| Plan: | Emmen, Emmermeer Walstraat 5 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.201816190-V701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Een aanvraag voor een wabo-omgevingsvergunning is ingediend voor het bouwen van een woning met berging/ garage op het adres Walstraat 5 te Emmen. De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen bouw en strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarom is verzocht om één omgevingsvergunning, inclusief het deel "afwijking van het bestemmingsplan", te kunnen realiseren.
Het bouwplan betreft de bouw van een vrijstaande woning met berging en garage. De aanvraag is genoteerd onder Zaak 121902-2017 De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.201816190-V701
1.1: Locatie plangebied in omgeving (rode kruis).
Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
2.1 Ligging en huidige situatie
De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het plangebied aan de Walstraat 5 te Emmen. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Emmen (EMN00), sectie C, perceelnummer 957. Het bouwplan betreft de bouw van een vrijstaande woning op een locatie waar volgens het bestemmingsplan een twee onder 1 kap woning gebouwd mag worden.
Figuur 2.1: Luchtfoto met locatie (rode vlak).
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. In de omgeving waarin het voorliggend plan Emmen, Emmermeer Walstraat 5, NL.IMRO.0114.201816190-V701 wordt gerealiseerd zijn vooral de thema's Wonen en Voorzieningen van belang.
Met voorliggende omgevingsvergunning wordt de nieuwbouw van één woning in plaats van een twee onder een kapper mogelijk gemaakt. Ten aanzien van het thema wonen wordt in de structuurvisie gestreefd om de kwaliteit van de diverse woonmilieus te behouden dan wel te versterken en innoveren. De bouw van deze woning voldoet hieraan.
2.2.2 Bestemmingsplan
Het plangebied valt onder het in 2012 geactualiseerde en inmiddels onherroepelijke bestemmingslan "Emmen, Emmermeer" vastgesteld door de gemeenteraad op 27 september 2012. In het bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming Wonen- Twee aaneen.
Figuur 2.2: Uitsnede Walstraat, bestemimingsplan Emmen, Emmermeer.
Het aangevraagde is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Het bouwen van een vrijstaande woning op de plek waar het bestemmingvan een twee onder een kap woning mogelijk maakt en het bouwen buiten het bouwvlak is niet mogelijk.
2.2.3 Woonvisie
Op 28 september 2017 is de Woonvisie 2018 – 2023 (Snoeien doet bloeien) vastgesteld. De visie is een vervolg op de 'Woonvisie 2012-2017'. De 'Woonvisie 2018-2023, 'Snoeien doet bloeien' bevat de gemeentelijke visie op het wonen. De gemeente wil dat mensen zich thuis voelen in de gemeente Emmen. In hun woning en in hun wijk of dorp. De inwoners moeten een woning kunnen vinden die past bij hun wensen en behoeften én hun portemonnee.
Het aantal inwoners van de gemeente daalt sneller dan in 2012 voorzien. Deze bevolkingskrimp zet door en slaat rond 2026 om in huishoudenskrimp. Krimp gaat samen met ontgroening en vergrijzing. Ook komen er meer kleine huishoudens. Deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor de woningvraag (kwantitatief en kwalitatief). Dit vraagt een nieuwe kijk op woningbouwprogrammering.
Het verminderen van het aantal woningen door realisatie van een andere type woning zoals voorliggende aanvraag sluit aan bij wijzigende vraag naar woningen. Het toevoegen van deze woningen in plaats van twee woningen draagt bij aan een gevarieerd en kwalitatief gewenst woningaanbod op een aantrekkelijke locatie.
2.2.4 Algemene verklaring van geen bedenkingen
Om de gevraagde omgevingsvergunning te kunnen verlenen is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft (artikel, 2.27 Wabo, jo. artikel, 6,4 Besluit omgevingsrecht). De Algemene verklaring van geen bedenkingen, vastgesteld op 28 april 2011, voorziet in het herbouwen woningen mits de stedebouwkundige structuur niet wordt aangetast. Volgens categorie 1 is het mogelijk om medewerking te verlenen aan het nieuwbouwen van een woning.
