Buitengebied Emmen, Nieuw-Amsterdam, Hotel Emmen

1.3.1 Bestemming

De voorliggende bestemmingsplanwijziging van het bestemmingsplan Buitengebied Emmen vervangt het op 30 mei 2013 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied Emmen gedeeltelijk. Het perceel heeft in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Emmen' de bestemmingen "Agrarisch met waarden - Grootschalige veenontginningen" en wordt gewijzigd in de bestemming "Horeca, categorie 5" zoals bedoeld in artikel 42.

Afbeelding 2: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan met wijzigingszone

1.3.2 Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan

In artikel 75.10.1 zijn de volgende voorwaarden opgenomen:

• a. de bedrijfseconomische noodzaak is aangetoond;
• b. de uitbreiding is passend binnen de landschappelijke structuur;
• c. voldaan wordt aan milieu- en externe veiligheidswetgeving;
• d. er is geen sprake van onevenredige aantasting van gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• e. de bedrijfsbebouwing wordt vergroot tot maximaal 7000 m2.

2.1.1 Bestemmingsplan Buitengebied Emmen

Bij het opstellen van het bestemmingsplan Buitengebied Emmen. is reeds rekening gehouden met een uitbreiding van het hotel. Met de recente bouw van de bedrijfswoning is aanzienlijk minder bebouwing in het gebied gerealiseerd dan op basis van het Bestemmingsplan buitengebied Emmen

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is hiermee specifiek rekening gehouden

2.1.2 Horecavisie

In november 2016 heeft gemeente Emmen een Horecavisie laten opstellen. Deze visie gaat in op de te verwachten vraag in de periode tot en met 2020. De visie stelt dat de hotelkamerbezetting, met een bezetting van circa 71% in 2015, bovengemiddeld is voor de hotelmarkt buiten de Randstad. De verwachting is dat het aantal overnachtingen de komende jaren verder zal toenemen. Op basis van een ondergrens van 67% kamerbezetting is er de komende vijf jaar ruimte voor circa 70 extra kamers. Het heeft de voorkeur dat deze extra kamers worden gerealiseerd in de omgeving van de dierentuin en/of bij bestaande bedrijven. De voorziene uitbreiding is in overeenstemming met de gemeentelijke horecavisie.

2.1.3 Ruimtelijke waardenkaart

De Ruimtelijke waardenkaart (RWK) is een eind september 2011 vastgestelde uitwerking van de Structuurvisie Emmen 2020. De Ruimtelijke waardenkaart belicht de cultuurhistorische en de landschappelijke waarden van het grondgebied van de gemeente Emmen. Het geeft een beschrijving van het ontstaan van het landschap en stelt de belangrijkste karakteristieken van het landschap vast, geeft de knelpunten aan met betrekking tot hedendaagse ruimtelijke ontwikkelingen en stelt een strategie op voor behoud, versterking en ontwikkeling van het landschap in relatie tot cultuurhistorie. Het document biedt concrete handvatten voor de ontwikkeling van het landschap in relatie tot cultuurhistorie en geeft aan met welke aspecten in de planvorming rekening dient te worden gehouden.

Deelgebieden en kenmerken per deelgebied
De RWK maakt een onderscheid in deelgebieden. Het plangebied ligt binnen het deelgebied “Grootschalige veenontginningen” (het landschap van het veen). Dit is het landschap van de grote maten. Alles is hier groot en stoer. Het landschap wordt gevormd door open ruimten van formaat. De kanalen en linten geven contour aan de ruimte. Zij 'maken' de ruimten. Het is een open landschap; weids, maar geenszins kaal.

Naast de robuuste ruimten is de strikte regelmaat van het landschap kenmerkend. Het veenkoloniale landschap kent een uiterst regelmatige basisstructuur met een sterke ritmiek van kanalen, wijken en sloten.

De Ruimtelijke waardenkaart vormt de onderlegger voor het rapport ""de gemeente Emmen in het perspectief van het landschap" dat deel uitmaakt van het bestemmingsplan Buitengebied.

2.1.4 Welstandsbeleid

Bouwwerken moeten voldoen aan "redelijke eisen van welstand". Een welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandscriteria opgenomen in de Welstandsnota. Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling wel past bij de omgeving.

Het bestemmingsplan en de Welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving. Het nieuwe welstandsbeleid heeft zo min mogelijk regels. Voor de meeste gebieden, grotendeels ook voor het buitengebied, geldt het welstandsniveau 'welstandsluw'.

De welstandscommissie heeft geadviseerd op het ingediende schetsontwerp van de bedrijfswoning en heeft deze akkoord bevonden.

