| Plan: | Emmen, Centrum-Oost Julianastraat 3A t.m. 13D |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.Zaak54761-V701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Voor het perceel Julianastraat 3A tot en met 13D is op 6 juli 2014 is een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning. De aanvraag betreft het invullen van een braakliggende locatie aan de Julianastraat te Emmen. De invulling bestaat uit het bouwen van in totaal 25 studio's, verdeeld over 5 woningen en 4 woningen met kamergewijs verhuur. De doelgroep is voornamelijk voor jong werkenden en alleenstaanden.
Op het betreffende perceel heeft zich in het verleden een oud ijzerhandel en lompenhandel bevonden. Na stopzetting van deze activiteiten en het verwijderen van de bebouwing ligt het terrein al enige jaren braak.
De aanvraag voor een wabo-omgevingsvergunning voor het nieuw bouwen van in totaal 25 studio's is gedaan voor het adres Julianastraat 3A tot en met 13D te Emmen. De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen bouw en strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarom is verzocht om de gewenste nieuwbouw via één omgevingsvergunning, inclusief het deel "afwijking van het bestemmingsplan", te kunnen realiseren.
De aanvraag is genoteerd onder 54761-2014. De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.Zaak54761--V501
Figuur 1.1: Locatie plangebied in omgeving (rode vlak).
Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
2.1 Ligging en huidige situatie
Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het perceel Julianastraat 3A t/m 13D te Emmen, kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie F, nummer 15675 G. Het perceel is gelegen in een woonbuurt net buiten het centrumgebied, zie figuur 1.1 en figuur 2.1.
Figuur 2.1: Luchtfoto met locatie (rode vlak).
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. In de omgeving waarin het voorliggend plan Emmen, Centrum-Oost Julianastraat 3A t.m. 13D, NL.IMRO.0114.Zaak54761-V701 wordt gerealiseerd zijn vooral de thema's Wonen en Voorzieningen van belang.
Met voorliggende omgevingsvergunning wordt een braakliggend terrein ingevuld met woonbebouwing. Ten aanzien van het thema wonen in het centrum wordt in de structuurvisie gestreefd om de kwaliteit van de diverse woonmilieus te behouden dan wel te versterken en innoveren. Het huidige plan voorziet in een versterking van het stedelijk woonmilieu. Naast de structuurvise moet rekening gehouden worden met de Woonvise van de gemeente. In deze woonvisie wordt aangegeven dat ter vervulling van nieuwe woonbehoeften gekeken moet worden naar inbreiding. Het huidige plan voldoet hieraan.
2.2.2 Bestemmingsplan
Het perceel Julianastraat 3A tot en met 13D is gelegen binnen het bestemmingsplan Emmen, Centrum Oost. Vastgesteld door de gemeenteraad op 19 december 2013. In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming Wonen- Vrijstaand Kern zonder bouwvlak en een geluidzone- indudstrie.
Het aangevraagde is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Voorliggende ontwikkeling is niet meegenomen in het onlangs vastgestelde bestemmingsplan, Centrum -Oost omdat op dat moment het niet duidelijk was op welke wijze het terrein in gevuld zou gaan worden. Om die reden wordt nu middels dit ruimtelijke plan de ontwikkeling realisatie van 25 studio's mogelijk gemaakt.
2.2.3 Algemene verklaring van geen bedenkingen
De Algemene verklaring van geen bedenking vastgesteld op 28 april 2011 en later aangevuld voorziet in de ontwikkeling tot omzetten van functies.
De ontwikkeling is passend binnen de aangewezen categorieën van gevallen, onder punt 2.
"Gehele of gedeeltelijke her- en verbouw, en uitbreiding en nieuwbouw van ondergeschikte stedenbouwkundige betekenis, van alle bestaande gebouwen binnen de bebouwde kom, mits passend binnen de stedenbouwkundige structuur"
2.2.4 Conclusie
De aanvraag voor een wabo-omgevingsvergunning voor het nieuw bouwen van in totaal 25 studio's is gedaan voor het adres Julianastraat 3A tot en met 13D te Emmen past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef". Door het plan zal het stedelijke woonmilieu in diversiteit versterkt worden.
Hoofdstuk 3 Onderzoeken
3.1 Archeologie
De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.
