| Plan: | Emmen, Wilhelminastraat 110 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.Zaak83066-V701 |
Toelichting
- Hoofdstuk 1 Inleiding
- Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
- Hoofdstuk 3 Onderzoeken
- Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
- Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
- Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
-
Bijlagen bij toelichting
- Bijlage 1 Akoestisch onderzoek bestemmingsplan Wilhelminastraat”, met rapportnummer 20130774 van 14 oktober 2013
- Bijlage 2 Akoestisch onderzoek: geluidwering gevels”, rapportnummer 13-1148 van 22 oktober 2013
- Bijlage 3 Ontwerpbesluit hogere grenswaarde wegverkeerslawaai en industrielawaai Wet geluidhinder
- Bijlage 4 Publicatie ontwerpbesluiten
- Bijlage 5 Publicatie besluiten
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De vastgoedeigenaar heeft een aanvraag voor een wabo-omgevingsvergunning gedaan voor het verbouwen van een winkelpand op de begane grond van het adres Wilhelminastraat 110 naar vier woonstudio's. Dit houdt een wijziging van het gebruik in,van detailhandel naar wonen.
Figuur 1.1: Locatie plangebied in omgeving (rode vlak).
De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen bouw en strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarom is verzocht om de gewenste transformatie via één omgevingsvergunning, inclusief het deel "afwijking van het bestemmingsplan", te kunnen realiseren.
De aanvraag is geregistreerd als Zaak83066. De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.Zaak83066-V701.
Plattegrond: bestaande situatie (detailhandel)
Plattegrond: initiatief tot ombouw naar vier studio's
Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
2.1 Ligging en huidige situatie
Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op de locatie Wilhelminastraat 110. Het betreft hier een winkelpand dat zich op de begane grond van een flatgebouw (appartementencomplex) bevinden. Het perceel is gelegen aan de zuidrand van het centrumgebied van Emmen, op de hoek van de Wilhelminastraat en de Klepel, zie afbeeldingen.
Figuur 2.1: Luchtfoto met locatie (rode vlak).
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. In de omgeving waarin het voorliggend plan Emmen, Wilhelminastraat 110 wordt gerealiseerd, zijn vooral de thema's Wonen en Voorzieningen van belang.
Met voorliggende omgevingsvergunning wordt wonen in een (voormalig) winkelpand mogelijk gemaakt. Ten aanzien van het thema wonen in het centrum wordt in de structuurvisie gestreefd om de kwaliteit van de diverse woonmilieus te behouden dan wel te versterken en innoveren. Het huidige plan voorziet in een versterking van het stedelijk woonmilieu.
2.2.2 Woonvisie 2012 - 2017, Thuis in Emmen
Naast de structuurvisie moet rekening gehouden worden met de gemeentelijke Woonvisie 2012 - 2017, Thuis in Emmen (vastgesteld door de raad op 20 december 2012). Deze woonvisie geeft richting aan het woningbouw- en herstructureringsprogramma. Ten aanzien van het voorliggende initiatief is de vermelde algemene strategie bij de uitvoering van nieuwe woningbouwinitiatieven van belang (paragraaf 4.5, pagina 260:
"
- Herstructureringsprojecten hebben prioriteit.
- Woningbouwprojecten bij wijk- en of dorpscentra moeten bijdragen aan het versterken van dit centrum.
- Wij ondersteunen geen nieuwe initiatieven tenzij het gaat om niet concurrerende planvorming en het leveren van een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit door transformatie.
- Voor vrijkomende schoollocaties is invulling met woningbouw geen automatisme.
- Wij bekijken nieuwe initiatieven en nieuw te ontwikkelen locaties/gebieden in samenhang en niet individueel. "
2.2.3 Structuurvisie Werklocaties Emmen 2020
Op 26 mei 2011 stelde de raad de Structuurvisie Werklocaties Emmen 2020 vast. In het onderdeel Detailhandelsvisie. wordt onderkend dat de ruimtelijke structuur van het centrum van Emmen wel voor verbetering vatbaar is, omdat het centrum als geheel niet compact is en langgerekt van opzet.
