| Plan: | Emmen, De Ark |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2009060-0701 |
De regels zijn een juridische vertaling van het planologisch/ ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is. Voor elke bestemming is afzonderlijk een bestemmingsregel opgenomen. Dit heeft alsnog geleid tot een tot een bestemmingsplanregeling met 21artikelen.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld.
Bouwregels
In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarbij de bouwmogelijkheden mee worden gereguleerd. Hoofdgebouwen moeten altijd worden gebouwd binnen een daarvoor aangeduid bouwvlak. Uitgangspunt voor de bebouwing is de bestaande voorgevel, die is vastgelegd door middel van de aanduiding 'gevellijn'. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Daarnaast is op de verbeelding per bestemmingsvlak de maximale bouw- en / of goothoogte aangegeven. Waar het wenselijk is om het huidige bebouwingsbeeld in stand te houden zijn tevens aanduidingen opgenomen ten aanzien van bijgebouwen of de kapvorm van daken.
Flexibiliteit
Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In het bestemmingsplan zijn de volgende flexibiliteitregelingen opgenomen:
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijking van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkgregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Met de nadere eisen
kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor de afwijken en de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.
| Bij toepassing van een ontheffing en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
| 1. Woonsituatie: |
| Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. |
| 2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
| In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. |
| 3. Culthuurhistorie: |
| i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; |
| 4. Verkeersveiligheid: |
| Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
| 5. Sociale veiligheid: |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
| 6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding: |
| Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
| 7. Milieusituatie: |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
| 8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen: |
| Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Figuur 5.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen
De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De
wijzigingsbevoegdheid
maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
Staat van inrichtingen
In diverse bestemmingsplanregels van dit bestemmingsplan wordt verwezen naar een staat van
inrichtingen. Hierin zijn de toegestane vormen van bedrijvigheid in het plangebied opgenomen. Deze staat van inrichtingen is ontleend aan de 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, 2009. Op basis van deze lijst is voor het bestemmingsplan Emmen, De Ark een specifieke Staat van inrichtingen opgesteld. Aan deze lijst is een onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten toegevoegd en als bijlage bij de regels opgenomen. Reden voor toevoeging van dit onderscheid is de bescherming van de aanwezigen in objecten. Daarnaast is het van belang dat bij de bouwplantoetsing geen verkeerde afweging wordt gemaakt in het kader van de kwetsbaarheid. De keuze voor kwetsbaar of beperkt kwetsbaar kan namelijk gevolgen hebben voor saneringsopgaven, weigeren van vergunningsaanvragen en negatief adviseren op ruimtelijke plannen. Op het moment dat een kwetsbaar object aanwezig is, kan een risicovol bedrijf niet meer in dezelfde omgeving worden toegelaten of uitgebreid. Wordt een kwetsbaar object binnen een risicocontour van een bestaand bedrijf gebouwd, dan kan er een situatie ontstaan waarbij sanering noodzakelijk is. Dit laatste kan dan ook leiden tot planschade. Het is belangrijk dat de afweging niet constant hoeft plaats te vinden (ad hoc), maar dat er vooraf duidelijkheid wordt gegeven of een activiteit/ object kwetsbaar is of beperkt kwetsbaar. Deze problematiek rond de afweging speelt zich landelijk af, maar hiervoor is tot nu toe nog geen duidelijk toetsingskader ontwikkeld. De gemeente Emmen heeft daarom een toetsingskader ontwikkeld en aan de staat van inrichtingen toegevoegd.
Bescherming van waarden
Om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen is in de artikelen 18 en 19 een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Door het opnemen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden in de bestemming kan de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet altijd en overal in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden worden. Het stelsel van Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Met een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden kunnen dus geen extra gebruiksmogelijkheden aan een bestemming worden toegevoegd. Voor de gebruiksmogelijkheden blijft de doeleindenomschrijving het kader. Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is bij alle omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als "normaal" beschouwd kunnen worden.
Opzet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden.
De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn in Artikel 3 Agrarisch bestemd voor agrarische gronden. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk om gebouwen op te richten.
De bestemming "Bedrijf- milieucategorie 2"
Artikel 4 Bedrijf - milieucategorie 2
is toegekend aan het bedrijf aan de Odoornerweg 81 tot het bedrijf behoort een bedrijfswoning. Deze woning is op de verbeelding aangeduid. Voor de bebouwing op het perceel geldt dat deze uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak gerealiseerd mag worden, waarbij de bedrijfsbebouwing achter de aangeduide bedrijfswoning gerealiseerd dient te worden.