Het terrein heeft volgens de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart geen waarde of verwachting meer. Deze conclusie is getrokken op basis van het in 2008 uitgevoerde archeologisch onderzoek, zie Bijlage 3 Archeologie.
figuur 3.1: Waarde - archeologie 3 en 4: Gebieden met hoge of middelhoge archeologische waarden
3.2 Ecologie
De Flora- en Faunawet is in werking getreden op 1 april 2002. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.
Omdat de aanvraag het bouwen van studio's op braak liggende gronden betreft is het uitvoeren van een flora-fauna onderzoek noodzakelijk geacht.
Ten behoeve van de uitvoering van het plan is door het het bureau Koeman en Bijkerk bv. een actualisatie van het flora en fauna onderzoek uit 2006 uitgevoerd.
Uit het onderzoek dat in 2006, Bijlage 4 Flora en fauna 2006, is uitgevoerd kwamen geen bijzonderheden naar voren. Echter, de geldigheid van dit rapport is verlopen. Om die reden is dit onderzoek geactualiseerd.
Uit de uitkomsten van het geactualiseerde onderzoek, Bijlage 5 Flora en fauna 2014, blijkt dat het plangebied een bijzonder lage natuurwaarde heeft. De ligging van het perceel middenin het centrum van Emmen biedt aan weinig soorten mogelijkheden. De reden hiervan is de zeer moeilijke bereikbaarheid voor flora en fauna, daarnaast biedt het gebied een zeer lage diversiteit aan habitats. Gedurende het voorjaar en de zomer zullen naar alle waarschijnlijkheid verschillende vogelsoorten in het plangebied tot broeden komen. Hierbij kan worden gedacht aan de Merel (Turdus merula) en andere struweelbroeders. Grote aantallen vogels zal het echter niet betreffen, vanwege het beperkte aanbod aan geschikte nestplaatsen. Enkele algemene vlindersoorten zullen de in het gebied aanwezige Vlinderstruik (Buddleia davidii) benutten om te foerageren. Ondanks het keren van enkele stenen en houten planken in het gebied, zijn geen amfibieën waargenomen. Het is echter niet uit te sluiten dat een enkele Kleine watersalamander (Lissotriton vulgaris) of Gewone pad (Bufo bufo) in het gebied overwintert.
In het plangebied werd de lichtbeschermde Mol aangetroffen. Dit betreft echter een soort van tabel 1 AMvB artikel 75 van de Flora- en faunawet waarvoor sinds 23 februari 2005 een algemene vrijstelling in het kader van de Flora- en faunawet wordt verleend bij, onder andere, ruimtelijke ontwikkelingen. Strengbeschermde soorten zijn op basis van de aanwezige habitats niet te verwachten.
Negatieve effecten van de ingreep op de aangetroffen beschermde vogelsoorten, in de vorm van verstoring en vernietiging van enkele nesten, worden verwacht wanneer de aanwezige beplanting en bomen worden verwijderd gedurende de periode dat broedende vogels aanwezig zijn. Om deze effecten te mitigeren wordt aanbevolen de werkzaamheden niet plaats te laten vinden in de broedperiode (voor de meeste vogels 15 maart – 15 juli) en bomen en struiken te inspecteren op broedgevallen vlak voor de kap. In de Flora- en faunawet wordt geen vast begrensde broedperiode gehanteerd. Indien een broedgeval wordt geconstateerd valt deze binnen de broedperiode, ongeacht de datum.
Er bestaat geen noodzaak tot het aanvragen van ontheffingen in het kader van de Flora en faunawet. Wel blijft voor alle soorten de algemene zorgplicht gelden. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze daarom de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen Natura 2000-gebieden of gebieden die deel uitmaken van de EHS waarop de ingreep een negatief effect zou kunnen hebben
3.3 Milieu
3.3.1 Vormvrije m.e.r.
In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
3.3.2 Bodem
De bouwaanvraag betreft het realiseren van woonbebouwing op braak liggende grond. Vanwege het toekomstige gebruik van het perceel en het gebruik van de grond in het verleden is een bodemonderzoek uitgezet.
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.
Uit het eerste bodemonderzoek, Sigma (14-M7080, 21 oktober 2014) Bijlage 6 Bodemonderzoek 1 blijkt dat het terrein op bepaalde plaatsen met PAC verontreinigt is, daarnaast is zijn asbesthoudende materialen en puin aangetroffen.