De visie stelt dat de gemeente Emmen kansen zal benutten om minder gunstig gelegen winkelruimten, waar andere functies meer kansen bieden, aan het winkelareaal te onttrekken.
De structuurvisie Werklocaties Emmen 2020 spreekt zich expliciet uit over de toekomst van onder meer de Wilhelminastraat. De winkelfunctie wordt in dit deel ontmoedigd, blijkt uit onderstaand citaat::
"Het deel ten zuiden van de Baander (Wilhelminastraat) is relatief diffuus en slechts in beperkte mate gerelateerd aan de rest van het winkelcentrum. De winkelfunctie wordt in dit deel ontmoedigd; dit betekent dat:
- Het centrum compacter wordt;
- Formules een plek kunnen krijgen in vooral het noordelijk deel of de vrijkomende dierenparklocatie;
- De parkeerdruk in het zuiden nabij de Albert Heijn vermindert; overigens is verplaatsing van Albert Heijn naar het nieuwe plein in combinatie met extra ondergrondse parkeerruimte ook een optie;"
2.2.4 Gemeentelijk verkeers en vervoersplan 2012-2020, Oog voor mobiliteit
Op 19 december 2013stelde de raad het "Gemeentelijk verkeers en vervoersplan 2012-2020, Oog voor mobiliteit" vast.
Het GVVP beoogt de bereikbaarheid van de gemeente Emmen op peil te houden, waarbij gekozen
multimodale opzet. Het openbaar vervoer en de fiets gaan hierbij een belangrijke rol vervullen. Bij het vinden van oplossingen voor verkeersknelpunten wordt eerst gekeken of de bestaande infrastructuur slimmer en beter benut kan worden. Pas dan wordt gedacht aan uitbreiding en aanleg van nieuwe infrastructuur.
Over de omgeving Van Schaikweg en Dordsestraat zegt het GVVP het volgende:
"We willen het verkeersaanbod vanaf de Van Schaikweg op de Hondsrugweg en de Boermarkeweg terugdringen. Maatregelen moeten leiden tot een afwaardering van de Van Schaikweg voor het autoverkeer en een opwaardering van de weg als OV-as, inclusief volwaardige fietsverbinding richting de scholen. Hierdoor dwingen we het autoverkeer om meer gebruik te maken van de centrumruit en ontsluiten we de voorzieningen langs de Van Schaikweg op een adequate manier via het OV en fiets. De maatregelen zorgen ook voor een belangrijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in dit deel van het centrum.
Door de verschillende maatregelen in het centrumgebied van Emmen zal het verkeer op de Dordsestraat toenemen. Om de doorstroming te waarborgen, willen wij de capaciteit op het kruispunt Hondsrugweg/Ermerweg vergroten (vanuit zuidelijke richting). De fietsoversteekbaarheid van de Dordsestraat is een belangrijk aandachtspunt. Omdat het aan fysieke ruimte ontbreekt voor een veilige fietstunnel willen wij op de korte termijn het oversteken zoveel mogelijk onmogelijk maken en te faciliteren op de geregelde kruispunten (Wilhelminastraat en Eerste Blokslootweg).
2.2.5 Bestemmingsplan
Het perceel Wilhelminastraat 110 is gelegen binnen het bestemmingsplan Emmen-centrum (91.125) als vastgesteld door de raad op 1 februari 1963. Het initiatief is strijdig met twee artikelen. In artikel 9 is aangegeven dat wonen slechts vanaf de 1e verdieping is toegelaten. Verder zijn in het initiatief woningen gesitueerd op de plek waar conform artikel 11 slechts bedrijfsbebouwing is toegestaan.
Verder is het Voorbereidingsbesluit Emmen 2013-2014 van toepassing op het gebied (vastgesteld door de raad op 19 december 2013).
