Emmen, Delftlanden 2.0

2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef

De Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020 (vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001). De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten; landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor Delftlanden is vooral de thema 'wonen' van belang.

Door aantrekkelijke woonmilieus te realiseren, worden mensen van elders verleid te wonen in Emmen. Voor de periode na 2010 is uitbreiding van het woningaanbod minder nodig voor de autonome bevolkingsontwikkeling. De autonome vraag wordt vooral in de bestaande kernen gerealiseerd. De ontwikkeling van nieuwe woonmilieus vindt gespreid over de gemeente plaats, waarbij de meeste nieuwe woonmilieus nabij één of enkele kernen gelegen zijn. Binnen de kern Emmen wordt een aanzienlijk deel van de nieuwbouw gerealiseerd in de Delftlanden.

Consequenties voor deze structuurvisie:

In de structuurvisie gemeente Emmen 2020 is Delftlanden al aangewezen als de locatie voor stedelijke uitleg van Emmen, door middel van groenstedelijke woonmilieus. Met deze structuurvisie voor Delftlanden verandert dat niet.

2.1.2 Woonvisie 2012-2017, Thuis in Emmen

De Woonvisie 2012-2017, Thuis in Emmen, is op 20 december 2012 vastgesteld door de raad. Het beleidskader richt zich op goed wonen en leven. Er is sprake van een kwalitatieve insteek. In de woonvisie wordt rekening gehouden met vergrijzing en mogelijke bevolkingskrimp. De prioriteiten in het beleid zijn:

• zorg voor voldoende en goede woningen voor de doelgroepen van beleid;
• herstructurering in relatie tot bevolkingskrimp en vergrijzing;
• zorg voor voldoende geschikte woningen voor senioren;
• duurzaamheidsmaatregelen (in het bijzonder energiebesparende maatregelen).

Het accent ligt met deze prioriteiten op behoud en versterking van de bestaande woonkwaliteit. Dit komt ook tot uiting in de algemene woningbouwstrategie, waarin bij het beoordelen van nieuwe initiatieven herstructureringsprojecten prioriteit hebben. Ook van belang is dat nieuwe initiatieven en nieuw te ontwikkelen locaties/gebieden in samenhang worden bekeken. Op al ontwikkelde uitleglocaties -zoals Delftlanden- wil de gemeente het op de markt brengen van woningen zo goed mogelijk regisseren door te faseren en/of meer te differentiëren.

Op dit moment wordt gewerkt aan een nieuwe woonvisie.

Consequenties voor deze structuurvisie:

Bij een aangepaste invulling van Delftlanden zal gekeken worden naar mogelijkheden van fasering en meer differentiatie in woningtypen.

2.1.3 Energienota gemeente Emmen, Energie voor groene groei

De Energienota gemeente Emmen, Energie voor groene groei, is 26 april 2012 vastgesteld door de raad.

In deze nota stelt de gemeente zich als doel om in 2050 CO2-neutraal te zijn. Als tussendoel moet de CO2-uitstoot in 2025 met 50% teruggebracht zijn ten opzichte van de CO2-uitstoot in 2012.Om dit te bereiken wordt gekozen voor de Big Five:

• 1. Energiebesparing (in de gebouwde omgeving);
• 2. Verbetering van de energie-efficiency;
• 3. Ontwikkeling windenergie;
• 4. Geothermie;
• 5. Benutting zonne-energie.

In de Energienota zijn geen gebiedsspecifieke doelen geformuleerd. Wel is opgenomen dat de mogelijkheden voor projecten met energiezuinige woningen in Delftlanden verkend zal worden.

Daarnaast heeft de gemeente Emmen in 2016, samen met ruim 70 andere partijen, zoals woningcorporaties, gemeenten, provincie, marktpartijen, vertegenwoordigers van de Drentse inwoners en kennisinstellingen, de Drentse Energiedeal "Expeditie Energieneutraal Wonen" ondertekend. Met deze deal streven de partijen er naar dat alle inwoners van Drenthe in 2040 energieneutraal wonen. Om de bestaande en benodigde nieuwe projectinitiatieven met elkaar te delen, samen te werken of elkaar te versterken is de Drentse Energiedeal ontstaan.Voor de bestaande bouw wil de gemeente Emmen een actieve partner zijn van de Drentse Energiedeal door middel van pilots 'gebiedsgerichte wijkaanpak' waarin de komende jaren ervaring opgedaan wordt.

Consequenties voor deze structuurvisie:

Om de ambitie van de Drentse Energiedeal waar te maken zal gestimuleerd worden dat de nog te bouwen woningen energieneutraal zijn. Zoals al aangegeven in de Energienota zal de gemeente Emmen daarvoor, in samenwerking met woningcorporaties, makelaars, projectontwikkelaars en aannemers, de mogelijkheden blijven verkennen van projecten met energiezuinige woningen in Delftlanden.

Daarnaast zal bij de verdere uitwerking gekeken worden in hoeverre Delftanden mogelijkheden biedt voor de pilots 'gebiedgerichte wijkaanpak'.

2.1.4 Gemeentelijk Verkeers en Vervoersplan 2012-2020, Oog voor Mobiliteit

Het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan is op 19 december 2013 vastgesteld door de raad..

In zowel het gemeentelijk- als provinciaal verkeer- en vervoersplan is de Rondweg gecategoriseerd als een weg met een stroomfunctie. In de huidige situatie voldoet deze weg echter niet aan de inrichtingseisen voor een dergelijke weg. Wil de Rondweg echt functioneren als stroomweg, dan is een breed en ingrijpend pakket van maatregelen noodzakelijk, waarbij naast het opheffen van de gelijkvloerse kruispunten ook de beleving van de weg als groene stadsrondweg verder wordt versterkt. Daarnaast willen we de doorstroming op zowel de N34 als op de Rondweg verbeteren door van de aansluiting Emmen-Zuid op de N34 een ongelijkvloers knooppunt te maken en de maximum snelheid buiten de bebouwde kom te verhogen van 60/80 km/u naar 100 km/u.

Het parkeerbeleid is vastgelegd in de Parkeernota uit 2010. Hierin zijn de uitgangspunten van het parkeerbeleid en de parkeernormen opgenomen. Voor toekomstige (nieuwbouw)ontwikkelingen zijn parkeernormen vastgelegd conform de landelijke richtlijnen van het CROW. Verder wordt er vanuit gegaan dat initiatiefnemers en ontwikkelaars zelf voor voldoende parkeerruimte zorgen.

Consequenties voor deze structuurvisie:

De plannen om de aansluiting van de Rondweg op de N34 ongelijkvloers te maken zijn van invloed op het noord-westelijke deel van het plangebied. Bij de verdere uitwerking van de visie in Hoofdstuk 4 is hier rekening mee gehouden.

Bij de verdere uitwerking van deze visie in een nieuw bestemmingsplan zullen de parkeernormen in acht worden genomen.

2.1.5 Ruimtelijke waardenkaart

In september 2011 is de Ruimtelijke waardenkaart vastgesteld door de gemeenteraad. De Ruimtelijke waardenkaart belicht de cultuurhistorische en de landschappelijke waarden van het grondgebied van de gemeente Emmen. Het geeft een beschrijving van het ontstaan van het landschap en stelt de belangrijkste karakteristieken van het landschap vast, geeft de knelpunten aan met betrekking tot hedendaagse ruimtelijke ontwikkelingen en stelt een strategie op voor behoud, versterking en ontwikkeling van landschap in relatie tot cultuurhistorie. De Ruimtelijke waardenkaart biedt een beleidskader voor landschap en cultuurhistorie; de 'onderlegger' voor het ruimtelijk beleid en beheer binnen de gemeente. Het document biedt concrete handvatten voor de ontwikkeling van het landschap in relatie tot cultuurhistorie en geeft aan met welke aspecten in de planvorming rekening dient te worden gehouden.