De grond is met PAK verontreinigd tot boven de interventiewaarde. Het volume is kleiner dan 25 m3 en daarom formeel geen geval van ernstige bodemverontreiniging. Wel dient de verontreiniging verwijderd te worden. Hiervoor dient vooraf een saneringsplan/plan van aanpak, met daarin beschreven de saneringswerkzaamheden, te worden opgesteld. Het saneringsplan/plan van aanpak dient voorafgaand aan de werkzaamheden ter goedkeuring te worden ingediend bij het bevoegd gezag.
Nav het eerst bodemonderzoek is een vervolgonderzoek uitgezet. De aanleiding voor het uitvoeren van een nader onderzoek was dat ter plaatse van de onderzoekslocatie asbesthoudend materiaal in de bodem waren aangetroffen. Het aanvullende onderzoek Bijlage 7 Bodemonderzoek aanvulling, Sigma (14-M7126, 01 december 2014) laat geen geval van bodemverontreiniging met asbest zien.
3.3.3 Geluid
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
3.3.3.1 Geluidsbronnen in en nabij het perceel Julianastraat 3A -13D
Vanwege de plannen om aan de Julianastraat te Emmen 6 woongebouwen voor 25 woningen/studio's te realiseren in een akoestisch onderzoek uitgevoerd.
Het te bebouwen gebied ligt binnen de geluidzone van de Julianastraat, Kerkhoflaan, Van Schaikweg, Beatrixstraat en Wilhelminastraat. Daarnaast ligt het plangebied binnen de geluidszone van de spoorweg en het industrieterrein Bargermeer.
Figuur 3.@ :Situering plangebied tov wegen
Het doel van het akoestisch onderzoek is het berekenen van de geluidsbelasting vanwege de wegen, de spoorweg en het industrieterrein ten behoeve van de ruimtelijke onderbouwing op de gevels van de te realiseren studio's/woningen. De berekeningsresultaten zijn getoetst aan de volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geldende grenswaarden. Daarnaast is de gevelgeluidwering bepaald en getoetst aan het Bouwbesluit. Het betreft het akoestisch rapport van WNP met projectnummer 4141217.R01 van 6 november 2014.Zie Bijlage 1 Akoestisch rapport.
Figuur 3.2: Plangebied tov Bargermeer
De Wet geluidhinder verplicht in sommige gevallen bij verlening van een hogere waarde de cumulatie van verschillende geluidbronnen in beeld te brengen. Dit wordt toegepast als er sprake is van blootstelling aan meer dan één geluidsbron en is alleen het geval indien de zogenaamde voorkeurswaarde van die onderscheiden bronnen wordt overschreden. In tegenstelling tot wat in het rapport Bijlage 1 Akoestisch rapport staat, is er geen sprake van cumulatie, aangezien de Veenkampenweg niet gezoneerd is en er tevens aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan.
3.3.3.2 Spoorlawaai
Uit het onderzoek blijkt dat de berekende geluidsbelasting vanwege spoorweglawaai op de gevel van de nieuwe woningen/studio's ten hoogste 49 dB bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB.
3.3.3.3 Wegverkeerslawaai
Uit het onderzoek blijkt dat de berekende geluidsbelasting vanwege de Julianastraat op de gevel van de nieuwe woningen/studio's ten hoogste 49 dB bedraagt. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op één woning (woning 02) overschreden. De woning beschikt over een geluidsluwe gevel. De geluidsbelasting vanwege de overige wegen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. Gelet op de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde is onderzocht of er maatregelen ter beperking van het geluid mogelijk zijn. Indien de afstand van de nieuwe woning (woning 02) met minimaal 0,5 meter verder van de weg wordt verplaatst dan nu gepland (dus minimaal 7 meter uit de wegas) dan wordt direct voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.
3.3.3.4 Industrielawaai
Uit het onderzoek blijkt dat de berekende geluidsbelasting vanwege het industrieterrein op de woningen van het type 1 en 2 (grondgebonden woningen - rekenpunten 1 t/m 5) ten hoogste 49 dB(A) bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Voor de woningen van het type 3 (studio's - rekenpunten 6 t/m 9) bedraagt de geluidsbelasting ten hoogste 52 dB(A) en voor de woningen van het type 4 (studio's – rekenpunten 10 t/m 13) bedraagt de geluidsbelasting ten hoogste 54 dB(A). Hiermee wordt de voorkeurgrenswaarde van 50 dB(A) met maximaal 2 en 4 dB(A) overschreden. Er zijn geen reële maatregelen te treffen om de geluidsbelasting te verlagen. Alle woningen beschikken over een geluidsluwe gevel.