2.2.6 Algemene verklaring van geen bedenkingen
De ontwikkeling van het omzetten van niet of minder courante winkellocaties naar een ander functie zoals bijvoorbeeld wonen is een vrij recente ontwikkeling. Om de gevraagde omgevingsvergunning te kunnen verlenen is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft (artikel, 2.27 Wabo, jo. artikel, 6,4 Besluit omgevingsrecht).
De Algemene verklaring van geen bedenking vastgesteld op 28 april 2011, voorziet niet in omzetting van detailhandelslocaties naar wonen. Om die reden is naast de wabo- omgevingsvergunning tevens een voorstel tot het nemen van een individuele algemene verklaring voor dit plan voorbereid. Het ontwerp van de verklaring van geen bedenkingen heeft gelijktijdig met het ontwerp van de omgevingsvergunning ter inzage gelegen.
2.2.7 Crisis en herstelwet
Het wijzigen van het gebruik van de pand aan de Wilhelminastraat 110 naar vier woningen valt niet onder Bijlage I. Categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid van de Crisis- en herstelwet.
2.2.8 Conclusie
De aanvraag voor de ombouw van een (voormalig) winkelpand op het adres Wilhelminastraat 110 (begane grond) naar vier woonstudio's past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef", de Structuurvisie Werklocaties en de Woonvisie. Door het plan zal het stedelijke woonmilieu in diversiteit versterkt worden wordt tegelijkertijd uitvoering gegeven aan het ontmoedigen van winkelfuncties in dit deel van Emmen, ten gunste van een compacter centrumgebied.
Hoofdstuk 3 Onderzoeken
3.1 Archeologie
De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.
Het gebouw is volgens de archeologische beleidsadvieskaart gelegen in een gebied met deels hoge en middelhoge archeologische waarden op de beleidsadvieskaart van de gemeente Emmen.
figuur 3.1: Waarde - archeologie 2 en 3: Gebieden met hoge of middelhoge archeologische waarden
Dit zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw en reeds aangetroffen archeologische resten een (middel)hoge kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat. Deze zones worden gekenmerkt door een - al dan niet verscholen onder het huidige maaiveld - redelijk gaaf landschap met dekzandruggen en dekzandkoppen. Van concrete vindplaatsen is hier echter vooralsnog geen sprake. In hoofdzaak geldt een grote trefkans op nederzettingen, grafvelden, losse boerderijen, wegen, dijken, linies, kleine jachtkampen en losse vondsten uit alle perioden. In Emmen zijn dit globaal het gedeelte op de Hondsrug, de beekdalen en de delen van het veengebied dat niet tot in de ondergrond zijn ontgonnen.
Voor deze categorieën is een minimum oppervlak voor bodemverstoringen opgenomen van 1000 m² en een diepte van 30 cm onder maaiveld.
Ondanks de archeologisch verwachtingen is het voor deze verbouwing niet nodig om een archeologisch onderzoek uit te voeren. De verbouwing en verbetering van het gebouw gelegen aan de Wilhelminastraat zal binnen de bestaande bebouwing plaatsvinden.
3.2 Ecologie
De Flora- en Faunawet is in werking getreden op 1 april 2002. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.
Omdat de aanvraag het inpandig verbouwen van een bestaand gebouw betreft is er geen kans dat de flora en fauna in de omgeving wordt aangetast. Om die reden is geen flora en fauna-onderzoek noodzakelijk geacht.
3.3 Milieu
3.3.1 Vormvrije m.e.r.
In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
3.3.2 Bodem
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.
De bouwaanvraag betreft het inpandig verbouwen van een (voormalige) winkellocatie. Met deze interne verbouwing wordt de grond niet of nauwelijks geroerd. Om die reden is geen bodemonderzoek uitgevoerd.
