| Plan: | Klazienaveen, rijwoningen Loperstraat |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.Zaak57611-V701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Terram Primo B.V. heeft een aanvraag voor een wabo-omgevingsvergunning gedaan voor het bouwen van een twee tal rijwoningen van drie-onder-éénkap. De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen bouw en strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarom is verzocht om de gewenste bouwmegelijkheid via één omgevingsvergunning, inclusief het deel "strijdigheid met het bestemmingsplan", te kunnen realiseren.
Het bouwplan houdt het wijzigen van twee dubbele woningen naar een twee tal rijwoningen van drie-onder-éénkap in.De aanvraag is genoteerd onder Zaak 57611-2015. De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.Zaak57611-V701
Figuur 1.1: Locatie plangebied in de omgeving (rood omlijnd).
Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
2.1 Ligging en huidige situatie
Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het perceel Loperstraat 9 t/m 19 (oneven) te Klazienaveen, kadastraal bekend als gemeente Emmen, Sectie M, nummer 2810 en 2811. De percelen liggen in het midden van het dorp Klazienaveen. Deze percelen zijn bestemt als 'Wonen - Twee aaneen specifiek 2'. De afgelopen jaren is de huizenmarkt in Nederland sterk veranderd en hierdoor is de vraag naar andere type woningen. Door deze verandering van de economie is de vraag nu of hier een tweetal rijwoningen drie-onder-éénkap gebouwd mag worden. In deze straat zijn reeds zes van de acht dubbele woningen gerealiseerd. De percelen waar het nu omgaat zijn de laatst twee waar nog niet gebouwd is. Door deze ontwikkeling worden ook deze laatste twee percelen ingevuld.
Figuur 2.1: Luchtfoto met de locatie (rood omlijnd).
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
De Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. In de omgeving waarin het voorliggend plan Klazienaveen, rijwoningen Loperstraat, NL.IMRO.0114.Zaak57611-V701 wordt gerealiseerd is vooral het thema Wonen van belang.
De Structuurvisie gemeent Emmen 2020, Veelzijdigheid troef richt zich op een accentverschuiving van kwantiteit naar kwaliteit en differentiatie van woonmilieus: De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Dit betekent meer levensloopbestendige woningen en meer ruimte voor bouwkavels. Om ervoor te zorgen dat de woningmarkt op orde blijft, is een continue aanpassing aan de veranderende vraag geboden. Dit geldt niet alleen voor de kern van Emmen, maar ook voor de dorpen. Zo ontstaat op termijn een cyclische vernieuwing van de bestaande woongebieden.
2.2.2 Bestemmingsplan
De percelen Loperstraat 9 t/m 19 (oneven) zijn gelegen binnen het bestemmingsplan Klazienaveen, vastgesteld door de gemeenteraad op 19 december 2013. In dit bestemmingsplan hebben de percelen de bestemming 'Wonen - Twee aaneen specifiek 2'. Het aangevraagde is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Voorliggende ontwikkeling is niet meegenomen in het onlangs vastgestelde bestemmingsplan, Klazienaveen daar dit bestemmingsplan een actualisatie is van de huidige regelingen. Een dergelijke actualisatie van de bestaande regelingen heeft tot gevolg dat het opnemen van volledig nieuwe ontwikkelingen niet passend is. Om die reden wordt middels dit ruimtelijke plan de ontwikkeling voor het plaatsen van een tweetal rijwoningen van drie-onder-éénkap mogelijk gemaakt.
2.2.3 Algemene verklaring van geen bedenkingen
Om de gevraagde omgevingsvergunning te kunnen verlenen is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft (artikel, 2.27 Wabo, jo. artikel, 6,4 Besluit omgevingsrecht).
De Algemene verklaring van geen bedenkingen, vastgesteld door de raad op 28 april 2011, voorziet hierin.
2.2.4 Rijks- en provinciaal beleid
Voor het bouwen van drie-onder-één kap woningen zijn geen specifieke bepalingen opgenomen in het Rijksbeleid en het provinciaal omgevingsbeleid.
2.2.5 Conclusie
De aanvraag voor het bouwen van een tweetal rijwoningen van drie-onder-éénkap past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef". Door het plan zal het stedelijke woonmilieu in diversiteit versterkt worden.
Hoofdstuk 3 Planbeschrijving
3.1 Algemeen
De afgelopen jaren is de huizenmarkt in Nederland sterk veranderd. Hierdoor is de vraag naar woningen meeveranderd. Het oorspronkelijke plan voor het bouwen van twee dubbele woningen is hierdoor nooit in uitvoering gekomen. Door het veranderen van de economie is de vraag nu of hier een tweetal rijwoningen drie-onder-éénkap gebouwd mag worden.