3.3.3.5 Conclusie akoestisch onderzoek
In het akoestisch onderzoek is in verband met nieuw te realiseren woongebouwen aan de Julianastraat in Emmen de geluidsbelasting beoordeeld. Het betreft een akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevel en de gevelgeluidwering.
Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de wegen: Julianastraat, Kerkhoflaan, Van Schaikweg, Beatrixstraat en Wilhelminastraat. Daarnaast ligt het plangebied binnen de geluidszone van de spoorweg en het industrieterrein Bargermeer.
De geluidsbelasting vanwege spoorweglawaai op de gevel van de nieuwe studio's/woningen bedraagt ten hoogste 49 dB en hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB.
De geluidsbelasting vanwege de Julianastraat bedraagt ten hoogste 49 dB op slechts één woning (woning 02) en hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. Aangezien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden zijn bron- en overdrachtsmaatregelen beschouwd. Op de overige wegen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.
Echter in het onderzoek is geen rekening gehouden met verkeersmaatregelen die in 2015 en 2016 staan gepland. In 2015 zal de overweg aan de Kerhoflaan dicht gaan voor autoverkeer. Hierdoor wordt de Kerkhoflaan een fietsverbinding, vervolgens zal in 2016 de Julianastraat worden aangepakt en een 30 km-weg worden. Door het verlagen van de snelheid van 50 km/uur naar 30 km/uur is de Julianastraat geen gezoneerde weg. Door het verlagen van de snelheid en het sluiten van de Kerhoflaan voor doorgaand autoverkeer zal de in het akoestisch rapport voorspelde geluidsniveau betreffende het weg verkeerslawaai lager zijn en zal de voorkeurgrenswaarde niet worden overschreden en hoeft er geen hogere waarde procedure te worden doorlopen voor wegverkeer.
De voor industrielawaai geldende voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) wordt op ten hoogste 13 studio's met ten hoogste 4 dB overschreden. Aan de maximale ontheffingswaarde van 55 dB(A) wordt voldaan. Voor de realisatie van de woningen, studio's type 3 en 4, dient een hogere waarde van maximaal 54 dB(A) te worden vastgesteld.
Voor het plangebied zijn in het verleden, zie besluit van 20 augustus 2008, reeds hogere waarde vastgesteld. Deze dienen te worden ingetrokken en vervangen door de nieuwe hogere waarde.
3.3.4 Lucht
De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.
3.3.5 Externe veiligheid
In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van de studentenwoningen op deze locatie.
3.4 Waterparagraaf
3.4.1 Inleiding
Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling aan de Julianastrrat is ingericht en of fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen.
3.4.2 Ligging plangebied
Het perceel Julianastraat 3A tot en met 13D is gelegen in de nabijheid van het winkelcentrum van Emmen. Het terrein ligt momenteel braak en is begroeid met gras, enig onkruid en bossages. Het terrein is in gebruik geweest als bedrijfslocatie van een ijzerhandel en een lompenhandel. Het bouwplan betreft het realiseren van 6 woongebouwen voor 25 woningen. Het bouwplan is een toename van verhard oppervlakte in vergelijk met de huidige situatie.
3.4.3 Waterhuishouding
Het perceel lig in het stroomgebied Rijn- Oost en valt onder het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in het Waterbeheerplan van waterschap vechtstromen en in het waterplan van de gemeente Emmen.
De te realiseren wooneenheden worden aangelegd met een gescheiden rioolstelsel en kunnen aangesloten worden op het bestaande vrijverval stelsel en dit stelsel kan de eventueel extra hoeveelheden wel aan in de nieuwe situatie.