3.3.3 Geluid
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
3.3.3.1 Inleiding en aanleiding
Het plan Wilhelminastraat 110 te Emmen voorziet in de ombouw van een winkel tot vier woningen (studio's). Het akoestisch rapport is beoordeeld naar zowel de geluidsbelasting op als de geluidswering van de studio's. Het betreffen de volgende twee als Bijlage 1 en Bijlage 2 toegevoegde akoestisch rapporten:
- Akoestisch onderzoek bestemmingsplan Wilhelminastraat”, met rapportnummer 20130774 van 14 oktober 2013;
- Akoestisch onderzoek: geluidwering gevels”, rapportnummer 13-1148 van 22 oktober 2013.
De studio's zijn gelegen binnen de wettelijke geluidszone van de Wilhelminastraat, Klepel, Ermerweg, Van Schaikweg en Hondsrugweg. Op grond van de Wet geluidhinder moet in dergelijke situaties onderzoek plaatsvinden naar de geluidsbelasting vanwege deze wegen. Het plan ligt daarnaast binnen de wettelijke zone van het gezoneerde industrieterrein Bargermeer.
Daarnaast is de geluidswering getoetst aan de eisen uit het Bouwbesluit en zijn de noodzakelijke akoestische voorzieningen aan de gevels van de geluidsgevoelige vertrekken aangegeven om te kunnen voldoen aan de eisen met betrekking tot de karakteristieke geluidswering.
3.3.3.2 Bevindingen naar aanleiding van de akoestisch rapporten
Geluidsbelasting op de studio's
Wegverkeer
De geluidbelasting vanwege de Wilhelminastraat en Klepel bedraagt meer dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh). De geluidsbelasting ten gevolge van de Hondsrugweg, Ermerweg en Van Schaikweg bedraagt niet meer dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt nergens overschreden.
Er wordt in het onderzoeksrapport aangegeven dat maatregelen om de geluidsbelasting terug te brengen niet mogelijk cq. wenselijk zijn. Dit is in de huidige planologische situatie juist. Wel kan op termijn de uitvoering van het Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (vastgesteld door de raad op 19 december 2013) relevant worden (zie ook 2.2.4 Gemeentelijk verkeers en vervoersplan 2012-2020, Oog voor mobiliteit)
Voor de studio's moeten de volgende hogere waarden wordt vastgesteld:
- Lden = 56 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh) ten gevolge van de Wilhelminastraat (oostgevel);
- Lden = 57 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh) ten gevolge van de Klepel (zuidgevel).
Industrielawaai
De geluidsbelasting ten gevolge van het gezoneerde industrieterrein Bargermeer bedraagt 52 dB(A). De voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) wordt overschreden. Maatregelen zijn niet mogelijk. Voor de studio's moet een hogere waarde wordt vastgesteld van 52 dB(A).
Cumulatie
Voor de studio's bedraagt de gecumuleerde geluidsbelasting 63 dB. Dit is niet meer dan de maximale ontheffingswaarde en wordt acceptabel geacht.
Geluidswering studio's
De gehanteerde geluidsbelasting voor de zuidgevel bedraagt 63 dB en voor de oostgevel 62 dB (excl. aftrek art. 110g Wgh). Om aan de geldende eisen van de geluidswering van de gevels te kunnen voldoen, dienen de materialen zoals genoemd in het akoestisch onderzoek te worden toegepast.
3.3.3.3 Conclusies en advies
De akoestische rapporten zijn beoordeeld en akkoord bevonden. Er wordt aangegeven dat maatregelen om de geluidsbelasting terug te brengen niet mogelijk/wenselijk zijn. Dit is in de huidige planologische situatie juist. Wel kan op termijn de uitvoering van het Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (vastgesteld door de raad op 19 december 2013) relevant worden.
De geluidsbelasting vanwege de Wilhelminastraat overschrijdt met ten hoogste 8 dB de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de studio's aan de oostzijde. Voor de studio's moet een hogere waarde vanwege de Wilhelminastraat van 56 dB worden vastgesteld.