2.2.1 Omgevingsvisie Drenthe

Tijdens de vergadering van Provinciale Staten op 2 juni 2010 is het nieuwe omgevingsbeleid voor de komende tien jaar vastgesteld. De Omgevingsvisie is in 214 geactualiseerd en beschrijft de ruimtelijk- economische ontwikkeling van Drenthe voor de periode tot 2020. Gemeenten zullen binnen de kaders van de Omgevingsvisie de kernkwaliteiten moeten uitwerken naar hun ruimtelijke plannen. Ze zijn daarbij gebonden aan de kaders van het provinciaal beleid welke zijn neergelegd in de Omgevingsvisie en uitwerkingen zoals het Cultuurhistorisch Kompas en de beleidsnota Aardkundige waarden. Bij het opstellen van de cultuurhistorische hoofdstructuur beschreven in het Cultuurhistorisch Kompas is gezocht naar een samenhangende relatie van elementen, structuren en gebieden. Aan de hand van deze structuren is de provincie opgedeeld in 10 deelgebieden. Emmen behoort tot deelgebied Emmen en haar Venen.

De ambities behorende bij dit deelgebied richten zich op het behouden van de karakteristiek van het esdorpenlandschap. Deze karakteristiek uit zich in een zichtbare ruimtelijke samenhang tussen esdorp en es, waarbij de esdorpen en essen als een keten op de Hondsrug liggen, afgewisseld met scherp begrensde boswachterijen. Het benadrukken van het lineair patroon van hunebedden, grafheuvels en andere zichtbare en onzichtbare prehistorische relicten die samenhangen met de prehistorische route over de Hondsrug. Het vasthouden en zorgvuldig doorzetten van de ruimtelijke opzet van de esdorpen. De belangrijkste opgave voor de Hondsrug is het ontwikkelen van een integraal gebiedsperspectief om de aantrekkelijkheid van het gebied als woon- en werkplek en toeristische trekker te waarborgen voor de toekomst.

De missie van de provincie is het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten.

De kernkwaliteiten van Drenthe zijn uitgewerkt naar meer concrete indicatoren:

Kernkwaliteiten	Indicatoren
Rust Stilte	Duisternis
Ruimte	Openheid van het landschap
Natuur	Biodiversiteit
Landschap	Diversiteit Gaafheid van landschappen
Oorspronkelijkheid	Cultuurhistorische waarden Archeologische waarden Aardkundige waarden
Veiligheid	Sociale veiligheid Externe veiligheid Verkeersveiligheid
Noaberschap, Menselijke maat, Kleinschaligheid (Drentse schaal)	Leefbaarheid Passend bij Drenthe

Naast de kernkwaliteiten van Drenthe is er de dynamiek van bedrijvigheid. Bedrijvigheid in Drenthe is van grote maatschappelijke en economische betekenis vanwege de werkgelegenheid en de vitaliteit van het platteland en de steden. De provincie acht bedrijvigheid van provinciaal belang en benoemt dit tot een kernwaarde.

Specifiek voor het landelijk gebied wil de provincie voldoende ontwikkelingsmogelijkheden bieden voor landbouw, recreatie en toerisme en andere niet-agrarische bedrijvigheid. Het regionale economische vestigingsklimaat is van provinciaal belang.

Op kaarten behorende bij de Omgevingsvisie Drenthe is bovenstaande nader weergegeven. Op een aantal kaarten (wanneer relevant) is het plangebied als volgt aangeduid:

Visiekaart en doelstellingen
Het plangebied ligt binnen het gebied dat op de visiekaart is aangeduid als 'Landbouwgebied'. De provincie Drenthe biedt de landbouw maximale speelruimte in deze gebieden. Bij de te nemen inrichtingsmaatregelen voor de landbouw wordt zo veel mogelijk rekening gehouden met de kernkwaliteiten.

Landbouw
Agrarische bedrijven die zich verder willen ontwikkelen, hebben vaak behoefte aan uitbreiding of nieuwbouw van bedrijfsgebouwen. Uitbreiding van het bouwvlak moet ruimtelijk worden ingepast. Hierbij moeten de kernkwaliteiten in acht worden genomen.

Voor de gebieden met de aanduiding 'Landbouwgebied' zijn de gemeenten verantwoordelijk voor het vaststellen van de maximale oppervlaktemaat van het bouwvlak.