2.2.5 Crisis en herstelwet
Het bouwen van meer dan 11 woningen valt onder Bijlage I. als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid van de Crisis- en herstelwet. Aangezien het hier om 1 woning gaat, is de crisis- en herstelwet niet van toepassing.
2.2.6 Conclusie
De aanvraag voor de de herbouw van een woning past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef" en de gemeentelijke Woonvisie.
Hoofdstuk 3 Onderzoeken
3.1 Archeologie
De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.
De te bouwen woning is volgens de archeologische beleidsadvieskaart gelegen in een gebied met lage archeologische waarden op de beleidsadvieskaart van de gemeente Emmen.
figuur 3.1:Archeologische waardenkaart (kruisl betreft de locatie van het bouwplan)
Dit zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw en nauwelijks aangetroffen archeologische resten een lage kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat. Op basis van deze archeologisch verwachtingen is het voor de bouw van de woning niet nodig om een archeologisch onderzoek uit te voeren.
3.2 Ecologie
Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. Deze vervangt drie wetten; de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. Slechts één wet en minder regels maakt de wet overzichtelijker. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.
Door het bebouwen van dit perceel worden de natuurwaarden in de omgeving niet aangetast. Het perceel maakt geen deel uit van een als Habitat- en/of Vogelrichtlijn aangewezen gebied. De locatie ligt niet in of nabij een gebied waarop gebiedsbeschermingsregels van toepassing zijn. Het perceel is gelegen in de wijk Emmermeer en was in gebruik als bouwplaats van de naast gelegen gebouwde woningen. Nader onderzoek is dan ook niet nodig.
3.3 Milieu
3.3.1 Vormvrije m.e.r.
In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden. Omdat sprake is van herbouw van een woning in stedelijk gebied, is in dit geval geen aanmeldnotitie aan de aanvrager gevraagd.
3.3.2 Bodem
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.
Bij bouwplannen dient door middel van verkennend bodemonderzoek (conform NEN 5740) de actuele bodemkwaliteit te worden vastgesteld. Aan de hand van het voorgenomen gebruik kan worden bezien of daarbij maatregelen noodzakelijk zijn.
Op de onderzoekslocatie is in het verleden het volgende bodemonderzoek uitgevoerd, dit verkennend bodemonderzoek, d.d. 06-09-2004 (ref. Aveco de Bondt, 04.2202.01 R-HT/230) was verouderd en moest worden geactualiseerd.
Op basis van de historische informatie uit het vooronderzoek blijkt dat op de locatie Walstraat nr. 3-5 te Emmen in het verleden enige bebouwing heeft gestaan. De locatie is echter geruime tijd onbebouwd. Op basis van een luchtfoto uit 1962 blijkt dat een deel van het perceel alsmede een deel van de aangrenzende percelen is voorzien van erfverharding. Tijdens voorgaand bodemonderzoek zijn in degrond alleen puindeeltjes/puinresten waargenomen.
Op 12 februari 2018 heeft Sigma Bouw & Milieu een hernieuwd verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie Walstaat 3-5 te Emmen. Het rapport is opgenomen in bijlage 2.
Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de locatie niet geheel vrij is van bodemverontreiniging. De bovengrond ter plaatse van de onderzoekslocatie bevat een verhoogd gehalte lood en zink (zware metalen) t.o.v. de achtergrondwaarde, de tussenwaarde en de bodemindex waarde (>0.5) wordt niet overschreden. De verhoogde waarden geven hierdoor geen directe aanleiding tot het instellen van aanvullend onderzoek.
Uit het onderzoek is gebleken dat de bovengrond t.p.v. de inspectiegaten G1 t/m G5 niet aantoonbaar verontreinigd is met asbest.
Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat er beïnvloeding van de bodemkwaliteit heeft plaatsgevonden. Indien de grond ontgraven gaat worden, bijvoorbeeld ten behoeve van bouwwerkzaamheden, is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing. De vergraven grond is, na de toetsing van de onderzoeksresultaten (partijkeuring), beperkt toepasbaar.