De geluidsbelasting vanwege de Klepel overschrijdt met ten hoogste 9 dB de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de studio's aan de zuidzijde. Voor de studio's moet een hogere waarde vanwege de Klepel van 57 dB worden vastgesteld.
De gevelwering voldoet aan de geldende eisen indien minimaal de voorgestelde maatregelen conform het akoestisch rapport worden uitgevoerd.
Alternatieven mogen worden toegepast, mits deze akoestisch gelijkwaardig zijn aan de voorgestelde voorzieningen; één en ander in overleg met de akoestisch adviseur.
Tot slot wordt nog opgemerkt dat het aanbrengen van geluidswerende voorzieningen speciale zorg vergt bij de uitvoering. Vooral de details zijn belangrijk. Afdichtingsprofielen bijvoorbeeld, functioneren alleen naar behoren bij een goede maatvoering en een gladde oppervlakte-afwerking. Ook de afwerking van naden en kieren verdient grote zorg.
Het Ontwerpbesluit hogere grenswaarde wegverkeerslawaai en industrielawaai Wet geluidhinder is als Bijlage 3 toegevoegd.
3.3.4 Lucht
De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.
3.3.5 Externe veiligheid
In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van de studentenwoningen op deze locatie.
3.4 Waterparagraaf
3.4.1 Inleiding
Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling aan de Wilhelminastraat is ingericht en of fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen.
3.4.2 Ligging plangebied
Het perceel Wilhelminastraat 110 ligt is gelegen aan de rand van het centrum van Emmen. Het betreft alleen de begane grond, boven het object bevinden zich woningen (appartementencomplex). Het bouwplan betreft geen toename van verhard oppervlakte. Vooraf is dan ook geen contact gezocht met het waterschap.
3.4.3 Waterhuishouding
Het perceel ligt in het stroomgebied Rijn- Oost en valt onder het beheersgebied van het waterschap Velt en Vecht. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in het Waterbeheerplan van waterschap Velt en Vecht en in het waterplan van de gemeente Emmen.
Het verharde oppervlak neemt door de realisatie van het plan niet toe. De te realiseren wooneenheden kunnen aangesloten worden op het bestaande stelsel en deze kan de eventueel extra hoeveelheden wel aan in de nieuwe situatie.
3.4.4 Afvoer van water
Het beleid van de gemeente Emmen en het waterschap is gericht op afkoppelen van hemelwater van de riolering en te lozen op oppervlaktewater of zo mogelijk te laten infiltreren in de bodem. Op deze manier wordt waar mogelijk geprobeerd extra ruimte voor water te maken. Ook wordt om wateroverlast te voorkomen naar extra afvoermogelijkheden gezocht. Probleem wat optreedt bij diverse initiatieven, is dat een deel van het gebied in een grondwaterbeschermingsgebied ligt. Infiltreren is daarom niet altijd toegestaan. Vanwege de grote hoeveelheid verharding in het centrum en de beperkte mogelijkheden om water in het plangebied te bergen wordt een robuuste bergingsvoorziening als het meest kansrijk gezien voor Kern Emmen te samen met waterafvoer voor de wijken Angelslo, Bargermeer Noord, Nieuw-Dordrecht, een deel van Barger-Oosterveld en de gehele Werkas Emmen.
3.4.5 Wateradvies waterschap
Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Vooraf is geen contact geweest met het waterschap.
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
4.1 Algemeen
De laatste jaren is de detailhandel in Nederland sterk in beweging. Steeds vaker komen winkelpanden leeg te staan. Ook in Emmen staan steeds meer winkelpanden leeg. Diverse factoren zijn hierbij van invloed:
- Bezoekers aan stadscentra geven ter plekke minder geld uit (langjarige trend);
- Gevestigde detailhandelsbedrijven ondervinden steeds meer concurrentie van internetverkopen;
- Daardoor nemen in veel sectoren van detailhandel omzetten en/of winsten af, waardoor minder (potentiële) winkeliers nog brood zien in hun onderneming.
