| Plan: | Barger-Compascuum |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2009065-0701 |
De regels zijn een juridische vertaling van het planologisch/ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om die regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is. Voor elke bestemming is afzonderlijk een bestemmingsregel opgenomen. Dit heeft alsnog geleid tot een bestemmingsregeling met 30 artikelen.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld.
Bouwregels
In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarbij de bouwmogelijkheden mee worden gereguleerd. Hoofdgebouwen moeten altijd worden gebouwd binnen een daarvoor aangeduid bouwvlak. Uitgangspunt voor de bebouwing is de bestaande voorgevel, die is vastgelegd door middel van de aanduiding 'gevellijn'. Dit betekent dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Daarnaast is op de verbeelding per bestemmingsvlak soms per bestemmingsvlak de maximale bouw- en/of goothoogte aangegeven. Waar het wenselijk is om het huidige bebouwingsbeeld in stand te houden zijn tevens aanduidingen opgenomen ten aanzien van bijgebouwen, de kapvorm van daken of wordt in de regels uitgegaan van de bestaande bouw- en goothoogte.
Flexibiliteit
Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Deze flexibiliteitsbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitsregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In het bestemmingsplan zijn de volgende flexibiliteitsregelingen opgenomen:
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijken van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en/of nadere eisen wordt het beoordelingskarakter gehanteerd zoals in onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor de afwijkingen en de nadere eisen. De uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.
|
Bij toepassing van een ontheffing en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
| 1. Woonsituatie: |
| Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op: - de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; - overlast door lawaai, stank en/of trillingen; - de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; het uitzicht; - de aanwezigheid van voldoende privacy. |
| 2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
| In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: - een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); - de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; - gevelbeelden; - de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; - de hoogtedifferentiatie; - de situering van gebouwen op het perceel; - de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 m² bedraagt. |
| 3. Cultuurhistorie |
| - cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; |
| 4. Verkeersveiligheid |
| Ter waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; - overlast door lawaai, stank en/of trillingen; - benodigde uitzichthoeken van wegen; - de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; - de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; - de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
| 5. Sociale veiligheid |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden met: - de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; - de mate waarin het toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
| 6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding |
| Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: - aanwezigheid van kwetsbare objecten; - de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; - de bereikbaarheid van de bouwwerken; - de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
| 7. Milieusituatie: |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: - de mate van hinder voor de omliggende functies; - de gevolgen voor de externe veiligheid; - de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; - de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; - de gevolgen voor de bodemkwaliteit; - de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; - de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
| 8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen |
| Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Tabel : beoordelingscriteria ontheffingen
De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
Staat van Inrichtingen
In diverse bestemmingsregels van dit bestemmingsplan wordt verwezen naar een staat van inrichtingen. Deze staat van inrichtingen is ontleend aan de 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, 2009. Op basis van deze lijst is voor het bestemmingsplan Barger-Compascuum een specifieke staat van inrichtingen opgesteld. Aan deze lijst is een onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten toegevoegd en als bijlage bij de regels opgenomen. Reden voor toevoeging van dit onderscheid is de bescherming van de aanwezigen in objecten. Daarnaast is het van belang dat bij de bouwplantoetsing geen verkeerde afweging wordt gemaakt in het kader van de kwetsbaarheid. De keuze voor kwetsbaar of beperkt kwetsbaar kan namelijk gevolgen hebben voor saneringsopgaven, weigeren van vergunningsaanvragen en negatief adviseren op ruimtelijke plannen. Op het moment dat een kwetsbaar object aanwezig is, kan een risicovol bedrijf niet meer in dezelfde omgeving worden toegelaten of uitgebreid. Wordt een kwetsbaar object binnen een risicocontour van een bestaand bedrijf gebouwd, dan kan er een situatie ontstaan waarbij sanering noodzakelijk is. Dit laatste kan dan ook leiden tot planschade.
