmeren. Gebruik van de gronden en water als permanente ligplaats voor woonschepen of recreatievoertuigen is niet toegestaan.
Artikel 31, 32, 33, 34, 35,36, 37, 38, 39, 40 en 41
Binnen het plangebied zijn een viertal type woningen te onderscheiden te weten vrijstaande, aaneengebouwde, gestapelde en twee onder één kap woningen Deze woningen vallen allen onder de hoofdgroep bestemming Wonen, maar zijn daarnaast specifiek bestemd. Dit vanwege de verschillende typen woningen en de variatie in bouwmassa, goothoogte en bouwhoogte. Hierdoor is de hoofdgroep Wonen opgedeeld in 10 specifieke bestemmingen. In het plangebied bevinden zich een tweetal locaties (tussen Koppelweg en Maatschappijweg en tussen Hoofdkanaal OZ en Eerste Koppelveenweg (Kalkdobbe)) waar woningbouw mogelijk is gemaakt maar nog niet is gerealiseerd. De systematiek qua regels en verbeelding (bouwvlakken) van deze locaties wijken hierdoor af van de andere bestemmingen wonen. Hierdoor zijn onder andere de bestemmingen Wonen - Vrijstaand of Wonen - Twee aaneen 1, Wonen - Vrijstaand of Wonen - Twee aaneen 2, Wonen - Vrijstaand 3 en Wonen - Twee aaneen 3 in de regels opgenomen.
Bij Wonen - Aaneengebouwd gaat het om regels die gelden voor grondgebonden aaneengesloten woningen met bijbehorende bijgebouwen, tuin en erven. Aaneengesloten woningen zijn woningen waarvan meer dan twee woningen onder één kap zijn geplaatst (rijwoningen). In enkele gevallen vallen dubbele woningen onder de bestemming Wonen, aaneengesloten gelet op de overeenkomsten met nabijgelegen aaneengesloten woningen. Voor Wonen - Aaneengebouwd geldt dat maximaal 35 m² aan bijgebouwen gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning). Het hoofdgebouw dient binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden waarbij het bouwvlak volledig bebouwd mag worden. Bijgebouwen mogen binnen en buiten het bouwvlak opgericht worden. De bouwvlakken zijn voorzien van maatvoeringsaanduidingen.
Bij Wonen - Gestapeld gaat het om regels die gelden voor appartementsgebouwen, flatgebouwen, duplexwoningen met bijbehorende bijgebouwen, tuin en erven. Het hoofdgebouw dient binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. De bouwvlakken zijn voorzien van maatvoeringsaanduidingen. Bijgebouwen mogen uitsluitend inpandig worden opgericht, tenzij de gronden voorzien zijn de aanduiding bijgebouwen, dan mogen de bijgebouwen buiten het bouwvlak worden opgericht.
Bij Wonen - Twee aaneen 1 gaat het om grondgebonden bungalows, tuin en erven. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden waarbij de bouwvlakken zijn voorzien van maatvoeringsaanduidingen. Bij bungalows geldt dat maximaal 75 m² aan vrijstaande gebouwen gerealiseerd mogen worden buiten het bouwvlak mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning). De bouwvlakken zijn voorzien van maatvoeringsaanduidingen. Voortvloeiend uit het facetbestemmingsplan gemeente Emmen (vastgesteld op 25 september 2008 en goedgekeurd op 10 december 2008) zijn er locaties waar geen bijgebouwen mogen worden opgericht. Deze zijn aangegeven met een aanduiding bijgebouwen uitgesloten.
Bij Wonen - Twee aaneen 2 gaat het om grondgebonden twee- onder- één kap woningen dan wel grondgebonden woningen die door middel van een garage, berging of bijgebouw aan elkaar geschakeld zijn met bijbehorende bijgebouwen, tuin en erven. Voor Wonen - Twee aaneen geldt dat maximaal 50 m² bijgebouwen gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning). Het (hoofd)gebouw dient binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden waarbij het bouwvlak volledig bebouwd mag worden. Bijgebouwen mogen binnen en buiten het bouwvlak opgericht worden. De bouwvlakken zijn voorzien van maatvoeringsaanduidingen. Voortvloeiend uit het facetbestemmingsplan gemeente Emmen (vastgesteld op 25 september 2008 en goedgekeurd op 10 december 2008) zijn er locaties waar geen bijgebouwen mogen worden opgericht. Deze zijn aangegeven met een aanduiding bijgebouwen uitgesloten.