Delftlanden ligt in het esdorpenlandschap van de zandgronden. De bewoningsgeschiedenis voert terug tot ver voor de jaartelling. Al in het neolitihicum is dit gebied bewoond. Sindsdien heeft de mens het landschap van de zandgronden voortdurend aan de wensen en mogelijkheden van zijn tijd aangepast. Echter zonder het voorgaande geheel uit te wissen. Het resultaat is een uitzonderlijk gelaagd landschap, samengesteld uit een complex en intrigerend samenspel van elementen, patronen en structuren uit verschillende perioden. Het landschap van de zandgronden is uitgesproken kleinschalig. Op een relatief kleine afstand treft men een grote mate van afwisseling. Het landschap is rijk aan kleine landschapselementen; wegbeplantingen, houtwallen en bosschages.

Consequenties voor deze structuurvisie:

Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan voor Delftlanden-I is al rekening gehouden met de ruimtelijke waarden van het plangebied. In deze structuurvisie zal zoveel mogelijk vastgehouden worden aan de uitgangspunten van dat stedenbouwkundig plan.

2.1.6 Planologische regeling

Voor het gehele plangebied is de beheersverordening Emmen, Delftlanden van kracht. Deze beheersverordening is op 29 september 2016 vastgesteld door de gemeenteraad. In deze beheersverordening is de bestaande planologische situatie opnieuw vastgelegd zoals die eerder was opgenomen in het bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I (vastgesteld in 2005) en drie bijbehorende uitwerkingsplannen, te weten Emmen, Delftlanden-I, 1e uitwerking, Emmen, Delftlanden-I, 2e uitwerking en Emmen, Delftlanden-I, 3e uitwerking (respectievelijk vastgesteld in 2005, 2007 en 2009).

Consequenties voor deze structuurvisie:

Met deze structuurvisie wordt een nieuwe stedenbouwkundige afronding van het plangebied voorzien, die later uitgewerkt zal worden in een nieuw bestemmingsplan. De uitgangspunten en stedenbouwkundige opzet, zoals gepresenteerd in het bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I (en overgenomen in de beheersverordening Emmen, Delftlanden), zullen in deze visie zoveel mogelijk gehandhaafd blijven.

3.2.1 Beeldkwaliteitplannen

Bij het oorspronkelijke bestemmingsplan Delftlanden-I is het beeldkwaliteitplan woongebied Delftlanden-I opgesteld met daarbij een stedenbouwkundige schets. Dat beeldkwaliteitplan (en de stedenbouwkundige schets) is daarna bij elk uitwerkingsplan nader uitgewerkt voor de binnen dat uitwerkingsplan behandelde woonmilieus en toegevoegd aan de Welstandsnota. Hierdoor hebben de beeldkwaliteitplannen rechtskracht en toetsingswaarde. De in deze beeldkwaliteitplannen vastgelegde stedenbouwkundige uitgangspunten blijven van kracht (zie figuur 3-4 en Bijlage 3 voor het stedenbouwkundig plan) en zullen ook leidend zijn voor de verdere ontwikkelingen in Delftlanden. In paragraaf 3.2.2. worden deze uitgangspunten nader beschreven.

In figuur 3-3 is aangegeven welk beeldkwaliteitplan voor welk deelgebied van toepassing is:

• Groen: Beeldkwaliteitplan woongebied Delftlanden-I, 1e uitwerking;
• Rood: Beeldkwaliteitplan woongebied Delftlanden-I, 2e uitwerking;
• Blauw: Beeldkwaliteitplan woongebied Delftlanden-I, 3e uitwerking.

Figuur 3-3: Beeldkwaliteitplannen Delftlanden-I

Figuur 3-4: Stedenbouwkundig plan Delftlanden-I (zie voor grotere versie Bijlage 3)

3.2.2 Oorspronkelijke stedenbouwkundige uitgangspunten

Landschappelijke compartimentering en richtingen

In Delftlanden is de groen- en waterstructuur een belangrijke drager, een zorgvuldig vormgegeven woonmilieu vormt de invulling. Het gebied bestaat uit een compartimentering die ingegeven is door de landschappelijke onderlegger. Het landschapsvenster (oost-west georiënteerd) fungeert als overgang tussen Delftlanden-I en het oorspronkelijk geplande Delftlanden-II en speelt een belangrijke rol in de recreatieve sfeer en in de waterhuishouding.

In het plangebied blijft de oorspronkelijke noord-zuid richting nog duidelijk herkenbaar middels noord-zuid gerichte houtwallen. De overgang van het bebouwde gebied in Delftlanden-I naar het landschapsvenster wordt gevormd door een nieuw ingerichte groene rand met fietspad. Langs de Rondweg en de Nieuw-Amsterdamsestraat zullen accenten de toegang tot het gebied markeren. Een eenduidig vormgegeven ring vormt de ontsluiting tot de verschillende woonvelden.

De uitloper van het Noordbargerbos, de bestaande houtwallen, de Sleenerstroom, de nieuwe zuidelijke rand, de groene scheggen en het geïntroduceerde landschapsvenster compartimenteren en structureren Delftlanden-I. Op een lager schaalniveau compartimenteren bestaande en nieuwe noord-zuid gerichte houtwallen in groene scheggen het gebied. Tussen de verschillende groene scheggen komen de woonvelden te liggen die elk een eigen invulling en beeld krijgen.

Figuur 3-5: Fietsroute in groenzone met houtwallen aan westzijde woonveld Tuindorp

Volgens de Emmense traditie kennen alle woonwijken in hoofdlijnen een noord-zuid en/of oost-west verkavelingsrichting. Ook in Delftlanden wordt dit belangrijk stedenbouwkundig principe doorgevoerd. Dit komt overeen met de noord-zuid gerichtheid van het voormalige Slagenlandschap dat het gebied kenmerkte. De oriëntatie en vorm van de woonvelden ten oosten van de Zandzoom lenen zich ook goed voor een dergelijke richting. Daarnaast biedt het goede mogelijkheden voor een duurzame verkaveling op de zon. De overgang met het buitengebied wordt ontleend aan de loop van de Sleenerstroom. Door de bebouwingsclusters in het woonveld Landelijk haaks op de Sleenerstroom te oriënteren is het belang van deze stroom als structurerende lijn en beëindiging/begin van het plangebied benadrukt.

Figuur 3-6: Analyse ruimtelijke structuur (vigerend). Zie voor een grotere versie Bijlage 4

Woonvelden

Per woonveld wordt een eigen identiteit nagestreefd met bijbehorende dichtheid. Elk woonveld wordt volgens één stedenbouwkundig principe met bijbehorend architectuurthema vormgegeven om de gehele identiteit per woonveld te versterken. Dit architectuurthema is uitgewerkt in het beeldkwaliteitsplan. De woonvelden hebben een naam gekregen, gerelateerd aan het karakter van de thema's. Het betreffen de woonmilieus Stedelijk, Tuindorp, Centrum, Bos, Landelijk en Terpen (zie figuur 3-7).

Figuur 3-7: Woonvelden (bron: bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I)

Het meest oostelijk gelegen woonveld aan de Nieuw-Amsterdamsestraat en de Rondweg, het woonveld Stedelijk, zal een relatief hoge dichtheid kennen. Mede reden hiervoor is de situering aan de twee (bovenwijkse) hoofdontsluitingswegen. Kenmerkend woningtype voor dit woonveld worden 2-onder-1-kap woningen, rijwoningen en appartementen, met een eigentijdse uitstraling.

Figuur 3-8: Rijwoningen in woonveld Stedelijk (zicht vanaf ontsluitingsring)

Het woonveld Tuindorp zal een normale dichtheid krijgen. De situering van dit woonveld, gelegen tussen twee andere woonvelden, met uitsluitend een woonfunctie, geeft geen aanleiding om af te wijken van de standaard dichtheid. Vrijstaande en 2-onder-1-kap woningen op grotere kavels zullen het geheel een (tuin)dorps karakter geven.

Figuur 3-9: Woningen en houtwal in woonveld Tuindorp

Het woonveld waar het wijkcentrum onderdeel van uit maakt, het woonveld Centrum, zal gezien de aanwezigheid van de wijkvoorzieningen een hogere dichtheid en een eigentijdse uitstraling krijgen. Hier zal ruimte gecreëerd worden om op korte afstand van de voorzieningen te wonen in 2-onder-1-kap woningen, rijwoningen en appartementen.