Het is belangrijk dat de afweging niet constant hoeft plaats te vinden (ad hoc), maar dat er vooraf duidelijkheid wordt gegeven of een activiteit/ object kwetsbaar is of beperkt kwetsbaar. Deze problematiek rond de afweging speelt zich landelijk af, maar hiervoor is tot nu toe nog geen duidelijk toetsingskader ontwikkeld. De gemeente Emmen heeft daarom een toetsingskader ontwikkeld en aan de staat van inrichtingen toegevoegd.
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende artikelen wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
Artikel 1: Begripsbepaling
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Behalve de eerste twee begrippen zijn deze omschrijvingen alfabetisch gerangschikt. Zij zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.
Artikel 2: Wijze van meten
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven bestemmingen omschreven en wordt
bepaald op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Tevens worden per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld.
Artikel 3: Agrarisch
De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van agrarische bedrijven. Binnen deze bestemming zijn geen bouwvlakken opgenomen zodat het niet mogelijk is te bouwen.
Artikelen Bedrijf
De bestemming 'Bedrijf' is toegekend aan de zelfstandige bedrijven in het plangebied. Als gevolg van de verschillen in mate van hinder die de bedrijven veroorzaken, valt de bestemming 'Bedrijf' in dit bestemmingsplan uiteen in 2 bestemmingen. Deze zijn:
Artikel 4: Bedrijf-Milieucategorie 2;
Artikel 5: Bedrijf-Nutsvoorzieningen.
De bestemming 'Bedrijf-Milieucategorie 2' is toegekend aan de zelfstandige bedrijven in het plangebied die qua hinder vallen onder de milieucategorie 1 en 2.
De in het plangebied voorkomende bedrijven zijn overeenkomstig het huidige gebruik en bouwmogelijkheden in dit bestemmingsplan opgenomen.
Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat in woongebieden in principe alleen milieucategorie 1 en 2 bedrijven (de zogeheten lichte vormen) gevestigd kunnen worden. De toegestane vormen van bedrijvigheid zijn ontleend aan de 'Bedrijven en milieuzonering' van de Verenigde Nederlandse Gemeenten, 2009. Op basis van deze lijst is voor Barger-Compascuum een specifieke Staat van inrichtingen opgesteld en als bijlage bij de regels opgenomen.
Voor alle bedrijvenbestemmingen geldt dat de bebouwing dient te worden opgericht binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken.
Wonen mag alleen plaatsvinden in de reeds bestaande bedrijfswoningen en niet in bedrijfsruimten. De bedrijfswoning, zover deze aanwezig is, wordt op de verbeelding met een aanduiding "bw" weergegeven.
In de bestemming 'Bedrijf' zijn afwijkingen met omgevingsvergunning van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Naast deze algemene afwijkingen zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen om bedrijven toe te staan bedrijven die niet in de lijst zijn opgenomen of bedrijven uit een andere categorie dan opgenomen in de lijst, als het bedrijf minder hinder of gelijkwaardige hinder veroorzaakt dan in de bedrijvenlijst wordt verondersteld.
Artikel 4 kent een wijzigingsbevoegdheid. De wijzigingsbevoegdheid heeft betrekking op het wijzigen van het gebruik van de (bedrijfs)bebouwing voor een woonfunctie of voor een sociale, culturele, medische, maatschappelijke en educatieve functie, waaronder expositieruimten.
Artikel 4: Bedrijf - Milieucategorie 2
De voor 'Bedrijf-Milieucategorie 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsdoeleinden uit de milieucategorie 1 en 2 zoals genoemd in de Staat van inrichtingen welke is opgenomen in de bijlage bij de regels.
In de bestemming 'Bedrijf-Milieucategorie 2' zijn afwijkingen met omgevingsvergunning van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Naast algemene ontheffingen zijn ten aanzien van het gebruik ontheffingsmogelijkheden opgenomen om bedrijven toe te staan die niet in de lijst zijn opgenomen of bedrijven uit een anders categorie dan opgenomen in de lijst als het bedrijf minder hinder of gelijkwaardige hinder veroorzaakt dan in de bedrijvenlijst verondersteld.