In de bestemming Bedrijf- milieucategorie 2 is een ontheffing van de bouwregels opgenomen ten behoeve van de bedrijfswoning ten aanzien het realiseren van maximaal 30 meter² aan extra gebouwen buiten het bouwvlak voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) uitsluitend op grond van - en vertoon van een medische indicatie en één voor het verhogen van de erf- en terreinafscheidingen.
Artikel 5 Bos is bedoeld voor de aanwezige groensingels in en rond het woonwagencentrum. Daarnaast kent het plangebied bosbeplanting langs de Odoornerweg gelegen en versnipperde bosbeplanting in het plangebied zelf. De bosgronden zijn mede bestemd voor recreatief medegebruik van fiets- en voetpaden, brandgangen, waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen de bestemming bos mogen geen gebouwen en of andere bouwwerken worden opgericht.
In
Artikel 6 Groen
zijn regels opgenomen voor de openbare groenvoorziening in het plangebied. De gronden zijn medebestemd voor bos, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden en andere bouwwerken mogen binnen deze bestemming opgericht worden.
Binnen de bestemming groen is geen bouwmogelijkheid opgenomen. Het is eveneeens niet mogelijk om parkeergelegenheden in het groen te realiseren.
De horeca-inrichting in het plangebied is een snackbar. Gelet op de mate van hinder van deze horecavorm ten opzicht van de omgeving kent wordt de snackbar aangeduid als Horeca- 1, Artikel 7 Horeca - 1 . Voor de bebouwing ten aanzien van de snackbar geldt dat het hoofdgebouw in het bouwvlak gerealiseerd dient te worden.
De gronden die op de plankaart aangewezen zijn voor Maatschappelijk mogen gebruikt worden voor maatschappelijke voorzieningen,
Artikel 8 Maatschappelijk
. Vanwege de diverse maatschappelijke functies wordt in de begrippen lijst artikel 1 aangegeven welke maatschappelijke functies gerealiseerd mogen worden.
Voor de bebouwing geldt dat deze alleen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd mag worden. De bouwvlakken op de plankaart zijn voorzien van een maatvoeringaanduiding. Tevens geldt voor deze bestemming dat ten dienste van de bestemming een Horeca -1 functie aanwezig mag zijn (kantine). Een zelfstandige Horeca -1 functie voor bedrijfsmatige doeleinden is niet toegestaan.
Binnen de bestemming Sport, Artikel 9 Sport , zijn alle sportaccommodaties binnen het plangebied ondergebracht. Andere bouwwerken, toegangswegen en parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen mogen eveneens binnen deze bestemming opgericht worden. Bebouwing mag alleen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd worden. Voor de sportbestemmingen geldt dat ten dienste van de bestemming een horeca - 1 functie aanwezig mag zijn. Bij een dergelijke Horeca - 1 functie moet gedacht worden aan een sportkantine. Een zelfstandige Horeca - 1 functie is niet toegestaan. De bestemming kent afwijkingsmogelijkheden mogelijkheden voor het bouwen van fietsenstallingen en of tribunes buiten het bouwvlak.
De in Artikel 10 Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen. Deze bestemming is neergelegd op die gronden van het perceel die voor de voorgevel van de woning zijn gelegen. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen worden opgericht. Middels een ontheffing is het mogelijk om binnen de bestemming Tuin een erker te realiseren aan de woning.
De voor Verkeer - Verblijfsgebied Artikel 11 Verkeer - Verblijf aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen, toegangswegen en inritconstructies zie bestemmingsomschrijving in de regels. Binnen deze bestemming is het aanleggen van voet- en fietspaden, straten, erven en pleinen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, sport en speelgelegenheden, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen eveneens mogelijk. Gebouwen mogen niet worden opgericht binnen deze bestemmingen, wel zijn andere bouwwerken ten dienste van de bestemming mogelijk.
Artikel 12 Water regelt de mogelijkheden voor de gronden die als 'Water' zijn aangewezen in het plangebied. In het plangebied komt weinig water voor en het water heeft geen duidelijke belevingsfunctie. Het voorkomende water heeft meer een waterhuishoudkundige functie. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel is het mogelijk om andere bouwwerken zoals bruggen, dammen en of duikers aan te leggen, echter deze mogen de waterhuishouding niet belemmeren.
Het bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van het woonwagencentrum de Ark. Op het terrein van het woonwagencentrum zijn standplaatsen/ bouwpercelen ingericht voor het plaatsen van wooneenheden. Het herinrichtingsplan van woonwagencentrum de Ark geeft een duidelijk beeld welke gronden behoren tot een standplaats/bouwperceel waarop de wooneenheid met bijgebouwen gerealiseerd mag worden.
