| Plan: | Emmen, Emmerschans |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2010007-0602 |
Voor elke bestemming wordt afzonderlijk een bestemmingsregel opgenomen, zodat een juridische vertaling van het planologisch beleid plaats vindt.
Het kan in een concrete situatie voorkomen dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Om die reden zijn in het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, zoals:
Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor afwijkingen en nadere eisen. De uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning (Wabo). De uitvoering van de flexibiliteitsregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In bijlage 3 van deze toelichting is een nadere toelichting op de flexibiliteitsbepalingen in het plan opgenomen.
De regels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende artikelen wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden enkele in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Behalve de eerste twee begrippen zijn deze omschrijvingen alfabetisch gerangschikt. Zij zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 worden de aangegeven bestemmingen omschreven en wordt bepaald op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Tevens worden per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld.
Artikel 3 Agrarisch - Grondgebonden
In een klein deel van het plangebied is de bestemming 'Agrarisch - Grondgebonden' van toepassing. Het betreft een perceel aan de oostzijde van het plangebied. Het betreft agrarische grond. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan.
Artikel 4 Bedrijf - Milieucategorie 2
De voor 'Bedrijf - Milieucategorie 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven die zijn genoemd in de Staat van Bedrijven uit de milieucategorie 1 en 2, welke is opgenomen in de bijlage bij de regels. De toegestane vormen van bedrijvigheid in Emmerschans zijn ontleend aan de "Basiszoneringslijst" van de VNG. Op basis van deze lijst is voor Emmerschans een specifieke Staat van inrichtingen opgesteld en als bijlage bij de regels opgenomen.
Binnen deze bestemming is het mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' (bw). Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Daarnaast is er op de plankaart een maximale bouw- en goothoogte aangegeven. De totale of gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen binnen deze bestemming mag maximaal 50 m² bedragen.
Het tankstation op Emmerweg 150 is specifiek bestemd door middel van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg'.
Artikel 5 Bedrijf - Nutsvoorzieningen
De voor 'Bedrijf - Nutsvoorzieningen' aangewezen gronden zijn bestemd voor nutsvoorzieningen en de daarbij behorende gebouwen met een maximum bouwhoogte van 4 meter. Het betreft onder andere transformatorhuisjes en gasdruk-regelstations.
De voor 'Bos' aangewezen gronden zijn bestemd voor bos en de bescherming van ecologische, natuurwetenschappelijke en landschappelijke waarden. De bestemming is van toepassing op de gronden aan de zuidwestzijde van het plangebied die deel uitmaken van de Emmerdennen. Verschil met de bestemming 'Groen' is dat het gaat om gebieden met voornamelijk opgaande beplanting. Binnen deze bestemming kunnen geen gebouwen worden gerealiseerd.
De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel. Binnen deze bestemming is het mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning (bw). Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Bijgebouwen mogen in totaal een oppervlakte van 50 m2 beslaan en dienen ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw. De maximale bouw- en goothoogte is aangegeven op de verbeelding.
De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van dienstverlening en woningen. De bebouwingsconcentratie op de hoek Lange Vest/ Boslaan, waar onder andere een verzekeringswinkel en een kapsalon zijn gevestigd, is onder deze bestemming gebracht. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht. Ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' mag de bouwhoogte van een gebouw maximaal de aangegeven hoogte bedragen.
Structuurbepalend groen, waaronder de openbare groenstroken tussen zijtuinen van woningen en de openbare weg en de grotere groenstroken, zijn bestemd als 'Groen'. Binnen de bestemming mogen geen bouwwerken worden opgericht. Binnen deze bestemming is tevens het aanleggen/ verleggen van voetpaden/fietspaden mogelijk. Ook het buurtgroen en speelveldjes vallen onder de bestemming 'Groen'. Ondergeschikte groenstrookjes zijn niet afzonderlijk bestemd maar meegenomen in de aanliggende woon- of verkeersbestemming.
De horeca-inrichtingen binnen het plangebied zijn in verband met de bijzondere functie en mogelijke hinder afzonderlijk geregeld, in de zin van een eigen horecabestemming met specifieke klassenaanduidingen ten opzichte van de woonomgeving. De zwaarte heeft vooral te maken met de dag-, avond- of nachtelijke openingstijden en, in het verlengde daarvan, de verkrijgbaarheid van (sterk) alcoholische dranken. In artikel 1 (begripsomschrijvingen) van de regels is per horecacategorie een omschrijving opgenomen.