Figuur 3-10: Rijwoningen in woonveld Centrum

Het gebied dat het bos ten zuiden van de Rondweg verbindt met het landschapsvenster maakt onderdeel uit van een groene verbindingszone. Deze noord-zuid georiënteerde strook zal worden vormgegeven middels een bosachtige invulling. In deze strook is boswonen gepland in vrijstaande en 2-onder-1-kap woningen. Uitgangspunt hierbij is dat bos het vormgevende principe blijft. Dit woonveld Bos vormt de overgang tussen het landelijke milieu en het centrum en krijgt een eigentijdse uitstraling.

De twee meest westelijke woonvelden (Landelijk en Terpen), grenzen zowel aan het buitengebied als aan een bosachtig gebied. Een open transparante verkaveling, door middel van clusters of terpen, biedt de meeste mogelijkheden om de overgang met het buitengebied vorm te geven.

Het woonveld Landelijk vormt de overgang naar het (noordelijk en oostelijk gelegen) bos. Er is dan ook sprake van wonen aan en in het bos. Vrijstaande en 2-onder-1-kap woningen met een landelijk karakter en uitstraling sluiten het beste aan op dit landschapstype.

Het woonveld Terpen komt ruim in het open landschap tussen de Sleenerstroom en de boog (weg) op de overgang naar het woonveld Landelijk te liggen. Vrijstaande woningen met een landelijk karakter en uitstraling op grote kavels worden ingezet om deze karakteristiek gestalte te geven. In dit woonveld zal dan ook sprake zijn van een lage dichtheid.

Figuur 3-11: Open landschap rond bebouwing woonveld Terpen

Op het schaalniveau van Delftlanden-I hebben de woonvelden duidelijk relatie met elkaar. De verschillende niveaus zijn in het beeldkwaliteitplan nader beschreven. Het karakter en de vorm van de randen van de woonvelden grenzende aan de groene scheggen en richting ontsluitingsring zijn beeldbepalend. Deze zullen daarom op een zorgvuldige wijze worden vormgegeven. Achterkantsituaties naar deze structurerende elementen zullen daarbij worden vermeden.

Elk woonveld kent één of meerdere karakteristieke plekken, de zogenaamde groenpleinen en -zones. Deze zullen dienen als oriëntatiepunt en als speel- en verblijfsplek van de buurt welke door hun inrichting en/of verschijningsvorm een duidelijke uitstraling hebben. Woningen zullen met hun voorkanten op deze pleinen gericht worden. Op de hoeken krijgen woningen een tweezijdige oriëntatie. Samen met de randen langs de ontsluitingsweg en de groene scheggen zullen de groenpleinen en -zones voor een groot deel de identiteit per woonveld bepalen.

Figuur 3-12: Groenplein in woonveld Tuindorp

Wijkvoorzieningen

Het wijkcentrum zal een levendig karakter krijgen vanwege de grotere diversiteit aan functies, waaronder de school met bijbehorende speelpleinen, gymzalen e.d. (school met BSO, kinderdagverblijf e.d.), detailhandel, een medische post en overige buurtvoorzieningen. Het centrum zal zich zowel met een gezicht naar het landschapsvenster als naar de ontsluitingsring presenteren.

Ontsluitingsring en pleinen

De ontsluitingsring is een structurerende drager, vormgegeven als 50 km/uur weg met uitzondering van de verkeerspleintjes waarvoor 30 km/ uur geldt. De ring verbindt alle woonvelden met elkaar en heeft een ontsluitingsfunctie waardoor er niet op geparkeerd mag worden. Op de ontsluitingsring bevinden zich verkeerspleintjes bestraat met elementenverharding die de inleiding en de toegang tot de woonvelden vormen.

De identiteit van ieder woonveld wordt gevormd door een groot verblijfsplein dat gekoppeld is aan de verkeerspleintjes. Ieder woonveld krijgt een eigen verblijfsplein met een per woonveld wisselende vormgeving. Naast dat ze de herkenbaarheid en identiteit per woonveld gestalte geven, zullen ze ook belangrijke oriëntatiepunten vormen binnen de wijk; het verblijfsplein is de plek waar men het woonveld ingaat. Daarnaast zullen de pleinen ruimtelijk ingezet worden om de barrièrewerking van de ontsluitingsweg op te heffen. Middels het plein zullen de noord- en zuidzijde van het desbetreffende woonveld zowel functioneel als ruimtelijk met elkaar verbonden worden.

Figuur 3-13: Verblijfsplein in woonveld Tuindorp

Randen en geluidswal

Op een aantal verschillende schaalniveaus zullen randen te onderscheiden zijn. Het betreffen randen van het plangebied en de randen van de woonvelden. Deze randen dienen allen op een zorgvuldige wijze vormgegeven te worden.

Langs het westelijk gelegen open landschap van Delftlanden-I zal middels een open transparante verkaveling een zachte overgang gecreëerd worden. Aan de oostzijde zal de wijk een hard stenig front naar de Nieuw-Amsterdamsestraat vormen, met een geluidswering. De noordzijde van het plangebied wordt begrensd door een groene geluidswal die evenwijdig gesitueerd is aan de Rondweg, langs de delen waarbij te weinig ruimte is om een geluidswal te realiseren is een geluidsscherm geplaatst. Vanaf de Rondweg bepaald deze geluidswal dan ook het beeld. Om de geluidswal in te passen in de omgeving en te betrekken bij het wonen wordt het mogelijk gemaakt om de geluidswal bij de tuinen van de woningen te trekken. Hierbij geldt wel dat indien er gebouwd wordt op of tegen de geluidswal dit projectmatig moet plaatsvinden (bebouwing moet hetzelfde zijn) en dat deze bebouwing niet vanaf de Rondweg zichtbaar mag zijn. De zuidzijde van het te bebouwen gebied in Delftlanden-I wordt begrensd door het landschapsvenster en de verlegde Zandzoom met haar groene uitstraling.

Binnen Delftlanden-I krijgen de verschillende woonvelden randen richting de groene scheggen en de ontsluitingsring. Richting de groene scheggen zullen voorkanten van woningen gesitueerd worden om een representatieve uitstraling naar buiten te bewerkstelligen en gebruik te maken van de kwaliteit “wonen aan het groen”. Omdat de ontsluitingsring als belangrijke hoofddrager zeer beeldbepalend is, zullen de voorzijden van de woningen op de ring georiënteerd worden, zodat de wijk zich op een representatieve manier presenteert naar deze ring. De bebouwing aan beide zijden van de ring zal een duidelijke relatie met elkaar krijgen. Zo wordt de ruimtelijke barrièrewerking van de ontsluitingsring opgeheven.

Accenten

Accenten zullen voor oriëntatie binnen de wijk zorgen, maar hebben afhankelijk van hun situering ook een bovenwijkse functie. Die met een bovenwijkse functie zijn accenten van de eerste orde en op wijkniveau van de tweede orde. Een accent betekent bebouwing met een hogere bouwhoogte en/of een architectonische verbijzondering. Met name appartementengebouwen lenen zich voor een accent in de hoogte.

Langs de Rondweg en de Nieuw-Amsterdamsestraat zullen de accenten de entree en hoekpunten van het plangebied markeren. In de woonwijk zullen accenten van een lagere orde ter hoogte van de (verkeers)pleinen en aan einden van zichtlijnen worden geplaatst. Kunstwerken kunnen fungeren als accenten in de openbare ruimte.

Figuur 3-14: Accenten (bron: bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I)

3.4.1 Woningbouw

Medio 2016 was er van de totale bestemmingsplancapaciteit van 1.560 woningen, maar circa 17% daadwerkelijk gerealiseerd (266 woningen). Zoals eerder aangegeven is het niet meer de verwachting dat al deze 1.560 ooit nog gerealiseerd zullen worden, waardoor een nieuwe invulling van de woonwijk noodzakelijk wordt.