De bestemming Wonen is in dit bestemmingsplan opgedeeld in een vijftal specificaties te weten:
De woning aan de Odoornerweg 91 heeft de bestemming Wonen-Vrijstaand, Artikel 13 gekregen. Bij vrijstaande woningen geldt dat het hoofdgebouw in het bouwvlak gerealiseerd dient te worden en dat maximaal 75 m² bijgebouwen gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning).
De gronden die bestemd voor Wonen- Vrijstaand 1, Artikel 14, zijn de woningen gelegen op de Tip. De woningen kennen een eigen bouwvlak waarbinnen het hoofdgebouw gebouwd dient te worden daarnaast hebben deze woningen een mogelijkheid voor het bouwen van bijgebouwen tot max. 35m2. Voor de bestemming 15 Wonen- Vrijstaand 2 artikel 15 geldt dat op de gronden met deze bestemming vrijstaande woningen en woonwagens gerealiseerd mogen worden. De hoofdgebouwen dienen in het bouwvlak gerealiseerd worden. Daarnaast hebben deze woningen een mogelijkheid voor het bouwen van bijgebouwen tot max. 35m2 en kent een ontheffing voor het bouwen van maximaal 15m² extra aan bijgebouwen mits niet meer dan 60% van het bouwperceel bebouwd wordt en de totale bebouwing aan bijgebouwen niet meer dan 50m² bedraagt. Voor Artikel 16 en Artikel 17 Wonen- Woonwagenstandplaats 1 en 2 geldt dat op de standplaats als wooneenheid een woonwagen of een vrijstaande woning geplaatst worden. Voor Artikel 16 Wonen- Woonwagenstandplaats 1 geldt dat per woonwagenstandplaats 60% van het perceel behorende bij de woonwagenstandplaats bebouwd mag worden, hierbij wordt de aanwezige berging binnen de ter plaatse van de bouwaanduiding bijgebouwen niet meegerekend. De gronden aangeduid als bijgebouw mogen 100% bebouwd worden. Met het oog op de brandveiligheid mag de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelings perceelsgrens aan één zijde minimaal 1 meter bedragen, mits aan de andere zijde de afstand tussen twee hoofdgebouwen minimaal 5 meter bedraagt. Voor Artikel 17 Wonen- Woonwagenstandplaats 2 geldt dat het hoofdgebouw in het bouwvlak gebouwd moet worden. Daarnaast bestaat een mogelijkheid voor het bouwen van bijgebouwen tot max. 35m2 en kent dit artikel een ontheffing voor het bouwen van maximaal 15m² extra aan bijgebouwen mits niet meer dan 60% van het bouwperceel bebouwd wordt en de totale bebouwing aan bijgebouwen niet meer dan 50m² bedraagt;
In de bestemming Wonen zijn ontheffingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Een voorbeeld hiervan is het op medische indicatie bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik ontheffingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten in een deel van de woning.
Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. De specifieke kenmerken van dubbelbestemmingen brengen met zich mee dat deze bestemmingen doorgaans een relatief groot gebied beslaan en veelal op meerdere bestemmingen betrekking hebben.
Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd.
Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden beperkingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen.
In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen. Dit bestemmingsplan kent twee dubbelbestemmingen:
Op basis van de cultuurhistorie van het plangebied en de gevonden voorwerpen in het plangebied worden aan het plangebied archeologisch waarden toegekend. Op de verbeelding zijn de gebieden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie waardevolgebied en Waarde - Archeologie monument aangegeven. Voor deze gebieden geldt dat veldonderzoek verplicht is bij alle vormen van bodemingrepen en de ontheffing op grond van het provinciale beleid niet van toepassing is. Het veldonderzoek dient te worden uitgevoerd op basis van een Plan van Aanpak dat aan de gemeentelijk archeoloog van Emmen ter toetsing wordt aangeboden.
Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Met Artikel 20 Anti-dubbeltelregel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen. eer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
In Artikel 21 Algemene bouwregels zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.
Artikel 22 Algemene aanduidingsregels zijn opgenomen ter bescherming van de Luchtvaartverkeerzone- laagvliegroute. De zone van deze laagvliegroute gaat voor een klein deel over het plangebied met als gevolg dat bouwwerken hoger dan 30 meter niet gerealiseerd mogen worden binnen het plangebied. Tevens kent het plangebied een milieu-grondwaterbeschermingsgebied.
Artikel 23 Algemene afwijkingsregel maakt het mogelijk dat aan de regels van de bestemmingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Het college van burgemeester en wethouders kunnen bijvoorbeeld afwijken van een bestemmingsplan voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10 %. De afwjikingen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels al is afgeweken van het bestemmingsplan. Dit betekent dat niet 2 keer afgeweken kan worden van eenzelfde bepalingen of dat de bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.
In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald. In Artikel 24 Overgangsrecht is het overgangsecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
In Artikel 25 Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Emmen, De Ark ".