Op basis van de onderzoeksresultaten zijn er uit milieuhygiënische overwegingen in relatie tot de Bodemkwaliteit geen belemmeringen ten aanzien van de geplande herbouw van een woning op de locatie Walstraat 5 te Emmen.
3.3.3 Geluid
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
3.3.3.1 Geluidsbronnen in en nabij het perceel
De woning aan de Walstraat is gelegen binnen de geluidszone van het Noordeind. Het Noordeind heeft ter hoogte van het plangebied 3 rijstroken en derhalve een geluidszone van 350 meter (stedelijk gebied). De woning is gelegen binnen de geluidszone van deze weg. De Walstraat en de overige nabij het plangebied gelegen wegen betreffen 30 km/uur wegen en hebben derhalve formeel geen geluidszone.De ligging van de woning is weergegeven in figuur 3.2. Deze zijn in het kader van goed ruimtelijk ordenen wel inzichtelijk gemaakt en beoordeeld.Het onderzoek naar de geluidsbelasting is opgenomen in bijlage 3.
Figuur 3.2: Situering woning ten opzichte van Noordeind en en Walstraat.
Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeer op het Noordeind ter plaatse van de geluidsgevoelige bestemming ten hoogste 48 dB (inclusief correctie conform artikel 110g Wgh) bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.
De geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de 30 km/uur wegen bedraagt ter plaatse van de nieuwe geluidsgevoelige bestemming ten hoogste 45 dB (inclusief correctie conform artikel 110g Wgh) en is afkomstig van wegverkeer op de Walstraat. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.
De gecumuleerde geluidsbelasting, hoewel er wettelijk geen sprake is van cumulatie, bedraagt ten gevolge van wegverkeer op de nabij het plan gelegen wegen 54 dB (exclusief correctie conform artikel 110g Wgh).
Gesteld kan worden dat er in het kader van verkeerslawaai vanuit de Wet geluidhinder geen akoestische belemmeringen zijn geconstateerd. Er hoeft geen hogere waarde te worden aangevraagd en voor de geluidwering kan worden volstaan met de minimale vereisten uit het Bouwbesluit.
3.3.4 Lucht
De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.
3.3.5 Externe veiligheid
In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het bouwen van een woning op deze locatie.
3.4 Waterparagraaf
3.4.1 Inleiding
Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem is ingericht en of fysieke omstandigheden voor het gebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen.
3.4.2 Ligging plangebied
Het perceel Walstraat 5 is gelegen aan de rand van de wijk Emmermeer. Aansluitend aan de rand van de wijk begint het grondwaterbeschermingsgebied.
Het bouwplan houd het inrichten van de kavel in met een woning met berging en tuin. De gronden rondom de wijk zijn hoger dan de wijk. Om de wijk droog te houden zijn inmiddels divers maatregelen getroffen.Het bouwplan betreft geen onevenredige toename van verhard oppervlakte.
3.4.3 Waterhuishouding
Het perceel ligt in het stroomgebied Rijn-Oost en valt onder het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in het Waterbeheerplan van waterschap Vechtstromen en in het waterplan van de gemeente Emmen.
Het verharde oppervlak neemt door de realisatie van het plan niet tot nihil toe.Het verharde oppervlak is minder dan 1500 m2 en heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit. De te herbouwen vrijstaande woning moet met een gescheiden riooolstelsel worden aangelegd. Het vuilwater kan aangesloten worden op het bestaande rioolstelsel.
3.4.4 Wateradvies waterschap
Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Via watertoets.nl is een toets uitgevoerd. De uitkomst hiervan was dat het plan voorgelegd moet worden aan het waterschap. Tijdens de ter inzage legging is het plan besproken met het waterschap Vechstromen. De uitkomst is dat het voorliggende plan geen bedreiging vormt voor het waterwingebied.