Dit artikel kent een wijzigingsbevoegdheid. De wijzigingsbevoegdheid heeft betrekking op het wijzigen van het gebruik van de (bedrijfs)bebouwing voor een woonfunctie of voor een sociale, culturele, medische, maatschappelijke en educatieve functie, waaronder expositieruimten.
Artikel 5: Bedrijf - Nutsvoorzieningen
De voor 'Bedrijf-Nutsvoorzieningen' aangewezen gronden zijn bestemd voor nutsvoorzieningen en de daarbij horende gebouwen met een maximum bouwhoogte van 4 meter. Het betreft onder andere transformatorhuisjes en gasdruk-regelstations.
Artikel 6: Bos
De gronden binnen deze bestemming mogen worden gebruikt ten behoeve van bos en recreatief medegebruik. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht.
Artikel 7: Detailhandel
De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel. De detailhandelsfunctie buiten het centrumgebied van Barger-Compascuum is onder een aparte bestemming geregeld. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden.
Artikel 8: Gemengd
De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van dienstverlening, detailhandel, kantoor, maatschappelijke doeleinden en wonen. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht.
Artikel 9: Groen
Structuurbepalend groen, waaronder de openbare groenstroken tussen zijtuinen van woningen en de openbare weg en de grotere groenstroken, zijn bestemd als "Groen'. Binnen de bestemming mogen geen bouwwerken worden opgericht. Binnen deze bestemming is tevens het aanleggen/verleggen van voetpaden/fietspaden mogelijk. Ook het buurtgroen en speelveldjes vallen onder de bestemming 'Groen'.
Artikel 10: Horeca-1
De horeca-inrichtingen in het plangebied zijn in verband met de bijzondere functie en mogelijke hinder afzonderlijk geregeld, in de zin van een eigen horecabestemming met specifieke klasse- aanduiding. De zwaarte van de klasse- aanduiding heeft met name te maken met de dag-, avond- of nachtelijke openingstijden en, in het verlengde hiervan, de verkrijgbaarheid van (sterk) alcoholische dranken. In de begripsomschrijvingen (artikel 1) is van de verschillende horecabedrijven een nadere omschrijving opgenomen.
De voor 'Horeca-1' aangewezen gronden zijn bestemd voor een horeca-inrichting in de categorie 1. Het betreft horecabedrijven die voornamelijk gericht zijn op het verstrekken van etenswaren. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden.
Artikel 11: Maatschappelijk
De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen en ondergeschikte bouwwerken, parkeervoorzieningen, sport- en speelgelegenheden en dergelijke.
Artikel 12: Maatschappelijk - Begraafplaats
Binnen het plangebied is een begraafplaats aanwezig aan de Postweg/De Stikker. De voor 'Maatschappelijk- Begraafplaats' aangewezen gronden zijn bestemd voor een begraafplaats / graven en een onderhoudsgebouw. Andere bouwwerken, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, toegangswegen, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen mogen binnen deze bestemming eveneens opgericht worden.
Artikel 13: Maatschappelijk - Onderwijs
De gronden aangewezen voor "Maatschappelijk, onderwijs" zijn bedoeld voor scholen ten behoeve van het basisonderwijs, voortgezet onderwijs, peuterspeelzaal, kinderdagopvang en buitenschoolse opvang.
Artikel 14: Maatschappelijk - Religie
De kerken aan het Verlengde Oosterdiep WZ/Postweg, de Mollemastraat 5, De Hoven 8 en de Hogeweg 50 zijn onder de bestemming 'Maatschappelijk-Religie' gebracht. Binnen de bestemming is het mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' (bw).
Artikel 15: Recreatie
De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn bedoeld voor het Veenpark.
Artikel 16: Sport
Binnen de bestemming Sport zijn alle sportaccommodaties binnen het plangebied ondergebracht.
Bebouwing mag alleen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd worden. Het is mogelijk om de gronden die bestemd zijn voor sport te gebruiken voor evenementen zoals een kermis, of jaarlijks wederkerende activiteiten. Voor de sportbestemmingen geldt dat ten dienste van de bestemming een horeca - 1 functie aanwezig mag zijn. Bij een dergelijke Horeca - 1 functie moet gedacht worden aan een sportkantine. Een zelfstandige Horeca - 1 functie is niet toegestaan.