Bij Wonen - Twee aaneen 3 gaat het om grondgebonden twee - onder - één kap woningen dan wel grondgebonden woningen die door middel van een garage, berging of bijgebouw aan elkaar geschakeld zijn met bijbehorende bijgebouwen, tuin en erven. Qua bouwvlakken wijken deze bestemmingen af van de andere woonbestemmingen omdat er grotere bouwvlakken gehanteerd zijn. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden opgericht waarbij 50% van het bouwperceel bebouwd mag worden, met een maximum van 200m² per woning. De gebouwen dienen minimaal 3 meter uit de zij- en achtererfscheiding worden opgericht, tenzij de bouwhoogte niet hoger is dan 3 meter. De bouwvlakken zijn voorzien van maatvoeringsaanduidingen.
Bij Wonen - Voormalige Agrarische Bebouwing gaat het om womingen met kenmerken van een voormalig agrarisch bedrijf / woonboerderij. Het bebouwde oppervlak van de voormalige agrarisch bebouwing is gelet op hun voormalige functie erg groot. Voor Wonen - Voormalige Agrarische Bebouwing geldt dat maximaal 100 m² bijgebouwen gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning). Het (hoofd)gebouw dient binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden waarbij het bouwvlak volledig bebouwd mag worden. Bijgebouwen mogen binnen en buiten het bouwvlak opgericht worden. De huidige hoofdvorm (welke wordt bepaald door dakvorm, bouw- en goothoogte) en de situering van het hoofdgebouw ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, dient te worden gehandhaafd. Met een omgevingsvergunning kan er afgeweken worden van het bestemmingsplan bestemmingsplan het mogelijk wordt een voormalig agrarisch bedrijf op te delen in twee wooneenheden.
Bij Wonen - Vrijstaand 1 gaat het om grondgebonden vrijstaande bungalows, tuin en erven. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden waarbij de bouwvlakken zijn voorzien van maatvoeringsaanduidingen. Bij bungalows geldt dat maximaal 75 m² aan vrijstaande gebouwen gerealiseerd mogen worden buiten het bouwvlak mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning). De bouwvlakken zijn voorzien van maatvoeringsaanduidingen. Voortvloeiend uit het facetbestemmingsplan gemeente Emmen (vastgesteld op 25 september 2008 en goedgekeurd op 10 december 2008) zijn er locaties waar geen bijgebouwen mogen worden opgericht. Deze zijn aangegeven met een aanduiding bijgebouwen uitgesloten.
Bij Wonen - Vrijstaand 2 gaat het om grondgebonden vrijstaande woningen met bijbehorende bijgebouwen, tuin en erven. Bij vrijstaande woningen geldt dat maximaal 75 m² bijgebouwen gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning). Het (hoofd)gebouw dient binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden waarbij de bouwvlakken zijn voorzien van maatvoeringsaanduidingen. Bijgebouwen mogen binnen en buiten het bouwvlak opgericht worden. De bouwvlakken zijn voorzien van maatvoeringsaanduidingen. Voortvloeiend uit het facetbestemmingsplan gemeente Emmen (vastgesteld op 25 september 2008 en goedgekeurd op 10 december 2008) zijn er locaties waar geen bijgebouwen mogen worden opgericht. Deze zijn aangegeven met een aanduiding bijgebouwen uitgesloten.
Bij Wonen - Vrijstaand 3 gaat het om grondgebonden vrijstaande woningen met bijbehorende bijgebouwen, tuin en erven. Qua bouwvlakken wijken deze bestemmingen af van de andere woonbestemmingen omdat er grotere bouwvlakken gehanteerd zijn. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden opgericht waarbij 40% van het bouwperceel bebouwd mag worden, met een maximum van 200m² per woning. De gebouwen dienen minimaal 3 meter uit de zij- en achtererfscheiding worden opgericht, tenzij de bouwhoogte niet hoger is dan 3 meter. De bouwvlakken zijn voorzien van maatvoeringsaanduidingen.