Figuur 3-18: Gerealiseerde woningen (bron: luchtfoto 2016)

Zoals uit bovenstaande luchtfoto en de grafieken in figuur 3-19 blijkt zijn er grote verschillen zichtbaar per woonveld. De (oostelijk gelegen) woonvelden Tuindorp en Stedelijk zijn zowel relatief als in absolute aantallen het verst ingevuld, terwijl de (meer westelijk gelegen) woonvelden Bos en Landelijk nog niet of nauwelijks zijn ingevuld.

Figuur 3-19: Percentage gerealiseerde plancapaciteit per woonveld (svz september 2016)

3.4.2 Infrastructuur

Vrijwel het gehele plangebied (met uitzondering van het meest westelijk deel) is al bouwrijp gemaakt en de infrastructuur zoals riolering, wegen, verlichting en beplanting al aangelegd. De aanwezigheid van deze infrastructuur kan daarmee wel van invloed zijn op de mogelijkheden tot aanpassingen in het plangebied.

Figuur 3-20: Luchtfoto aanwezige infrastructuur Delftlanden

3.4.3 Voorzieningen

Het gebied voor de wijkvoorzieningen is op dit moment ingevuld met een Multifunctionele Accommodatie (MFA) en het Informatiecentrum Delftlanden. In de MFA zijn de Openbare Basisschool Delftlanden, de Christelijke Basisschool Het Talent en de Kinderopvang Delftlanden ondergebracht. De mogelijkheden voor een winkelcentrum, gezondheidscentrum, buurtcentrum en woningbouw zijn in dit gebied tot nu toe niet gerealiseerd.

Figuur 3-21: MFA Delftlanden

Bij het opstellen van het bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I werd er vanuit gegaan dat pas bij het bereiken van circa 1.000 woningen in Delftlanden, er voldoende draagvlak zou ontstaan voor wijkvoorzieningen. Bij ongeveer 2.500 woningen zou er voldoende draagvlak zijn voor een complete afronding van de wijkvoorzieningen. Met de huidige aantallen gerealiseerde woningen is dat draagvlak dan ook nog onvoldoende.

Tenslotte is in het uiterste zuidoosten van de oorspronkelijke fase 3 van Delftlanden station Emmen-Zuid gerealiseerd. Dat gebied valt echter buiten het plangebied van deze structuurvisie.

4.2.1 Ruimtelijke gevolgen deprogrammering

Deprogrammering van het aantal woningen betekent voor de hele wijk veel minder woningen. Dit wordt bereikt door (delen van) bouwblokken niet meer te ontwikkelen en door het verdunnen van het aantal woningen binnen bouwblokken. Uitgangspunt is dat het aantal woningen binnen een bouwblok minder wordt of hetzelfde blijft, er wordt niet verdicht (in paragraaf 4.3.1 wordt nader ingegaan op de overblijvende woningbouwcapaciteit).

In figuur 4.1, 4-2 en 4-3 is respectievelijk te zien welke bouwblokken niet meer ontwikkeld zullen worden, welke bouwblokken verdund zullen worden en welke bouwblokken ongewijzigd blijven. Voor een grotere (en gedetailleerde) kaart waarop de niet te ontwikkelen, de te verdunnen en de ongewijzigde bouwblokken zijn opgenomen wordt verwezen naar Bijlage 5

Figuur 4-1: Niet te ontwikkelen bouwblokken

Figuur 4-2: Te verdunnen bouwblokken

Figuur 4-3: Ongewijzigde bouwblokken

Een belangrijk uitgangspunt voor de hoofdstructuur is het behouden van de karakteristieke landschappelijke onderlegger tussen en in de woonvelden. Dit zijn bijvoorbeeld de bestaande houtwallen en nieuwe bomenrijen in de groene scheggen, de noord-zuidlijnen in groen en de hierop gebaseerde samenhang in bebouwing langs de lijnen, randen en ontsluitingsweg (zie figuur 4-4).

Figuur 4-4: Analyse ruimtelijke structuur (visie 2.0). Zie voor een grotere versie Bijlage 6.

4.2.2 Nieuwe grenzen woonvelden en relatie met het bestaande en nieuwe landschap

Uitgangspunt bij het vervallen van bouwblokken is het behouden van een redelijke maat van een woonveld en de samenhang binnen een woonveld. Door het niet meer ontwikkelen van bouwblokken aan de randen van de woonvelden wordt op meerdere plekken de landschappelijke structuur verbreed en hierdoor versterkt. Woonvelden komen meer in een groene omgeving te liggen en meer woningen grenzen aan het openbaar groen. Ook blijft een belangrijk uitgangspunt de situering van voorkanten van woningen naar het openbare gebied, zowel aan de randen als in de woonvelden. In figuur 4-5 is deze structuur verduidelijkt door uitwerking van de bebouwing, wegen- en groenstructuur.

Figuur 4-5: Bebouwing-, wegen- en groenstructuur (visie 2.0)

Groene zone noordoosthoek woonveld Stedelijk

In dit woonveld zijn in drie randen de woningen al gerealiseerd. En ook binnenin het woonveld zijn meerdere woningen gebouwd. Het is een relatief klein woonveld met een vrij hoge dichtheid en heldere structuur. In de noordoosthoek komt het hoge appartementencomplex te vervallen. Hierdoor eindigt de interne groenzone in een groene zone aan de rand van het woonveld.

Bredere groenzone tussen woonveld Tuindorp en Centrum

De bestaande noord-zuid gerichte houtwallen en de nieuwe groene scheggen met bomenrijen zijn in de hele wijk gehandhaafd. Door het vervallen van het oostelijke deel van het woonveld Centrum wordt de groene scheg tussen Tuindorp en Centrum verbreed. Hierdoor komen de twee groene scheggen met bestaande houtwallen nu binnen één grote groenzone te liggen (zie figuur 4-6). De bebouwing blijft met de voorkant op deze houtwallen en groenzone gericht. De randen van Centrum en Tuindorp komen hierdoor meer "in het groen" te liggen in plaats van aan een smalle groene scheg. Het landschap wordt meer "de wijk ingetrokken", ligt meer in de wijk in plaats van langs de rand van de wijk. Hierdoor wordt de landschappelijke structuur binnen in de wijk versterkt en ontstaat een aantrekkelijker woonmilieu. Aan de zuidzijde grenst de brede groenstrook aan de MFA en directe omgeving. Ook de noord-zuid lopende fietsroute grenst aan één zijde aan de bredere groenzone. De brede groene zone krijgt ongeveer de breedte van een groenzone tussen bebouwingsclusters in Angelslo.

Figuur 4-6: Bredere groenzone met houtwallen tussen Tuindorp en Centrum

Groenzone tussen noordzijde Tuindorp en Centrum en de geluidswal

De strook bebouwing tussen de woonvelden en de geluidswal zal vervallen en wordt een groenzone. Hierdoor worden de groene scheggen via deze groenstrook met elkaar verbonden. De bebouwing grenst dan aan de noordrand aan een groenzone (zie figuur 4-7) in plaats van aan een woonstraat met bebouwing.

Figuur 4-7: Groenzone tussen noordrand Tuindorp en geluidswal

Groenzone zuidzijde Tuindorp

In het noordelijk en westelijk deel van Tuindorp zijn al veel woningen gerealiseerd, waaronder aan de drie zijden van het verblijfsplein. De bouwstroken van en rondom deze woningen blijven gehandhaafd. Ook de vierde zijde langs het verblijfsplein blijft gehandhaafd. Aan de zuidzijde komen enkele woonblokken te vervallen. De noord-zuidlijnen met toekomstige nieuwe bomen blijven gehandhaafd. De bomen op de groene pleintjes (overgebleven bomen van de oude Zandzoom) vormen de nieuwe rand of liggen in de nieuwe groenzone. Langs deze rand komen voorkanten van woningen. Door het terugspringen van de bebouwing ten opzichte van Stedelijk en zuidwest Tuindorp zal een meer speelse en minder strakke bebouwingsrand ontstaan, hierdoor is de overgang naar het agrarische gebied (voormalig landschapsvenster) minder hard.

