direct naar inhoud van 6.3 Toelichting op de bestemmingen
Plan: Bestemmingsplan Emmen, Centrum-West
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0114.200909054-0701

6.3 Toelichting op de bestemmingen

6.3.1 Algemeen

Voor elke bestemming worden afzonderlijk bestemmingsregels opgenomen, zodat een juridische vertaling van het planologisch beleid plaatsvindt.

Het kan in een concrete situatie voorkomen dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Om die reden zijn in het bestemmingsplan diverse flexibiliteitsregelingen opgenomen, zoals:

  • afwijking met omgevingsvergunning van de bouwregels;
  • afwijking met omgevingvergunning van de gebruiksregels;
  • nadere eisen;
  • wijzigingsbevoegdheden artikel 3.6 Wro.

Deze flexibiliteitsbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitsregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In bijlage 9 worden de flexibiliteitsbepalingen binnen het bestemmingsplan nader toegelicht.

De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:

  • Hoofdstuk 1. Inleidende regels (artikel 1 en 2);
  • Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels (artikel 3 t/m 8);
  • Hoofdstuk 3. Algemene regels (artikel 9 t/m 14);
  • Hoofdstuk 4. Overgangs - en slotregels (artikel 15 en 16).

De inhoud van de verschillende artikelen zal in de onderstaande paragrafen worden toegelicht.

6.3.2 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 worden in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd, wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Behalve de eerste twee begrippen zijn deze omschrijvingen alfabetisch gerangschikt. Zij zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

 

Artikel 2 Wijze van meten

De regels met betrekking tot de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

6.3.3 Bestemmingen

In hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven bestemmingen omschreven en wordt bepaald op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Tevens worden per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld.

Artikel 3 Agrarisch

De bestemming 'Agrarisch' is van toepassing op het westelijk deel van het plangebied, tussen de Schapenveenweg in het oosten en het Oranjekanaal in het westen. Dit gebied wordt in eerste instantie nog niet in gebruik genomen of gebruikt voor de productie van takken en gras. In dit gebied is tevens de aanleg van groenvoorzieningen mogelijk, zodat het gebied ook benut zou kunnen worden als park.

Op dit gebied is een wijzigingsbevoegdheid gelegd die het mogelijk maakt om het gebied in de toekomst te wijzigen naar de bestemming 'Cultuur en ontspanning - Dierentuin' om zodoende uitbreidingsmogelijkheden te creëren voor de dierentuin. Het gebied zal dan wel moeten worden voorzien van een goede landschappelijke inpassing. Overige voorwaarden voor het gebruik van de wijzigingsbevoegdheid zijn dat er geen afbreuk mag worden gedaan aan de eventuele archeologische waarden in het gebied, en dat er voorafgaand aan ontwikkeling overleg zal worden gepleegd met het waterschap en Waterleidingmaatschappij Drenthe.

Het meest oostelijk deel van deze bestemming valt binnen het grondwaterbeschermingsgebied van waterwingebied Noordbargeres en is voorzien van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'.

Artikel 4 Cultuur en ontspanning - Dierentuin

De bestemming 'Cultuur en ontspanning - Dierentuin' is van toepassing op het terrein dat zal worden ontwikkeld tot Dierenpark Emmen. Binnen deze bestemming zijn bouwwerken toegestaan ten behoeve van de bedrijfsvoering van de dierentuin.

Omdat de plaats waar de gebouwen komen nog niet exact is bepaald, zijn er geen bouwvlakken gelegd, maar is gekozen voor één bestemmingsvlak. Gekozen is voor een maximale bouwhoogte van 20 m. Binnen deze kunnen ook de grootste dierenverblijven en vliegkooien worden aangelegd. Voor de eerste 40 meter van het plangebied direct achter de Holdert geldt een overgangszone voor wat betreft de bouwhoogte. Deze zonering is vastgelegd en aangeduid op de verbeelding.

In de zuidoosthoek van deze bestemming ligt de geluidzone van het industrieterrein Bargermeer. Bij het eventueel realiseren van geluidsgevoelige objecten moet hier rekening mee worden gehouden. De gehele bestemming valt onder het grondwaterbeschermingsgebied van waterwingebied Noordbargeres. Dit is op de verbeelding aangegeven door middel van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'.