Artikel 17: Tuin
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen. Door de tuinen specifiek te bestemmen wordt voorkomen dat het straatbeeld wordt aangetast door ongewenste bebouwing voor de voorgevel.
Artikel 18: Verkeer
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten voor hoofdzakelijk het doorgaande verkeer. Binnen deze bestemmingen zijn ook, voor zover aanwezig, de bermen, bermsloten en bermbeplanting opgenomen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel is het mogelijk dat andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden opgericht.
Artikel 19: Verkeer - Verblijfsgebied
De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten, parkeervoorzieningen en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen. Behoudens garageboxen mogen binnen deze bestemming geen gebouwen worden opgericht.
De bestemmingen bieden de mogelijkheid om waterhuishoudkundige voorzieningen te treffen voor het afvoeren van water of het extra bergen van water.
Artikel 20: Water
De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor de in het plangebied voorkomende (hoofd)watergangen en waterpartijen.
Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel is het mogelijk om andere bouwwerken zoals bruggen, dammen en of duikers aan te leggen, echter deze mogen de waterhuishouding niet belemmeren.
Artikel 21 t/m 23 Woonbestemmingen
In het bestemmingsplan is een onderscheid gemaakt tussen drie verschillende woningtypes. Het betreft aaneengebouwde woningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen.
Bestemmingsomschrijving en gebruiksregels
Binnen de drie woonbestemmingen wordt de mogelijkheid geboden voor de (her)bouw van woningen en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen. Dit laatste is tevens bedoeld om ondergeschikte, aan de woonfunctie grenzende voorzieningen (bijvoorbeeld groenvoorzieningen of toegangswegen) waarvan de feitelijke begrenzing niet exact blijkt samen te vallen met de bestemmingsgrens onder de woonbestemming te brengen.
Bouwregels
Voor alle woonvormen geldt dat het hoofdgebouw binnen het bouwvlak gerealiseerd moet worden. Voor wat betreft de bouw- en goothoogte wordt uitgegaan van de bestaande maatvoering, tenzij anders is aangeduid op de verbeelding. Hetzelfde geldt voor de dakhelling. Daarnaast geldt dat het hoofdgebouw op de gevellijn moet worden gebouwd. Tussen de woningtypes bestaat wel enig onderscheid in de uitbreidingsruimte (zie hieronder). Een ander verschil betreft de maximale oppervlakte aan- en bijgebouwen die op een perceel mogen worden gebouwd.
Afwijkingen
Naast afwijkingen voor wat betreft het bouwen op- of achter de gevellijn en maatvoeringen van bijgebouwen zijn tevens afwijkingen opgenomen voor het realiseren van 30 m² extra bebouwing voor de realisatie van WMO voorzieningen.
Binnen de woonbestemmingen zijn tevens aan-huis-gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten toegestaan. Voor de precieze inhoud van deze definitie en de voorwaarden moet gekeken worden in de beleidsnotitie aan-huis- gebonden beroepen van de gemeente Emmen. Hierin staan diverse randvoorwaarden die hiervoor van toepassing zijn. Onder andere het maximaal te gebruiken vloeroppervlak en de voorwaarde dat de woonfunctie in ruimtelijk en visuele zin primair moet blijven.
Artikel 21: Wonen - Aaneengebouwd
Bij 'Wonen - Aaneengebouwd'gaat het om grondgebonden aaneengesloten woningen, waarbij meer dan twee woningen onder één kap zijn geplaatst (rijwoningen). Bij dit type woningen wordt het bouwvlak direct om de bestaande hoofdgebouwen gelegd. Op die manier kunnen geen uitbreidingen worden gerealiseerd die een negatieve invloed kunnen uitoefenen op naastgelegen percelen.