Boswonen wordt bos tussen Centrum en Landelijk

Het boswonen lag in een bosachtige zone, de uitloper van het Noordbargerbos. Dit hele woonveld zal vervallen. De noord-zuid gerichte boszone kan dan doorgetrokken worden naar het zuiden tot aan de Zandzoom. De bosstructuur wordt hierdoor versterkt. De woonvelden Centrum en Landelijk komen hierdoor langs de rand aan het bos te liggen. Het woonveld Centrum met voorkanten van woningen, mede gericht op de ontsluitingsring. De oostelijke rand van Landelijk met achterzijden naar het bos.

Groenzone noordwest Landelijk en groenzones tussen en in de cluster

De drie noordelijke landelijke clusters komen te vervallen, dit gebied bestaat dan nog uit drie clusters. Het derde overgebleven cluster grenst nu aan het buitengebied. De afstand tot de hoogspanningsleiding en de N34 is vergroot.

De boog (woonstraat) wordt korter, maar blijft de overgang tussen de hogere gelegen Landelijk clusters en het lager gelegen landschap rond de Terpen. De woningen grenzen met voorkanten aan de boog.

Tussen de clusters komen enkele bouwstroken te vervallen, waardoor de groene zones zijn verbreed. Hierdoor is de landschappelijke structuur versterkt en liggen deze clusters nog meer in een aantrekkelijke groene omgeving. Woningen zijn met de voorkant op deze groenzones georiënteerd. De groenzones vormen de overgang van bos via gras met bomen naar het open landschap.

Binnen het eerste en het derde cluster komen woningen te vervallen en in het derde cluster wordt een brink vergroot. De brinken worden hierdoor verbonden met de omgeving: de relatie met de omgeving wordt versterkt en meer kavels grenzen aan het groen.

Groenzone noordzijde terp en groen plein in 1 terp

De noordelijke Terp zal komen te vervallen. Het woonveld bestaat uit nog twee terpen, die beide grenzen aan het open omringende landschap. Het bouwblok binnen in de grootste terp vervalt en wordt een groen plein.

4.2.3 Nieuwe grenzen woonvelden en ontsluitingsring de Oude Delft

De ontsluitingsring zal een structurerende drager blijven en verbindt de woonvelden met elkaar. Deze ring loopt zowel door enkele woonvelden (Tuindorp en Centrum) als langs enkele woonvelden (Stedelijk, Tuindorp-oost, Centrum-west en voormalig Boswonen). Landelijk en Terpen worden ontsloten door een woonstraat die aftakt van de ring en overgaat in de boog (zie ook figuur 4-4 en 4-5).

Ook met de nieuwe grenzen behoudt elk woonveld zijn eigen identiteit en woonsfeer. De verschillende woonsferen worden ervaren vanaf de ontsluitingsring. Binnen in Centrum en Tuindorp blijft de ontsluitingsring aan beide zijden van de weg begeleid door voorkanten van woningen.

Door de bredere groenzone tussen Tuindorp en Centrum wordt vanaf de ontsluitingsring het contrast tussen bebouwing (in het woonveld) en de groenzone versterkt. De afwisseling in woonveld en groenzone wordt hierdoor duidelijker zichtbaar: de woonvelden liggen meer in het groen.

De zuidrand wordt, door het terugspringen van de bebouwing in Tuindorp-zuid, minder hard. Vanaf de zuidzijde wordt het zicht vanaf de ontsluitingsring hierdoor eerst op de voorkanten van rijwoningen in Stedelijk en ligt Tuindorp meer op afstand. Hierdoor zal het verschil in de groene setting van Tuindorp en de meer stenige rand van Stedelijk ook duidelijker ervaren worden.

Doordat het woonveld Bos komt te vervallen is er vanaf de ontsluitingsring nu zicht op de voorkanten van woningen Centrum en op de mogelijk doorlopende boszone.

4.3.1 Deprogrammering te bouwen woningen

Op basis van de beheersverordening is het mogelijk dat er in Delftlanden in totaal 1.560 woningen komen. Op basis van deze visie voor een aangepaste stedenbouwkundige afronding van Delftlanden wordt er vooralsnog vanuit gegaan dat de totale capaciteit in het nieuwe bestemmingsplan ongeveer gehalveerd gaat worden en dat er uiteindelijk maximaal 804 woningen in Delftlanden komen. De meeste capaciteit zal daarbij geschrapt worden in de woonvelden Centrum en Landelijk (zie figuur 4-8) aangezien de andere woonvelden verhoudingsgewijs al het meest bebouwd zijn. Er wordt voor gekozen om het woonveld Bos niet meer te realiseren. Ook wordt er voor gekozen om de woningbouwmogelijkheden in het gebied voor de wijkvoorzieningen niet meer te realiseren.

Figuur 4-8: Vigerende plancapaciteit versus ingeschatte overblijvende plancapaciteit per woonveld

In Bijlage 7 is een compleet cijfermatig overzicht opgenomen van de vigerende plancapaciteit, het aantal gerealiseerde woningen, de plancapaciteit die komt te vervallen en de uiteindelijk overblijvende plancapaciteit.

In figuur 4-9 en 4-10 is weergegeven hoeveel woningen maximaal gebouwd mogen worden op grond van respectievelijk de beheersverordening en deze visie. Voor grotere versies van figuur 4-9 en 4-10 wordt verwezen naar Bijlage 8 en Bijlage 9 .

Figuur 4-9: Maximum aantal woningen per bouwblok (vigerend)

Figuur 4-10: Maximum aantal woningen per bouwblok (visie 2.0)

Met deze structuurvisie wordt de bouw van maximaal 538 woningen (804 minus de al gebouwde 266 woningen) mogelijk gemaakt. Deze zijn nodig om een goede stedenbouwkundige afronding van de wijk te realiseren. Het te bouwen aantal woningen wordt meegenomen in de nog op te stellen gemeentelijke woonvisie. Deze woonvisie geeft het programma voor het totaal aantal te bouwen woningen in Emmen. Indien uit de uitkomsten van de woonvisie blijkt dat met dit aantal voor Delftlanden de totale plancapaciteit voor de gemeente Emmen wordt opgesoupeerd zal een heroverweging moeten plaatsvinden over de stedenbouwkundige afronding en het aantal te bouwen woningen.

4.3.2 Uitgangspunten woonbebouwing

De uitgangspunten voor de bebouwing in het vigerende stedenbouwkundige plan blijven ook in deze visie leidend. Deze geldende uitgangspunten zijn in de beheersverordening en de drie beeldkwaliteitplannen vastgelegd. Enkele van die ruimtelijke uitgangspunten zijn:

• verschillende woonsferen: elk woonveld heeft een eigen karakter en sfeer;
• situering van een woning op de kavel met bepaalde minimale afstanden van het hoofdgebouw en aanbouwen tot erfgrenzen;
• zoveel mogelijk woningen grenzen met de voorkant aan groene pleinen, houtwallen, randen, etc.;
• tweezijdige oriëntatie van hoekwoningen naar de openbare ruimte, geen blinde gevels. op deze hoeken zijn geen garages;
• parkeren op eigen erf en in de langsparkeerstroken aan de zijde van de woningen met op enkele plekken parkeren op de kopse kant van woningen.

Door een gewenste grotere flexibiliteit in een deel van de bouwblokken zijn enkele uitgangspunten verruimd. Die grotere flexibiliteit komt bijvoorbeeld in de volgende aspecten tot uiting:

• meer keuze in woningtypes binnen een bouwblok (mogelijkheden tot uitwisseling tussen rijwoningen en 2-onder-1 kap / geschakelde woningen en mogelijkheden tot uitwisseling tussen 2-onder-1 kap / geschakelde woningen en vrijstaande woningen);
• variatie in oppervlakte, diepte en breedte van de kavels;
• meer keuzemogelijkheden in bouwlagen en hoofdvorm woningen (hierdoor is bijvoorbeeld in enkele bouwvlakken een gelijkvloerse woning mogelijk).

Het aantal reeds gerealiseerde woningen in een woonveld of bouwblok is een richtlijn voor bijvoorbeeld geen of weinig flexibiliteit.