Artikel 5 Cultuur en ontspanning - Hoofdgebouw

De bestemming 'Cultuur en ontspanning - Hoofdgebouw' is van toepassing op het noordoostelijk deel van het plangebied. Op deze locatie zullen de hoofdgebouwen van de dierentuin, evenals het theater, worden gerealiseerd. In het entreegebouw zullen ook een horecagelegenheid en kleinschalige detailhandel worden gerealiseerd zowel ten dienste van de dierentuin, als van het theater. Omdat de exacte locatie van de gebouwen nog niet is bepaald, is er een ruim bouwvlak opgenomen waarbinnen de gebouwen moeten worden gerealiseerd. Er geldt een maximale bouwhoogte van 45 meter.

Ook in de zuidoosthoek van deze bestemming ligt de geluidzone van het industrieterrein Bargermeer. Bij het eventueel realiseren van geluidsgevoelige objecten moet hier rekening mee worden gehouden. De hele bestemming valt onder het grondwaterbeschermingsgebied van waterwingebied Noordbargeres. Dit is op de verbeelding aangegeven door middel van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'.

Artikel 6 Verkeer

De bestemming 'Verkeer' is van toepassing op de Ermerweg, de weg ten zuiden van het dierenpark. De ontsluiting van het facilitaire deel van het park vindt plaats langs deze weg. De gronden binnen de bestemming kunnen verder eventueel worden benut voor de aanleg van groen- en parkeervoorzieningen.

Artikel 7 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is van toepassing op de Vreding. Deze weg zal worden gebruikt voor de aan- en afvoer van de benodigdheden van de dierentuin en het theater. Het is dan ook mogelijk in- en uitritten binnen deze bestemming te realiseren. De weg zal een zodanig profiel krijgen dat hinder voor omwonenden wordt voorkomen.

Dubbelbestemmingen

Artikel 8 Waarde - Archeologie aandachtsgebied

Een groot deel van het plangebied is onder de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie aandachtsgebied' gebracht. Het betreft de gronden waar nog geen onderzoek is verricht en gronden waarvan uit het proefsleuvenonderzoek bleek dat er opgravingswerkzaamheden plaats moeten vinden.

Zonder omgevingsvergunning is het niet mogelijk werkzaamheden uit te voeren die de grond dieper dan 30 cm beroeren of die een oppervlakte groter dan 100 m2 beslaan. Gebruikelijke bewerkingen ten behoeve van onderhoud kunnen dus zonder meer worden uitgevoerd.

Een omgevingsvergunning wordt niet eerder verstrekt dan nadat de aanvrager een rapport of advies heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de gronden wordt vastgesteld. Tevens dient de gemeentelijk senior-archeoloog (KNA) geraadpleegd te worden voordat de vergunning kan worden verleend. Deze regeling biedt een garantie dat de archeologische waarden niet worden aangetast zonder dat de deskundigen hiervan op de hoogte worden gesteld.

6.3.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijke hoofdstuk onder te brengen.

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 10 Algemene bouwregels

In artikel 10 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in het artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

Bij de formulering van de gebruiksregels is een algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is.

Artikel 12 Algemene aanduidingsregels

Onder de algemene aanduidingsregels vallen de gebiedsaanduidingen 'geluidzone - industrie' en 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het aanleggen van bouwwerken en het afgeven van een omgevingsvergunning ter plaatse van gronden die één van beide gebiedsaanduidingen hebben.

Zo is onder andere bepaald dat gebouwen die kunnen worden aangemerkt als geluidsgevoelig object slechts mogen worden gebouwd indien de geluidsbelasting ter plaatse van de geluidszone voldoet aan de voorkeursgrenswaarde.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Afwijkingen worden toegestaan door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld omgevingsvergunning verlenen voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%.

De afwijkingen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels een omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet twee keer een omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

Artikel 14 Algemene wijzigingsregels

In de algemene wijzigingsregels zijn een aantal wijzigingsbevoegdheden opgenomen waarvan burgemeester en wethouders gebruik kunnen maken.

6.3.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

Artikel 15 Overgangsrecht

In dit artikel is het Overgangsecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen, die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.

Artikel 16 Slotregel

In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan, “Emmen Centrum-West” aangehaald worden als “Regels van het bestemmingsplan Emmen Centrum-West".