De voor 'Horeca - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor een horeca-inrichting in de categorie 1. Het betreft horecabedrijven die voornamelijk zijn gericht op het verstrekken van etenswaren. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Binnen deze bestemming is het mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' (bw). Ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' mag de bouwhoogte van een gebouw maximaal de aangegeven hoogte bedragen.
De voor 'Horeca - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor een horeca inrichting in de categorie 1 en 2. Het betreft restaurants en vergelijkbare horeca-inrichtingen. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Binnen deze bestemming is het mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' (bw). Ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' mag de bouwhoogte van een gebouw maximaal de aangegeven hoogte bedragen.
De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren. Specifiek gaat het hier om het kantoor van de Arbodienst aan de Laan van de Bork 101.
De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen en ondergeschikte bouwerken, parkeervoorzieningen, sport- en speelgelegenheden en dergelijke.
Artikel 14 Maatschappelijk - Religie
De kerken op Schanswal 2 en aan de Korte Vest zijn onder de bestemming 'Maatschappelijk - Religie' gebracht. Binnen deze bestemming is het mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' (bw).
Artikel 15 Maatschappelijk - Zorginstelling
De dagbesteding van De Schakel aan de Boslaan 66 en het dagverblijf aan de Ravelijn 140 zijn onder de bestemming 'Maatschappelijk - Zorginstelling'gebracht. Er geldt dezelfde soort regeling als bij de andere maatschappelijke bestemmingen. Binnen deze bestemming is een bedrijfswoning toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' (bw).
De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor sportvelden. De voetbalvelden aan de noordwestzijde van het plangebied vallen onder deze bestemming. Bebouwing mag alleen binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Horeca uit categorie 1 is tevens toegestaan (sportkantine).
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen. Door de tuinen specifiek te bestemmen wordt voorkomen dat het straatbeeld wordt aangetast door ongewenste bebouwing voor de voorgevel.
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten voor hoofdzakelijk het doorgaande verkeer. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel is het mogelijk dat andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden opgericht.
Artikel 19 Verkeer - Verblijfsgebied
De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten, parkeervoorzieningen en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen. Behoudens garageboxen mogen binnen deze bestemming geen gebouwen worden opgericht. Deze functies zijn echter wel specifiek aanduiding op de verbeelding.
Artikel 20, 21, 22 Woonbestemmingen
In het bestemmingsplan is een onderscheid gemaakt tussen drie verschillende woontypes. Het betreft aaneengebouwde woningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen.
Bestemmingsomschrijving en gebruiksregels
Binnen de drie woonbestemmingen wordt de mogelijkheid geboden voor de (her)bouw van woningen en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen. Dit laatste is tevens bedoeld om ondergeschikte, aan de woonfunctie grenzende voorzieningen (bijvoorbeeld groenvoorzieningen of toegangswegen) waarvan de feitelijke begrenzing niet exact blijkt samen te vallen met de bestemmingsgrens onder de woonbestemming te brengen.
Bouwregels
Voor alle woonvormen geldt dat het hoofdgebouw binnen het bouwvlak gerealiseerd gebouwd moet worden. Voor wat betreft de bouw- en goothoogte, wordt uitgegaan van de bestaande maatvoering, tenzij anders aangeduid op de verbeelding. Hetzelfde geldt voor de dakhelling. Daarnaast geldt het hoofdgebouw op de gevellijn moet worden gebouwd. Tussen de woningtypes bestaat wel enig onderscheid in de uitbreidingsruimte (zie hieronder). Een ander verschil betreft de maximale oppervlakte aan- en bijgebouwen die op een perceel mogen worden gebouwd.
Afwijkingen
Naast afwijkingsmogelijkheden voor wat betreft het bouwen op- of achter de gevellijn en maatvoeringen van bijgebouwen zijn tevens afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor het realiseren van 30 m² extra bebouwing voor de realisatie van WMO voorzieningen.
Binnen de woonbestemmingen zijn tevens aan-huis-gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten toegestaan. Daarbij is een brede definitie gehanteerd. Wel zijn er verschillende randvoorwaarden van toepassing. Ondere andere het maximaal te gebruiken vloeroppervlak en de voorwaarde dat de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair moet blijven. De bestaande schoonheidssalon aan de Boslaan 68 is specifiek aangeduid. De randvoorwaarden die van toepassing zijn voor aan-huis-gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten zijn ook hierop van toepassing met uitzondering van de oppervlakte. Die is maximaal 100 m².