Er is gekozen voor een duidelijke samenhang in bijvoorbeeld de verdunning, uitwisseling in woningtypes, oppervlakte en vorm van kavels en meer keuzemogelijkheden in bouwlagen en de hoofdvorm van woningen. Bij deze keuzes is ook rekening gehouden met het parkeren. In onderstaande subparagrafen is dit verder uitgewerkt.

4.3.3 Woningtypes

In de vigerende beheersverordening zijn de toegestane woningtypes gedetailleerd vastgelegd. Slechts in een paar bouwblokken in het uiterste westen van het plangebied is op dit moment (beperkt) keuze mogelijk tussen 2-onder-1-kap woningen, geschakelde woningen of vrijstaande woningen. Voor de rest van het plangebied ligt per bouwblok exact vast welk woningtype (gestapelde woningen, rijwoningen, geschakelde woningen, 2-onder-1-kap woningen of vrijstaande woningen) gebouwd mag worden.

Om beter in te kunnen spelen op woningmarktontwikkelingen is het gewenst dat er meer flexibiliteit komt qua woningtype. In een groot aantal bouwblokken zal de keuze mogelijk worden gemaakt tussen rijwoningen, geschakelde woningen en 2-onder-1-kap woningen of tussen 2-onder-1-kap woningen, geschakelde woningen en vrijstaande woningen. Om de identiteit van elke woonveld zoveel mogelijk te behouden kent deze flexibiliteit echter wel zijn grenzen. Uitwisseling tussen bijvoorbeeld gestapelde woningen en vrijstaande woningen is dan ook niet aan de orde. Daarnaast worden de mogelijkheden tot flexibiliteit mede bepaald door de grootte van de mogelijke kavels, en/of het aantal mogelijke woningen in een bouwblok en de ligging in het woonveld. Zo zullen er bijvoorbeeld geen vrijstaande woningen ingeruild worden voor rijwoningen, omdat er anders óf veel ongewenste restruimte overblijft óf erg brede rijwoningen ontstaan.

	max. aantal woningen op grond van beheersverordening	max. aantal woningen op grond van visie 2.0
gestapeld	105	35
rijwoningen	197	127
rijwoningen / 2-onder-1-kap / geschakeld	0	123
2-onder-1-kap / geschakeld	679	198
2-onder-1-kap / geschakeld / vrijstaand	54	192
vrijstaand	525	129
Totaal	1.560	804

Figuur 4-11: Vergelijking maximum aantal woningen per woningtype

In figuur 4-12 en 4-13 is weergegeven welke woningtypes waar gebouwd mogen worden op grond van respectievelijk de beheersverordening en deze visie. Voor grotere versies van figuur 4-12 en 4-13 wordt verwezen naar Bijlage 10 en Bijlage 11.

Figuur 4-12: Woningtypes (vigerend)

Figuur 4-13: Woningtypes (visie 2.0)

4.3.4 Bouwlagen en hoofdvormen

Een tweede aanpassing om beter in te kunnen spelen op de woningbehoefte en marktomstandigheden is het bieden van meer keuzemogelijkheden qua aantal bouwlagen en hoofdvorm. In de woonvelden Stedelijk, Tuindorp en Terpen worden in de bouwblokken waar binnen al veel woningen zijn gerealiseerd de geldende bouwlagen en hoofdvormen gehandhaafd. Dit om aan te sluiten bij de hoogte en stijl van de bestaande woningen. De mate van verruiming van de bouwlagen en hoofdvorm en de keuzes hierin zijn mede gebaseerd op de ruimtelijke structuur van de wijk en de ligging en de woonsfeer in het woonveld.

Woonveld Stedelijk

In de beheersverordening zijn alleen grondgebonden woningen van 2 bouwlagen met kap of dakopbouw mogelijk. Daarnaast zijn er in de noordoosthoek een appartementencomplex van 5 tot 7 bouwlagen en rondom het verblijfsplein een appartementencomplex van 3 tot 4 bouwlagen mogelijk. Er wordt nu voor gekozen om in de meeste bouwblokken de keuzemogelijkheden te verruimen naar 1 tot 2 bouwlagen met kap of dakopbouw. Daartegenover staat wel dat de mogelijkheid voor een appartementencomplex van 5 tot 7 bouwlagen komt te vervallen.

Woonveld Tuindorp

In de beheersverordening is binnen dit woonveld al veel variatie in bouwlagen mogelijk. Langs de ontsluitingsring en diverse noord-zuidlijnen 2 bouwlagen met kap. Langs de randen van het woonveld en enkele groene pleinen woningen met 1,5 tot 2 bouwlagen met een kap (met langs de rand de kap loodrecht op de openbare ruimte). En aan groene pleinen met vrijstaande woningen 1 tot 2 bouwlagen met kap. Voor het woonveld Tuindorp zal hoofdzakelijk worden vastgehouden aan de huidige hoofdvormen en aantallen bouwlagen. Op enkele plekken zal worden verruimd naar 1 tot 2 bouwlagen met kap en vervalt de kaprichting.

Woonveld Centrum

Op dit moment zijn voornamelijk woningen van 2 bouwlagen met kap of dakopbouw mogelijk. Alleen de zuidelijke rand wijkt af met mogelijkheden voor woningen van 2 bouwlagen met lessenaarsdak of 3 bouwlagen plat en in de noordwesthoek een appartementencomplex van maximal 6 bouwlagen.
Voor dit woonveld komen er meer keuzemogelijkheden. Er wordt gekozen voor meer plekken met woningen van 1 tot 2 bouwlagen met kap of dakopbouw. In twee bouwvlakken wordt er voor gekozen om nog maar 1 bouwlaag toe te staan, maar worden ook platte daken mogelijk. Daarnaast komt de mogelijkheid voor een appartementencomplex te vervallen.

Woonveld Landelijk

Voor het woonveld Landelijk komen er meer keuzemogelijkheden. In de beheersverordening zijn op dit moment uitsluitend woningen toegestaan van 1 tot 2 bouwlagen met kap en langs de boog 1,5 tot 2 bouwlagen met kap. Er wordt nu voor gekozen om ook langs de boog woningen toe te staan van 1 tot 2 bouwlagen met kap. In de bouwblokken langs de bosrand wordt er voor gekozen nog maar 1 bouwlaag toe te staan, maar worden ook platte daken mogelijk. Tenslotte wordt in het derde cluster één bouwvlak de mogelijkheden verruimd naar 1 tot 2 bouwlagen en worden ook platte daken en dakopbouwen mogelijk.

Woonveld Terpen

Voor het woonveld Terpen zal worden vastgehouden aan de nu toegestane hoofdvorm en aantal bouwlagen (1 tot 1,5 bouwlaag met kap) vanwege de ligging aan het open landschap en de al gerealiseerde woningen.

In figuur 4-14 en 4-15 is per bouwblok weergegeven hoeveel bouwlagen en welke hoofdvormen gebouwd mogen worden op grond van respectievelijk de beheersverordening en deze visie. Voor grotere versies van figuur 4-14 en 4-15 wordt verwezen naar Bijlage 12 en Bijlage 13.

Figuur 4-14: Bouwlagen en hoofdvormen woningen (vigerend)

Figuur 4-15: Bouwlagen en hoofdvormen woningen (visie 2.0)

4.4.1 Bos

Het voormalige woonveld Bos ligt direct ten zuiden van een uitloper van het Noordbargerbos en was bedoeld om wonen in een bosrijke omgeving mogelijk te maken. Een logische invulling is dan ook om het voormalige woonveld geheel te gaan bestemmen en in te richten als Bos. Hiermee ontstaat in de oorspronkelijke noord-zuid richting ook een geheel groene buffer tussen de woonvelden Centrum (ten oosten) en Landelijk (ten westen). Ook in de visie van de wijkvereniging is deze invulling geopperd.

Daarnaast zal dit voormalige woonveld een recreatief medegebruik kunnen krijgen. Daarbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een trimbaan.