3.4.4 Afvoer van water
Het beleid van de gemeente Emmen en het waterschap is gericht op afkoppelen van hemelwater van de riolering en te lozen op oppervlaktewater of zo mogelijk te laten infiltreren in de bodem. Op deze manier wordt waar mogelijk geprobeerd extra ruimte voor water te maken. Ook wordt om wateroverlast te voorkomen naar extra afvoermogelijkheden gezocht. Probleem wat optreedt bij diverse initiatieven, is dat een deel van het gebied in een grondwaterbeschermingsgebied ligt. Infiltreren is daarom niet altijd toegestaan. Vanwege de grote hoeveelheid verharding in het centrum en de beperkte mogelijkheden om water in het plangebied te bergen wordt een robuuste bergingsvoorziening als het meest kansrijk gezien voor Kern Emmen te samen met waterafvoer voor de wijken Angelslo, Bargermeer Noord, Nieuw-Dordrecht, een deel van Barger-Oosterveld en de gehele Werkas Emmen.
3.4.5 Wateradvies waterschap
Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. De te realiseren gebouwen worden met een gescheiden rioolsysteem worden aangelegd.
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
Het plangebied aan de Julianastraat bestaat momenteel uit een braakliggend terrein. De locatie heeft in het verleden diverse gebruiksfuncties gekend, waaronder wonen en bedrijvigheid. Met de sloop van de oud ijzer- en lompenhandel eind jaren negentig is aan het laatste gebruik een eind gekomen. Sindsdien heeft het terrein braak gelegen. Achter het terrein ligt een parkeerplaats. Rondom het terrein bevinden zich woonhuizen en een kantoorgebouw. Ten oosten van het terrein (op circa 165 meter) is het spoor gelegen met daartussen het kerkhof een enkele rij bebouwing langs de Beatrixstraat.
Het plangebied ligt op een bijzondere plek in de binnenstad van Emmen. Hoewel het zeer dicht bij het commerciële centrum van de stad ligt, is de hectiek hiervan niet voelbaar. De Julianastraat is een rustige woonstraat.
Het begin van de Julianastraat wordt gekenmerkt door het groenere karakter van de begraafplaats Kerkhoflaan-noord terwijl aan het einde van de straat het beeld wordt bepaald door de aanwezigheid van naoorlogse flats ende recentelijke gerealiseerde grootschalige woningbouw. In het midden van de Julianastraat bevinden zich een aantal vrijstaande oude woningen met grote tuinen, alsook (op nr. 27) de synagoge. Aan de westzijde van de Julianastraat bevindt zich tenslotte een open kavel waarop nog een (grote) ontwikkeling mogelijk is. Door deze verscheidenheid aan bebouwing is de sfeer van de straat versnipperd en onduidelijk. Door de centrale ligging nabij het centrum bevinden zich voldoende voorzieningen op loopafstand van het plangebied. De afstand van de appartementen tov het station is klein.
Het gebied wordt ontsloten door een aantal belangrijke doorlopende wegen, zoals de Kerkhoflaan (ten noorden) en de van Schaikweg (ten zuiden). De Julianastraat, waaraan het plan direct grenst, is daarentegen doodlopend (uitgezonderd langzaam verkeer). Door herinrichting van de Kerkhoflaan zal in 2015 het doorgaande karakter van deze weg wijzigen. De Overweg wordt afgesloten voor autoverkeer, waardoor de Kerkhoflaan alleen nog voor doorgaand langzaamverkeer gebruikt kan worden.
De ontwikkeling is op deze locatie welkom gezien de verslechterende ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Deze ontwikkeling zet een positieve ontwikkeling in gang. Een langdurig braakliggend terrein wordt weer op een goede manier ingevuld. Daarbij wordt hiermee de werkgelegenheid in de bouw gestimuleerd. Deze argumenten geven reden vanuit de gemeente om dit plan ook te ondersteunen vanuit het aanvalsplan Bouwen, Duurzaamheid en Jeugdwerkeloosheid.
4.1 Bouwplan
In het verleden zijn er voor deze locatie meerdere initiatieven geweest. De meest recente invulling was door Moriko Kira (oktober 2005) In dit plan werd uitgegaan van de bouw van 10 grondgebonden woningen. De ontwikkeling van het terrein is vervolgens weer opgepakt door Hollestelle Vastgoed Ontwikkeling, in samenwerking met architect Bert Peppink, waarbij uitgegaan wordt van een aantal van 25 studio's, mogelijk gemaakt in 5 grondgebonden woningen en de rest in gestapelde bouw.
Door aanvrager is een aanvraag voor een wabo- omgevingsvergunning gedaan voor het bouwen van in totaal 25 studio's, verdeeld over 6 gebouwen voor kamergewijs verhuur op het perceel Julianastraat 3A tot en met 13D. Het bouwplan heeft als doel het realiseren van 25 studio's voor jongeren en kleine huishoudens. Het betreffen verhuurbare eenheden van 30 tot 35 m² .