3.2 Bouwplan
Het bouwplan houdt in de mogelijkheid tot het realiseren van een tweetal rijwoningen drie-onder-éénkap op een plek waar volgens het geldende bestemmingsplan twee dubbele woningen toegestaan zijn. De rijwoningen krijgen dezelfde vorm, uitstraling en ligging als de omliggende bebouwing in de Loperstraat. De bijkomende voorzieningen (parkeren, inritten) kunnen in het bestaande, brede straatprofiel worden geïntegreerd.
Deze grondgebonden drie-onder -één-kap-woningen zijn in deze woonbuurt met hoofdzakelijk dubbele woningen ruimtelijk inpasbaar. De toename van per saldo twee woningen is aanvaardbaar. Het plan is door de buurt positief ontvangen, in tegenstelling tot een vorig plan met veel grotere verdichting qua aantal wooneenheden.
Het bouwplan is opgenomen als Bijlage 2.
De voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de inrichting van het openbaar gebied, waaronder de aanleg van parkeerplaatsen, dienen aangelegd te worden zoals opgenomen in Bijlage 2. De te maken kosten in het openbaar gebied worden verhaald op de aanvrager en dit wordt vastgelegd in een overeenkomst met aanvrager.
Hoofdstuk 4 Onderzoeken
4.1 Archeologie
De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.
Het gebouw is volgens de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Emmen gelegen in een gebied met een lage verwachting van archeologische waarden.
figuur 3.1:Gebieden met lage verwachtings waarden
Gebieden zonder archeologische verwachting zijn gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologische sporen zeer klein wordt geacht.Om deze reden is er geen archeologisch onderzoek uitgevoerd.
4.2 Ecologie
De Flora- en Faunawet is in werking getreden op 1 april 2002. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.
Gelet op het huidige gebruik en de inrichting van de percelen en aangezien het woonrijpe kavels betreft, is een flora- en fauna-onderzoek niet nodig.
4.3 Milieu
4.3.1 Vormvrije m.e.r.
In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
4.3.2 Bodem
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.
De omgevingsaanvraag betreft het bouwen van een tweetal rijwoningen van drie-onder-éénkap. Hiervoor is een verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat de boven- en ondergrondse monsters geen verhoogde achtergrondwaarde en/of detectiewaarde is aangetroffen. Indicatief is de vrijkomende grond getoetst aan de Nota bodembeheer van de gemeente Emmen en voldoet de grond aan de bodemkwaliteitsklasse 'Achergrondwaarde'.
Het bodemonderzoek is toegevoegd als Bijlage 3.
4.3.3 Geluid
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
4.3.3.1 Geluidsbronnen in en nabij het perceel Loperstraat
De omgevingsaanvraag betreft het bouwen vaneen tweetal rijwoningen van drie-onder-éénkap. Deze locatie aan de Loperstraat is gelegen binnen de 30 km/uur zone. Voor wegen met een maximumsnelheid van 30 km per uur geldt geen geluidszone zoals bedoeld in de Wet Geluidhinder. Deze locatie is tevens deels gelegen binnen de gebiedsaanduiding geluidszone-Industrie. Reeds in het kader van de actualisatie van het bestemmingsplan Klazienaveen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd.
4.3.4 Lucht
De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.
4.3.5 Externe veiligheid
In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van twee rijwonigen drie-onder-éénkap op deze locatie.
4.4 Waterparagraaf
Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. Uitgangspunt is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat er grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.
Met het bouwen van een tweetal rijwoningen drie-onder-éénkap neemt het verharde oppervlak ten opzichte van een dubbele woning niet of nauwelijks toe. De wijk Molenbuurt kent een gescheiden rioolstelsel. Neerslag dat valt op het rioolstelsel aangesloten verhard oppervlak, wordt via de aanwezige regenwateruitlaten en riooloverstorten op het oppervlaktewater geloosd. Niet aangesloten verhard oppervlak infiltreert in de bodem of watert af op aanwezige bermsloten of droge greppels. Om bodemvervuiling te voorkomen is het wenselijk om geen gebruik te maken van uitlogende materialen.
Om wateroverlast in gebouwen te voorkomen adviseert het waterschap om voor een vloerpeil te kiezen dat tenminste 30 centimeter boven de weg ligt.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide Wabo-procedure van toepassing.
De terinzagelegging van het ontwerpbesluit is op 3 december 2015 gepubliceerd in de krant Emmen.nu en de Staatscourant.
Met ingang van 4 december 2015 heeft het ontwerp van de vergunning zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Hiervoor is een overeenkomst afgesloten met de aanvrager, waarin ondermeer de aanleg van de parkeerplaatsen is opgenomen. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.