Figuur 4-16: Invulling voormalig woonveld met Bos

4.4.2 Gemengd / zoekgebied waterberging

Om zo goed mogelijk in te kunnen spelen op toekomstige ontwikkelingen wordt er voor gekozen om een groot aantal voormalige bouwblokken nu aan te wijzen voor een gemengde bestemming. Als concrete invulling kan daarbij in eerste instantie gedacht worden aan bijvoorbeeld agrarische functies, bos, volkstuinen, groen, visvijver, recreatief medegebruik, etc.

Die gemengde bestemming geldt niet alleen voor de in het westen van het plangebied gelegen niet meer te ontwikkelen bouwblokken, maar ook voor het gebied dat in de oorspronkelijke plannen is aangeduid als landschapsvenster en open water (het overgangsgebied tussen Delftlanden-I en Delftlanden-II). In paragraaf 4.5.4 wordt nog nader op de invulling van het landschapsvenster ingegaan.

Figuur 4-17: Invulling met Gemengd

Zoekgebied waterberging

In de ontwerp-structuurvisie Water 2014 is geconstateerd dat Emmen een waterbergingstekort kent van 300.000 m3. De stedelijke wateropgave opgave is onder andere op te lossen door water te bergen in het beekdal van de Sleenerstroom. In de ontwerp-structuurvisie is (een deel van) de Sleenerstroom dan ook als een zoekgebied aangewezen. Voor dat gebied moet als uitwerking van die structuurvisie nader onderzocht worden op welke wijze herstel van het beekdal vormgegeven gaat worden.

Het beekdal van de Sleenerstroorm grenst direct ten westen van Delftlanden. Om de bergingscapaciteit verder uit te breiden zouden de meest westelijke bouwblokken dan ook, aanvullend op het beekdal zelf, als waterberging ingericht kunnen worden. Deze meest westelijke bouwblokken zullen dan ook worden aangewezen als zoekgebied voor waterberging. In overleg met waterschap Vechtstromen zal verder onderzocht gaan worden wat de mogelijkheden hiervoor zijn.

Figuur 4-18: Zoekgebied waterberging

4.4.3 Groen

Een aantal voormalige bouwblokken zullen een groenbestemming gaan krijgen. De groene invulling kan daarbij bestaan lage en/of opgaande beplanting (bomen). Binnen die groenbestemming zijn dan mogelijkheden voor onder andere wandelpaden en speelvoorzieningen. Door op meerdere plekken in de wijk extra speelvoorzieningen, naast de bestaande, toe te voegen krijgen de bewoners op korte afstand van hun woning de mogelijkheid om gebruik te maken van speelvoorzieningen en daarnaast kan gevarieerd worden in soorten speelvoorzieningen (onder andere voor diverse leeftijdsgroepen).

Bij de concrete invulling van deze groene gebieden zullen de bewoners en de EOP Wijkvereniging Delftlanden betrokken worden.

Figuur 4-19: Invulling voormalige bouwblokken met Groen

4.4.4 Groen - Sport en spel

Binnen Delftlanden wordt op dit moment al ruimte geboden om sport-, recreatie- en speelvoorzieningen te realiseren. In de vigerende beheersverordening Emmen, Delftlanden is opgenomen dat binnen de bestemming 'Groen – Landschapsvenster' en 'Centrum' de gronden (onder andere) gebruikt mogen worden voor speel- en sportgelegenheden, sportvelden, ijsbaan en manifestatieterrein. Daarnaast is opgenomen dat, ten behoeve van het hiervoor aangegeven gebruik, er géén gebouwen mogen worden opgericht. Er mogen uitsluitend andere bouwwerken en voorzieningen ten dienste van de bestemming worden opgericht.

Voor deze locatie was gekozen omdat in de oorspronkelijke plannen het landschapsvenster als een soort buffer en centraal gebied zou komen te liggen tussen de woningbouw in Delftlanden-I en Delftlanden-II. Doordat Delftlanden-II niet meer aan de orde is kan nu gekeken worden of deze functies elders ondergebracht kunnen worden.

In de nieuwe situatie is het idee om deze functies onder te gaan brengen in de voormalige bouwblokken direct ten noorden van de MFA in het centrumgebied. Daarmee wordt aangesloten op de oorspronkelijke noord-zuid oriëntatie in het gebied en komen deze functies toch weer op een centraal gelegen locatie in de wijk (tussen de woonvelden Tuindorp en Stedelijk).

De precieze invulling is op dit moment nog niet bekend en zal aan de orde komen bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Uitgangspunt zullen echter wel de regels uit de vigerende beheersverordening zijn. Er zal dan ook geen sprake zijn van grootschalige sportvoorzieningen en bebouwing, maar van kleinere sport- en speelgelegenheden in een groene omgeving.

Figuur 4-20: Invulling voormalige bouwblokken met sport en speelgelegenheden

4.5.1 Natuur

In de meest zuidwestelijk punt van het plangebied heeft zich een voor flora en fauna waardevol gebied ontwikkeld. Als afronding wordt er dan ook voor gekozen om dit gebied een natuurbestemming te geven.

Wel zal er de mogelijkheid worden gecreëerd voor extensief recreatief medegebruik (gericht op natuur- en landschapsbeleving en educatie).

Figuur 4-21: Gebied voor natuurontwikkeling

4.5.2 Bedrijvigheid

In de vigerende plannen is binnen de woonvelden in principe géén bedrijvigheid toegestaan. Wel kan vrijstelling worden verleend voor het gebruik van een deel van een woning ten behoeve van de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteit. Voor de rest is in de vigerende plannen alle bedrijvigheid geconcentreerd in het gebied van de wijkvoorzieningen en het landschapsvenster (ter plaatse van de stadsboerderij).

Aan deze uitgangspunten zal in toekomstige plannen vastgehouden worden.

Vanuit de wijkvereniging is wel de wens uitgesproken om meer (kleinschalige) bedrijvigheid in combinatie met wonen mogelijk te maken binnen Delftlanden. Er is voor gekozen om niet aan deze wens tegemoet te komen, omdat enerzijds bedrijvigheid in combinatie met wonen niet zo goed past binnen de nagestreefde identiteit van de verschillende woonvelden en anderzijds omdat op het nabijgelegen bedrijventerrein Waanderveld nog voldoende ruimte beschikbaar is voor dergelijke kleinschalige bedrijven.

4.5.3 Wijkvoorzieningen

In de vigerende plannen is binnen Delftlanden een apart gebied bestemd voor wijkvoorzieningen. Deze bestemming biedt de mogelijkheid om wijkcentrumfuncties te realiseren, zoals winkels, horeca, wijk- en/of buurtvoorzieningen, openbare en/of bijzondere doeleinden, waaronder voorzieningen ten behoeve van medische doeleinden zoals een groepspraktijk voor huisartsen of fysiotherapie, openbaar bestuur, verenigingsleven, onderwijs, kunsten, cultuur, recreatie, fysieke en geestelijke volksgezondheid. Daarnaast biedt deze bestemming de mogelijkheid voor bebouwing en gebruik voor sportvoorzieningen met een bovenwijks karakter. Tenslotte zijn in de vigerende plannen ook woningen (al dan niet gestapeld) toegestaan.

Zoals eerder aangegeven is dit centrumgebied op dit moment beperkt ingevuld. Toch blijft er behoefte bestaan aan een duidelijk centrumgebied in de wijk. In toekomstige plannen zullen de nu toegestane functies dan ook zoveel mogelijk terugkomen. Uitzondering vormt daarop de mogelijkheid om woningen te realiseren binnen het centrumgebied. In het kader van de deprogrammering van woningbouwcapaciteit zal die mogelijkheid worden geschrapt.

Met het behouden van de mogelijkheden om wijkvoorzieningen te realiseren wordt ook tegemoet gekomen aan de wens van de wijkvereniging. Uitgangspunt voor de gemeente blijft, zoals ook in de oorspronkelijke plannen, echter wel dat de gemeente hierin faciliterend is en de daadwerkelijke invulling van het centrumgebied overlaat aan particulier initiatief.