Kernkwaliteiten
Landschap

Het plangebied is gelegen binnen het landschap van de Veenkoloniën. Behoud en versterking van de wijkenstructuur en openheid is als doel benoemd. Kenmerkend voor deze hoogveengebieden is de strakke verkaveling, de bebouwingslinten langs kanalen en monden en de grote, weidse ruimtes met wijken. Elke ontginning heeft bovendien zijn eigen specifieke kenmerken, waaraan de tijd en de manier van ontginning is af te lezen.

Van provinciaal belang is de samenhang tussen het systematische ontginningspatroon van grootschalige openheid met kenmerkende wijkenstructuur en de bebouwingslinten met daaruit opgaande percelen.

Cultuurhistorie

Het beleid van de provincie Drenthe ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in het Cultuurhistorisch kompas. Het plangebied is gelegen binnen het gebied Emmen en haar venen. Het generieke beleid 'respecteren' is van toepassing. Het is bedoeld om de cultuurhistorische samenhang, zoals die is vastgelegd in de hoofdstructuur, te borgen. De ambitie voor de Veenkoloniën richt zich specifiek op het zichtbaar houden van de machinale veenwinning en veenverwerking op het Amsterdamscheveld en het Bargerveen, zowel in het landschap als in de bebouwing.

Aardkundige waarden

Aardkundige waarden zijn natuurlijke variaties in het aardoppervlak van geomorfologische, geologische, bodemkundige verschijnselen en/of processen die onder andere onder invloed van wind en water gebeuren. Onder aardkundige waarden vallen bijvoorbeeld veentjes, pingoruïnes, stuwwallen, zandkoppen en (micro en macro)reliëf.

Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie Drenthe behouden en waar mogelijk herstellen zonder daarbij het normale landbouwkundig gebruik te belemmeren. Voor de aardkundige waarden onderscheiden worden drie beschermingsniveaus onderscheiden die verschillen in de mate van inzet van de provincie. De hoge en het gemiddelde beschermingsniveau zijn van provinciaal belang. Voor het gebied gelden geen specifieke aardkundige waarden.

2.2.2 Provinciale omgevingsverordening

Provinciale Staten van Drenthe hebben de Provinciale omgevingsverordening Drenthe vastgesteld. Ten aanzien van de ontwikkelingsmogelijkheden van uitbreiding van bestaande hotels is voor het plangebied niks specifieks geregeld.

3.2.1 Uitbreiding hotel

De beoogde uitbreiding van hotel Van der Valk betreft hotelkamers en opslagruimte. De bouwlagen hebben een oppervlakte van elk ruim 1.000 m², totaal ruim 4.100 m². Op de begane grond en op de eerste verdieping zijn elk 16 kamers gesitueerd. Op de tweede verdieping komen nog eens 14 kamers en in het souterrain komt een opslagruimte.

De uitbreiding van Hotel Van der Valk Emmen zal gaan om 42 kamers. Het aantal zal dan van 106 toenemen tot 144. Een aantal kamers in het reeds bestaande gedeelte van het hotel zal worden opgeofferd om de overgang naar het nieuwe gedeelte te realiseren. Het segment kamers dat wordt gebouwd zal luxer en beter toereikend zijn voor de gasten van de toekomst. Kamers zullen groter en met meer voorzieningen voor langer verblijf worden ingericht. Hiermee worden de gasten geënthousiasmeerd tot een langer verblijf. Ook wordt de behoefte aan meer familiekamers verwerkt in het kamercontingent. Tevens worden de reeds bestaande kamers gerenoveerd.

Op basis van de huidige bezetting en restauratieve activiteiten die plaatsvinden bij Hotel Emmen zijn er rond de 125 werknemers werkzaam in Hotel Emmen. Als de uitbreiding van de kamers gereed is, is de verwachting dat dit aantal zal stijgen met ongeveer 20 personen.

3.2.2 Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing

3.2.3 Toetsing planregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, in die zin dat de bestemming ter plaatse van de aanduiding wro-zone - wijzigingsgebied 3 wordt gewijzigd in de bestemming Horeca - Categorie 5, waarbij de volgende bepalingen gelden:

Bedrijfseconomische noodzaak

Uitbreiding is belangrijk voor de toekomst van Hotel Emmen en ligt met name in de range van werkgelegenheid en de mogelijkheid om grotere congressen naar Emmen te halen. Er is een toenemende vraag vanuit Wildlands Adventure Zoo en het Atlastheater om hoeveelheden kamers waar het hotel niet aan kan voldoen.