De gemeente Emmen speelt in op deze trend, zoals onder meer wordt beschreven in de Structuurvisie Werklocaties Emmen 2020 (paragraaf 2.2.3). In deze visie spreekt de gemeente Emmen zich expliciet uit over de toekomst van onder meer de Wilhelminastraat. De winkelfunctie wordt in dit deel ontmoedigd
De visie stelt dat de gemeente Emmen kansen zal benutten om minder gunstig gelegen winkelruimten, waar andere functies meer kansen bieden, aan het winkelareaal te onttrekken.
In het voorliggende initiatief is sprake van een omzetting naar woonstudio's. De gemeente acht dit een passende functiewijziging voor deze locatie. Het pand maakt al deel uit van een appartementencomplex en de nieuwe ontwikkeling wordt hierin geïntegreerd. Verder liggen drie van de vier studio's aan de Baander, dit is geen winkelstraat. Eén woonstudio ligt in de hoek Wilhelminastraat - Klepel. Deze locatie was tot dusver het eerste winkelpand aan de linkerzijde, komende vanaf de Ermerweg/Dordsestraat. Gelet op de in de Structuurvisie Werklocaties Emmen 2020 geformuleerde visie, acht de gemeente Emmen het gewenst om op termijn ook de noordelijk gelegen winkels mogelijkheden te bieden voor een functieverandering. Van het voorliggende initiatief gaat in dat opzicht een positieve impuls uit, gericht op een verdere transformatie van dit deel van de Wilhelminastraat.
4.2 Bouwplan
Het bouwplan houdt het inpandig verbouwen van 187 m2 aan winkelvloeroppervlak. De verschijningsvorm van het huidige gebouw blijft hoofdzakelijk in stand. De oude ongeïsoleerde gevelpuien worden vervangen door HR++ glas met een geïsoleerde borstwering.. De verbouwing vindt verder plaats binnen de bestaande maatvoering van het gebouw op de begane grond.
Het winkelpand wordt opgedeeld in drie één-kamer woonstudio's van circa 40 m2 en één twee-kamer woonstudio van circa 50 m2. Verder beschikt elke woonstudio over een eigen berging van circa 4 m2 (3x) of 8 m2 (1x).
De doelgroep betreft primair eenpersoons huishoudens. De woonstudio's worden via de straat ontsloten. Het plan voorziet niet in een aparte parkeervoorziening voor auto's voor deze woonstudio's. De verwachting is dat dit plan niet tot een verhoogde parkeerdruk in het centrum leidt, aangezien gelijktijdig met de toevoeging van de woonstudio's het aandeel detailhandel evenredig afneemt. Wat betreft de parkeerbalans is de omzetting van detailhandel naar wonen dus acceptabel.
Het gebouw dient te voldoen aan alle technische vereisten van een woongebouw en moet gelet op het akoestisch onderzoek voldoende geluidgeïsoleerd worden. Het terrein rondom het gebouw wordt niet aangepast. Het bouwplan voorziet in inpandige toevoeging van vier bergingen voor de betreffende woonstudio's.
4.3 Omgeving
Er vinden geen aanpassingen in de omgeving aan; de woonstudio's zijn n de bestaande situatie goed inpasbaar. Alle woonstudio's hebben de voordeur aan de zuidzijde (De Klepel).
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing.
De terinzagelegging van de ontwerpbesluiten is op 11 februari 2014 gepubliceerd in de Zuidoosthoeker en de Staatscourant.
Met ingang van 12 februari 2014 heeft het ontwerp van de vergunning met het ontwerp van de verklaring van geen bedenking voor zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.
Bij de inpassing van de woning dient sprake te zijn van een stedenbouwkundig-, landschappelijk- en milieutechnisch inpasbare situatie. Voor wat betreft het landschappelijke dient rekening te worden gehouden met de voorkomende kenmerken. Het aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Daartoe is een aanvraag gedaan tot een WABO-vergunning in strijd met het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.