Ten aanzien van de aan- en bijgebouwen geldt dat de oppervlakte maximaal 35 m² mag bedragen. Daarnaast dat het zij- en achtererf voor maximaal 50% mag worden bebouwd. Beide regels voorkomen dat het erf wordt volgebouwd en een rommelig beeld ontstaat. In de meeste gevallen zal de beperking van de oppervlakte maatgevend zijn.
Ook de maximale maatvoering (bouw- en goothoogte) van aan- en bijgebouwen is vastgelegd in de regels. Er bestaat een uitzondering op deze algemene regels waarbij voor de bijgebouwen de aanduiding 'bijgebouwen' (bg) is gebruikt. Bij deze bijgebouwen is de maatvoering van de bestaande bijgebouwen het uitgangspunt.
Artikel 22: Wonen - Twee aaneen
Bij 'Wonen - Twee aaneen' gaat het om grondgebonden woningen die een kap delen met een andere woning. Ook bij dit type woningen wordt het bouwvlak direct om de bestaande hoofdgebouwen gelegd.
Ten aanzien van de aan- en bijgebouwen geldt dat de oppervlakte maximaal 50 m² mag bedragen. Ook hier geldt het maximale bebouwingspercentage van 50%.
Artikel 23: Wonen - Vrijstaand
Bij 'Wonen-Vrijstaand' gaat het om grondgebonden vrijstaande woningen. Het aantal grondgebonden vrijstaande woningen binnen het plangebied mag niet vermeerderd worden, zodoende mag er maar één woning per bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding zijn met een aanduiding aan Teugel en Koetsier nog bouwmogelijkheden voor het bouwen van vrijstaande woningen.
Ten aanzien van de aan- en bijgebouwen geldt dat de oppervlakte maximaal 75 m² mag bedragen. Bij een perceelgrootte van 1000 m² of meer mag de oppervlakte aan aan- en bijgebouwen maximaal 100 m² bedragen. Ook hier geldt het maximale bebouwingspercentage van 50%.
Hoofdstuk 3 bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen.
Artikel 24: Anti-dubbeltelregeling
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een bouwvergunning te verkrijgen.
Artikel 25: Algemene bouwregels
In artikel 26 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel 26 genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Artikel 26: Algemene gebruiksregels
Bij de formulering van de gebruiksbepalingen is een algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is.
Artikel 27: Algemene aanduidingsregels
Aan de hiervoor genoemde basisbestemmingen zijn de aanduidingen 'Geluidzone-weg' en 'Molenbiotoop'toegevoegd.
De aanduiding 'Geluidzone-weg' is afkomstig van de Postweg en het Verlengde Oosterdiep OZ. Deze wegen zijn druk bereden binnen het plangebied. De aanduiding 'Geluidzone-weg' heeft de bedoeling te voorkomen dat er in geluidgevoelige gebouwen ruimten worden gerealiseerd binnen de geluidzone van een weg, als daardoor een te hoge geluidbelasting optreedt. Indien om een of andere reden een weg niet meer zoneplichtig is, kan deze aanduiding van de verbeelding worden verwijderd middels een hiertoe opgenomen wijzigingsbevoegdheid. In het bestemmingsplan wordt in beginsel geen uitbreidingen van bestaande geluidgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt. Voor eventuele realisatie van nieuwe geluidgevoelige bebouwing zal vooraf eerst bekeken moeten worden of realisatie of uitbreiding mogelijk is binnen de gestelde geluidwaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen. Bij de bepaling van de zones voor het wegverkeerslawaai is aangesloten bij het akoestisch onderzoek dat ten behoeve van het bestemmingsplan is uitgevoerd (bijlage 4).
De aanduiding 'Molenbiotoop' is opgenomen om vrije windvang voor de molen 'De Berk' op het Veenpark te garanderen. Er gelden beperkingen voor de hoogte van bebouwing binnen het op de verbeelding aangegeven molenbiotoop.
Artikel 28: Algemene afwijkingsregels
De afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. De afwijkingen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels afwijking kan worden verleend. Dit betekent dat niet twee keer afwijking kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.
In hoofdstuk 4 zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.
Artikel 29: Overgangsrecht
In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
Artikel 30: Slotregel
In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Barger-Compascuum".