De Horecavisie Emmen ziet ruimte voor circa 70 hotel kamers in Emmen. De uitbreiding dient bij voorkeur in de omgeving dierentuin en/of bestaande bedrijven plaats te vinden. De door Van der Valk gevraagde uitbreiding bedraagt 42 kamers bij een bestaand bedrijf en is in overeenstemming met het gemeentelijke beleid.

Landschappelijke structuur

De bebouwing sluit aan op de bestaande bebouwing. De terreininrichting past in de structuur van het omliggende landschap. Er wordt gebruik gemaakt van cultuurhistorische elementen van het Drentse landschap en de kenmerkende boerenerven.

Milieu- en externe veiligheidswetgeving

Een hotel is geen geluidsgevoelig object. In dat kader is dan ook geen akoestisch onderzoek noodzakelijk. De bebouwing komt ook niet dichter op de weg te staan dan de bestaande bebouwing.

Geluidaspecten vormen dan ook geen belemmering voor de uitbreiding.

Vanwege de aanwezigheid van de aardgastransportleidingen van de Gasunie en de leidingen van de NAM is het kader van de voorbereidingen van het bestemmingsplan Buitengebied 2011 uitgebreid stil gestaan bij het aspect externe veiligheid. Door het steunpunt Externe Veiligheid is hier onderzoek naar gedaan. Bij dit onderzoek is rekening gehouden met de mogelijke uitbreidingsmogelijkheden van het hotel Van der Valk. Er is destijds uitgebreid overleg met de Gasunie en de brandweer gevoerd. In het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan is een verantwoording voor het groepsrisico opgesteld. Uitbreiding wordt niet belemmerd door het aspect externe veiligheid. Immers, bij de vaststelling van het bestemmingsplan is rekening gehouden met een mogelijke uitbreiding.

Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden

De gronden waarop de uitbreiding is voorzien zijn in eigendom van Van der Valk. De uitbreiding van het hotel heeft geen negatieve gevolgen voor het agrarische gebruik van de naastgelegen gronden, deze kunnen worden gebruikt als voorheen.

De bedrijfsbebouwing wordt vergroot tot maximaal 7000 m2. Hieraan wordt voldaan. De bebouwing wordt vergroot met circa 4.100 m².

4.4.1 Fysieke veiligheidssituatie

Evenwijdig aan de A37 liggen gasleidingen van de NV Nederlandse Gasunie en de NAM. Bij vaststelling van het bestemmingsplan Buitengebied Emmen is de Notitie groepsverantwoording bestemmingsplan Buitengebied Emmen opgesteld. Hierover heeft overleg plaatsgevonden met Gasunie, NAM, brandweer en de Veiligheidsregio. De eindconclusie is dat er sprake is van een aanvaardbare situatie.

De notitie Groepsverantwoording bestemmingsplan buitengebied Emmen is opgesteld naar aanleiding van verschillende ontwikkelingen in het beleid en de regelgeving voor buisleidingen met gevaarlijke stoffen. In het kader van het bestemmingsplan Buitengebied (2013) is onderzoek gedaan naar het aspect externe veiligheid (zie Bijlage 3). Hierbij is reeds rekening gehouden met de uitbreiding het hotel. De verantwoording maakt deel uit van het bestemmingsplan Buitengebied Emmen. De groepsverantwoording stelt dat er sprake is van een aanvaardbare situatie en dat het laten vervallen van geprojecteerde bouwmogelijkheden niet leidt tot een andere uitkomst. De uitbreiding is dus aanvaardbaar.

4.5.1 Inleiding

De waterparagraaf is een verplicht onderdeel van een ruimtelijk plan en beschrijft de uitwerking hiervan op het watersysteem en geeft aan welke eisen het watersysteem aan het plan oplegt. De waterparagraaf is de plek waar, naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan of besluit, het wateradvies en de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar een plaats krijgen. Uitgangspunt is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat er grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.

4.5.2 Waterhuishouding

Het hotel is vanzelfsprekend aangesloten op het riool. Aan de voorzijde van hotel ligt een fraaie vijver welke ook dienst doet als waterberging. De hemelwaterberging wordt als gevolg van de uitbreiding gecompenseerd. De huidige vijver blijft bestaan en de nieuw bebouwde oppervlakte wordt gecompenseerd met de aanleg van een wadi. Deze wadi, met een oppervlakte van 400 m², ligt ten noorden van de uitbreiding van het hotel en loopt door tot onder de verbinding tussen het oude een nieuwe gedeelte. De situatietekening hemelwaterberging is opgenomen als Bijlage 4.

4.5.3 Watertoets

De watertoets is aangevraagd bij waterschap Vechtstromen. Het toetsresultaat is opgenomen als Bijlage 5.