Figuur 4.1: situatietekening bouwplan
De appartementen zijn bedoeld voor 1 persoonshuishoudens. Dergelijke woningen en kleine gezinswoningen worden slechts zeer beperkt in centrum van Emmen gerealiseerd. Terwijl dergelijke woningen door de ligging ten opzichte van het centrum aantrekkelijk is voor deze doelgroep. Daarbij is behoefte om te komen tot een meer gedifferentieerd woonmilieu in het centrum. De gemiddelde leeftijd van de bewoners is hier erg hoog. Voor de middellange termijn brengt dit risico's met zich mee. Enerzijds wat betreft een mismatch tussen het aanbod van oude appartementen en de vraag naar modernere mogelijkheden om in het centrum te wonen.
Bij de ontwikkeling zijn een aantal stedenbouwkundige aandachtspunten aangehouden:
- het creëren van een rustig woongebied met een groen karakter;
- het groene karakter versterker door "losse huizen" met een tuin / in een tuinachtige omgeving te plaatsen;
- nagenoeg geen (voor)tuin aan de Julianastraat overeenkomstig de bestaande bebouwing;
- parkeren op eigen terrein;
- een overgang creëren in bouwvolume tussen de kleine oude woningen rechts en het grotere kantoor links
4.1.1 Uitvoering
De positionering van de woningen - de richting van de woningen - komt voort uit de richting van de bestaande bebouwing aan de Julianastraat. De onderlinge afstand tussen de volumes en de groene omzoming waarborgt het groene karakter van dit deel van de Julianastraat. Om de eenheid van de nieuwe bebouwingstypologie te benadrukken zal gebruikt gemaakt worden van eenzelfde (rustige) kleurstelling voor de zes bouwvolumes. Hierbij wordt gedacht aan een rood/bruine steen met crème witte kozijnen, ramen en deuren.
Vanwege het rustige karakter van de het gebied is het gebied met name geschikt voor kleinere (grondgebonden) wooneenheden met niet te hoog bouwprofiel. Voor het plangebied is dan ook gekozen om verhuurbare eenheden van 30 tot 35 m² te realiseren. In totaal komen er 25 van deze eenheden welke moeten worden ondergebracht in:
- 5 grondgebonden woningen, met 1 bouwlaag (5)
- 2 grondgebonden woningen geschikt voor kamergewijze verhuur, met 2 bouwlagen (8)
- 2 grondgebonden woningen geschikt voor kamergewijze verhuur, met 3 bouwlagen. (12)
De clustering van deze gemeenschappelijke functies zorgt ervoor dat het gebied niet "verrommeld". Buitenactiviteiten vinden plaats op het binnenterrein en niet langs de randen (van de semi-) openbare gebieden. De gemeenschappelijke zone brengt mensen samen, het is een plek waar men elkaar ontmoet, waar men elkaar spreekt en waar men voor elkaar / met elkaar zorg draagt voor een prettige, nette groene woonomgeving.
Het gehele terrein wordt omzoomd door een groen blijvende haag/begroeiing. Hierdoor ontstaat een eenduidig straatbeeld qua parkeren en krijgt "de tuin" met haar bebouwing haar eigen plek en karakter.
De twee woningen naast huisnummer 19 hebben duidelijk een eigen parkeerplek en buitenruimte bij de woning. Voor de overige bebouwing is gekozen voor een gemeenschappelijke invulling. Via een pad tussen het plangebied en het kantoor (pad met recht van overpad) wordt toegang gekregen tot de parkeerplaatsen aan de achterzijde van het terrein. Overeenkomstig de gemeentelijke norm om 0,6 parkeerplaatsen te realiseren voor 25 eenheden wordt voorzien in de totale parkeerbehoefte van 15 parkeerplaatsen.
Het gezamenlijke groene karakter / de gezamenlijke groene tuin biedt ruimte voor een gemeenschappelijke berging en buitenruimte.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing.
De terinzagelegging van de ontwerpbesluiten is op 9 december 2014 gepubliceerd in de Zuidoosthoeker en de Staatscourant.
Met ingang van 10 december 2014 heeft het ontwerp van de vergunning voor zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn <wel/geen> zienswijzen ingediend.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.