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
4.1 Algemeen
Bij de ontwikkeling van de woonwijk Emmermeer is in het verre verleden een perceel aan de huidige Walstraat door de gemeente aangekocht om zo een verbinding met het Noordeind en de nieuwe woonwijk Emmermeer te maken. Onderdeel van de deal was dat het resterende perceel met woningen bebouwd mocht worden.
Medio 2008 is positief geadviseerd op een verzoek voor het realiseren van een vrijstaande woning plus twee dubbele woningen, in totaal 5 wooneenheden op het resterende perceel. Deze ontwikkeling is niet gelijk uitgevoerd. Eind 2010, begin 2011 is het plan gefaseerd aangevraagd. In dit geval ging het om de twee dubbele woningen.
De afmetingen van woningen op de te bebouwen kavels waren echter groter dan in eerste instantie was bedoeld. Gevolg hiervan was dat er geen volwaardige bouwmogelijkheid meer was op de hoek voor een vrijstaande woning. In de actualisatie van BP Emmermeer (medio 2012) is dit aandachtspunt meegenomen en, in overeenstemming met de eigenaar, is een nieuw bouwvlak opgenomen waar een vrijstaande woning gerealiseerd kan worden.
4.2 Stedenbouwkundige structuur
Het begin van de Walstraat (rondom de locatie Walstraat 11) kenmerkt zich door twee onder één kappers en inmiddels is 1 blok van de nog te bouwen twee onder één kappers aan de Walstraat bijna gerealiseerd.Ook de vergunning voor het tweede blok twee onder één kappers was verleend. In plaats van het realiseren van het tweede blok twee onder één kappers is in april 2017 een verzoek ingediend of het mogelijk is om in plaats van 2 woningen 1 vrijstaande woning te realiseren. Dit verzoek, principeverzoek 29992-2017, is positief beoordeeld met als voorwaarde dat de vrijstaande woning de uiterlijke kenmerken van een dubbele woning krijgt. Hierdoor past het ontwerp in het straat- en bebouwingsbeeld wat gedomineerd wordt door twee onder één kappers.
Tevens is aangegeven dat de bestaande boom voor het perceel gehandhaafd dient te blijven vanwege de beeld bepalende structuur.
4.3 Bouwplan
Als gevolg van het positief beoordelen van het principe verzoek is de verleende vergunning voor het bouwen van nog een twee onder één kapper ingetrokken. Deze is opgevolgd voor een aanvraag om een vrijstaande woning te bouwen op dit adres.
De woning aan de Walstraat 5 betreft een vrijstaande woning met berging, bestaande uit 3 bouwlagen. Bouwlaag 1 is de begane grond, bouwlaag 2 de verdieping en bouwlaaag 3 de zolderverdieping.
De indeling en uitstraling van de woning sluit aan op de fysieke familie kenmerken van dubbele woning die onlangs is gebouwd. Het enige verschil met een normale vrijstaande woning is dat er een bijgebouw rechtstreeks aan het hoofdgebouw gekoppeld is, waar normaliter eerder gezocht wordt voor een loskoppeling van het bijgebouw met het hoofdgebouw.
Hoe de woning op de kavel gesitueerd wordt is opgenomen in bijlage 4. Bijlage 5 geeft aan hoe het bouwplan er uitgaat zien.
Figuur 4.1: Referentie van de te bouwen woning
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
De aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Daartoe is een aanvraag gedaan tot een WABO-vergunning in strijd met het bestemmingsplan.
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing.
De terinzagelegging van het ontwerpbesluit is op 8 maart 2018 gepubliceerd in de gemeentepagina InEmmen en de Staatscourant.
Met ingang van 9 maart 2018 heeft het ontwerp van de vergunning voor zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.
Op 30 april 2018 is de vergunning verleend. Met ingang van 14 mei 2018 heeft de verleende vergunning met bijbehorende stukken voor zes weken ter inzage gelegen.
Bij de inpassing van de woning dient sprake te zijn van een stedenbouwkundig-, landschappelijk- en milieutechnisch inpasbare situatie. Voor wat betreft het landschappelijke dient rekening te worden gehouden met de voorkomende kenmerken.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.