Bij Wonen - Vrijstaand of Wonen - Twee aaneen 1 en Wonen - Vrijstaand of Wonen - Twee aaneen 2, gaat het om vrijstaande en/of twee-onder- een kapwoningen ( twee aaneen). Binnen de bestemming Wonen - Vrijstaand of Wonen - Twee aaneen 1 dient het hoofdgebouw binnen het bouwvlak te worden opgericht. Bijgebouwen mogen binnen en buiten het bouwvlak opgericht worden. De gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen bij een hoofdgebouw mag bij een vrijstaande woning maximaal 75 m² en bij een twee-onder-een kap maximaal 50 m² bedragen, mits niet meer dan 50% van de oppervlakte van het bouwperceel bebouwd wordt. Qua bouwvlakken wijkt de bestemming Wonen - Vrijstaand of Wonen - Twee aaneen 2 af van de andere woonbestemmingen omdat er grotere bouwvlakken gehanteerd zijn. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden opgericht. Bij een vrijstaande woning mag 40% van het bouwperceel bebouwd worden, met een maximum van 200m² per woning. Bij een twee- onder- één kap woning mag 50% van het bouwperceel bebouwd worden, met een maximum van 200m² per woning De gebouwen dienen minimaal 3 meter uit de zij- en achtererfscheiding worden opgericht, tenzij de bouwhoogte niet hoger is dan 3 meter. De bouwvlakken zijn voorzien van maatvoeringsaanduidingen.
Voor alle woonvormen geldt dat het hoofdgebouw in het bouwvlak gerealiseerd dient te worden. Het bouwvlak van het hoofdgebouw is per woning op basis van stedenbouwkundige uitgangspunten bepaald. Als uitgangspunt voor de totale bebouwing op het bouwperceel geldt dat het perceel niet meer dan 50% bebouwd mag worden. Bijgebouwen dienen ondergeschikt aan het hoofdgebouw te zijn en mogen in het bouwvlak maar ook op het zij- en achtererf gebouwd worden. Voor het te bouwen m2 aan bijgebouwen geldt een maximum dat is aangegeven binnen de regels. Voor alle woonvormen geldt dat wonen in bijgebouwen niet is toegestaan. Tevens mag in het bestemmingsplan het aantal woningen niet worden vermeerderd, tenzij dit met een aanduiding op de verbeelding anders word aangegeven.
In de bestemming Wonen zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Naast algemene afwijkingen (o.a. vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw en het bouwen van een bijgebouw voor de voorgevel) zijn er ook specifieke afwijkingen opgenomen. Een voorbeeld hiervan is het bouwen van maximaal 30 meter² aan extra gebouwen voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) uitsluitend op grond van - en vertoon van een medische indicatie. Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten in een deel van de woning.
Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. De specifieke kenmerken van dubbelbestemmingen brengen met zich mee dat deze bestemmingen doorgaans een relatief groot gebied beslaan en veelal op meerdere bestemmingen betrekking hebben.
Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd.
Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden beperkingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen.
In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen.
Artikel 42 Leiding - Gas
In het plangebied ligt een buisleiding ten behoeve van gasvoorzieningen. De dubbelbestemming Leiding - Gas is bedoeld om de leidingen te beschermen tegen invloeden van buitenaf zoals werkzaamheden. In het plangebied zijn de volgende leidingen aanwezig:
Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt dus zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Binnen een afstand van 5 meter ter weerszijden van de gasleiding mag niet worden gebouwd, uitgezonderd gebouwen ten dienste van het openbaar nut met een maximale oppervlakte van 25 meter² en een goothoogte van 3 meter per gebouw. Voor nieuwbouw dient de toetsingsafstand zoals weergeven in de circulaire uit 1984 gehanteerd te worden. Deze toetsingsafstand is opgenomen in de regels behorende bij dit bestemmingsplan.
Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Artikel 43
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
Artikel 44
In artikel zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat het duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.
Artikel 45.1 vrijwaringszone - molenbiotoop
Onder de algemene aanduidingsregels is de gebiedsaanduiding Molenbiotoop opgenomen teneinde vrije windvang voor molen te garanderen. Er gelden beperkingen voor de hoogte van bebouwing binnen en buiten de op de verbeelding aangegeven molenbiotoop.
Artikel 45.2 wro - zone - wijzigingsgebied
Onder de algemene aanduidingsregels is de gebiedsaanduiding wro - zone - wijzigingsgebied opgenomen. Binnen het wro - zone - wijzigingsgebied mag de daar geldende bestemming gewijzigd worden in de bestemming Water met bijbehorende oevers, beplantingen, kunst- en waterwerken. Deze gebiedsaanduiding is opgenomen in verband met de aanleg/herstel van de Runde.
Artikel 46
De afwijkingsbepalingen zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld met een omgevingsvergunning afwijken van de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10 %.
De aflgemene afwijkingsregels mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels afgeweken kan worden. Dit betekent dat niet 2 keer afgeweken kan worden met een omgevingsvergunning van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.
Artikel 47
Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is voorgeschreven in de nieuwe Wro, waarnaar voor deze procedure dan ook wordt verwezen.
In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.
Artikel 48
In dit artikel is het overgangsecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
Artikel 49
In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Emmer-Compascuum ".