Artikel 20 Wonen - Aaneengebouwd
Bij 'Wonen - Aaneengebouwd'gaat het om grondgebonden aaneengesloten woningen, waarbij meer dan twee woningen onder één kap zijn geplaatst (rijwoningen). Bij dit type woningen wordt het bouwvlak direct om de bestaande bebouwing heen gelegd. Op die manier kunnen geen uitbreidingen van de woning worden gerealiseerd die een negatieve invloed kunnen uitoefenen op naastgelegen percelen.
Ten aanzien van de aan- en bijgebouwen geldt dat er de oppervlakte maximaal 35 m2 mag bedragen. Daarnaast dat het zij- en achtererf voor maximaal 50% mag worden gebouwd. Beide regels voorkomen dat het erf wordt volgebouwd en een rommelig beeld ontstaat. In de meeste gevallen zal de beperking van de oppervlakte maatgevend zijn.
Ook de maximale maatvoering (bouw- en goothoogte) van aan- en bijgebouwen is vastgelegd in de regels. Een uitzondering op deze algemene regeling zijn de bijgebouwen bij de aaneengebouwde woningen aan de Ravelijn. Bij deze woningen is een aanduiding 'bijgebouwen' gebruikt waarmee de maatvoering van de bestaande bijgebouwen als uitgangspunt geldt.
In het herstructureringsgebied Emmerschans Noord is het maximum aantal woningen per rij aangeduid.
Artikel 21 Wonen - Twee aaneen
Bij 'Wonen - Twee aaneen' gaat het om grondgebonden woningen die een kap delen met een andere woning. Ook bij dit type woningen wordt het bouwvlak direct om de bestaande bebouwing heen gelegd.
Ten aanzien van de aan- en bijgebouwen geldt dat er de oppervlakte maximaal 50 m2 mag bedragen. Ook hier geldt het maximale bebouwingspercentage van 50%.
Bij 'Wonen - Vrijstaand' gaat het grondgebonden vrijstaande woningen. Het aantal grondgebonden vrijstaande woningen binnen het plangebied mag niet vermeerderd worden, zodoende mag er maar één woning per bouwvlak worden gebouwd.
Ten aanzien van de aan- en bijgebouwen geldt dat er de oppervlakte maximaal 75 m2 mag bedragen. Ook voor woningen het maximale bebouwingspercentage van 50%.
Dubbelbestemmingen
Artikel 23 Waarde- Archeologie attentiegebied
De voor 'Waarde- Archeologie attentiegebied' aangewezen gronden zijn, mede bestemd voor gebieden waar mogelijk hoge archeologische waarden voorkomen. Conform de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden van de gemeente Emmen is het hele plangebied is onder deze dubbelbestemming gebracht.
Aan de bestemming is een aanlegvergunningenstel gekoppeld, waardoor er bij bodemverstorende activiteiten van een bepaalde omvang een vergunning moet worden aangevraagd. Voorwaarde bij de vergunning is dat in overleg met een archeologisch deskundige wordt bepaald of archeologische onderzoek noodzakelijk is.
Artikel 24 Anti-dubbeltelregel
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
Artikel 25 Algemene bouwregels
In de algemene bouwregels wordt nader ingegaan op een aantal specifieke bouwregels
Artikel 26 Algemene gebruiksregels
Bij de formulering van de gebruiksbepalingen is een algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is.
Artikel 27 Algemene afwijkingsregels
De afwijkingsregels hebben betrekking op een aantal bepalingen waarmee aan de bovengenoemde bestemmingen een beperkte mate van flexibiliteit wordt meegegeven. Afwijking van een bestemmingsplan kan worden geregeld via de aanvraag van een omgevingsvergunning. Het college van Burgemeester en Wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor een afwijking van de in het plan aangegeven maatvoering met 10%.
Afwijkingregels zijn alleen van toepassing indien niet op grond van een andere bepaling in de planregels een omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet twee keer een omgevingsvergunning kan worden verleend voor eenzelfde bepaling of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven, cumulatief worden gebruikt.
Dit artikel heeft betrekking op bestaande legale situaties (bestaande bouwwerken en bestaand gebruik) die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
In de 'Slotregel' van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als “Regels van het bestemmingsplan Emmen, Emmerschans".