Figuur 4-22: Centrumgebied

4.5.4 Landschapsvenster

In de oorspronkelijke plannen was het landschapsvenster een gebied dat de overgang zou vormen tussen Delftlanden-I en Delftlanden-II. Dit landschapsvenster speelt een rol in de waterhuishouding en ecologie. Regenwater wordt zoveel mogelijk naar dit venster geleid. Binnen het landschapsvenster wordt op dit moment ruimte geboden om, naast groenvoorzieningen met een overwegend open karakter, sport-, recreatie- en speelvoorzieningen te realiseren (in de gebruiksregels in de beheersverordening zijn in dat kader genoemd; sportvelden, ijsbaan, manifestatieterrein, speelgelegenheden en park).

Omdat er voor gekozen is om in de nieuwe opzet de sport-, recreatie- en speelvoorzieningen mogelijk te maken in twee voormalige bouwblokken ten noorden van de MFA zullen de mogelijkheden voor deze functies in de toekomst niet terugkeren in het landschapsvenster. Zoals aangegeven in paragraaf 4.4.2. zal het landschapsvenster een gemengde bestemming gaan krijgen.

Op dit moment is het landschapsvenster (deels) in gebruik als agrarisch gebied in aansluiting op de agrarische bestemmingen direct ten zuiden van Delftlanden. Dit gebruik zal in de toekomst voortgezet kunnen worden. Daarnaast houdt het gebied een belangrijke rol spelen in de waterhuishouding.

De in de beheersverordening aangewezen open water ten zuiden van het gebied voor de wijkvoorzieningen zal niet meer worden aangelegd. Dit water was noodzakelijk voor de waterberging van de volledige woonwijk. Dit gebied zal dan ook bij het landschapsvenster getrokken worden en dezelfde gemengde bestemming krijgen.

Figuur 4-23: Landschapsvenster/water

4.5.5 Stadsboerderij

Binnen het huidige landschapsvenster is een planzone aangewezen rondom de stadsboerderij. Binnen deze zone zijn op grond van de beheersverordening mogelijkheden voor een stadsboerderij, kinderboerderij, landschapseducatie, ruimte voor exposities en tentoonstellingen, vergaderlocatie en horeca. In de toekomst zullen de mogelijkheden uit de beheersverordening blijven bestaan, waarmee ook invulling gegeven kan worden aan een aantal wensen van de wijkvereniging. Recentelijk zijn er vragen geweest van initiatiefnemers die in de vorm van een buurtboerderij, stadsboerderij het gebied zouden willen versterken. Dergelijke initiatieven worden van harte verwelkomt in de wijk.

Figuur 4-24: Locatie stadsboerderij

5.2.1 Gebiedsbescherming

Ten aanzien van gebiedsbescherming zijn in het kader van de Europese richtlijnen in Nederland speciale beschermingszones aangewezen die een hoge wettelijke bescherming kennen. Hiervoor zijn Natura 2000-gebieden deel uitmakend van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) aangewezen.

Ten noorden van het plangebied bevindt zich het Noordbargerbos dat onderdeel uitmaakt van de EHS (zie figuur 5-2).

Figuur 5-2: Ligging plangebied ten opzichte van EHS (bron: POV Drenthe)

Ten opzichte van de beheersverordening Emmen, Delftlanden komen de bouwmogelijkheden direct ten zuiden van de EHS te vervallen. De dichtstbijzijnde bouwmogelijkheden die in deze visie blijven bestaan komen daarmee te liggen op circa 150 meter van de EHS. Deze ontwikkelingen zullen dan ook geen invloed hebben op de EHS.

5.2.2 Soortenbescherming

Bij nieuwe initiatieven in de toekomst moet er bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of ander activiteiten rekening gehouden worden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen plant- en diersoorten op grond van de Flora- en faunawet (FFW). Een initiatiefnemer moet een verkennend onderzoek naar flora- en fauna in het betreffende gebied uit te laten voeren.

Wanneer uit gegevens of onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplanting- of rustplaatsen, danwel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na ontheffing op grond van artikel 75 FFW.

Een voorwaarde, afkomstig uit het MER-onderzoek behorende bij de ontwikkeling van het moederplan Delftlanden, was de verplichting tot het nemen van mitigerende maatregelen ten aanzien van weidevogels. Het verlies aan en verstoring van weidevogelgebied door de ontwikkeling van de woonwijk moet gecompenseerd worden. Op dit moment is de gemeente nog in gesprek met de provincie Drenthe over het verkleinen van de opgave en de te nemen maatregelen. Er zal bij nieuwe ontwikkelingen nog rekening moeten worden gehouden met weidevogels.

5.4.1 Bevi-inrichtingen

Het plangebied is geïnventariseerd op de aanwezigheid van Bevi-inrichtingen (vergunde situatie en feitelijke situatie). Hieruit blijkt dat binnen het plangebied geen risicobronnen zijn gelegen.

Circa 450 meter ten noorden van het plangebied bevindt zich een Bevi-inrichting, te weten de gasdrooginstallatie aan de Emmerweg (zie figuur 5-3). Het plangebied ligt echter ruim buiten het invloedsgebied. Daarnaast bevindt zich circa 600 meter ten zuiden van het plangebied een bovengrondse propaangastank. Deze valt echter niet onder het Bevi.

Figuur 5-3: Ligging plangebied ten opzichte van Bevi-inrichtingen en buisleidingen (bron: risicokaart)

5.4.2 Buisleidingen

In en rond het plangebied zijn meerdere hogedruk aardgastransportleidingen aanwezig (zie figuur 5-3), te weten:

• ten westen van het plangebied ligt op circa 330 meter een leiding van de NAM met een diameter van 16 inch en een druk van 66,2 bar. De risicocontour voor het plaatsgebonden risico ligt op de leiding en daarmee ruim buiten het plangebied;
• ten noordwesten van het plangebied ligt op circa 420 meter een leiding van de NAM met een diameter van 8 inch en een druk van 66,2 bar. De risicocontour voor het plaatsgebonden risico ligt op de leiding en daarmee ruim buiten het plangebied;
• in (en net ten noorden van) het plangebied ligt de leiding N-522-60 met een diameter van 15,98 inch en een druk van 40 bar. De risicocontour voor het plaatsgebonden risico ligt op de leiding;

In 2012 is door het steunpunt Externe Veiligheid van de provincie Drenthe het groepsrisico van, onder andere, de deels door het plangebied lopende buisleiding N-522-60 berekend. Daarbij is uitgegaan van de op dat moment geldende planologische mogelijkheden. Uit die berekening is gebleken dat het groepsrisico ver onder de oriënterende waarde ligt en daarmee aanvaardbaar is.

Ten opzichte van de beheersverordening Emmen, Delftlanden komen in deze visie bouwmogelijkheden ten zuiden van buisleiding N-522-60 te vervallen. De dichtstbijzijnde bouwmogelijkheden ten opzichte van deze buisleiding komen daarmee op circa 160 meter afstand te liggen. Omdat de risicocontour op de leiding ligt heeft de buisleiding geen consequenties voor de overblijvende woningbouwmogelijkheden. Omdat door de afname van bouwmogelijkheden ook het mogelijke aantal mensen in het plangebied zal afnemen, zal het groepsrisico nog verder onder de oriënterende waarde komen te liggen en daarmee aanvaardbaar zijn.

5.4.3 Hoogspanningslijnen

Exact over de westelijke punt van het plangebied lopen hoogspanningslijnen (zie figuur 5-4). Het betreft een combilijn van 110 en 380 kV die in beheer is van TenneT.

Figuur 5-4: Ligging plangebied ten opzichte van hoogspanningslijnen (bron: RIVM Netkaart)

De Rijksoverheid adviseert om bij de vaststelling van ruimtelijke plannen, zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig in objecten verblijven binnen een zone rond bovengrondse hoogspanningsleidingen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtezla. Voor de hoogspanningslijnen door het plangebied geldt een indicatieve zone van 125 meter aan weerszijden van de hoogspanningslijnen.

Ten opzichte van de beheersverordening Emmen, Delftlanden komen in deze visie bouwmogelijkheden direct ten oosten van de hoogspanningslijnen te vervallen. De dichtstbijzijnde bouwmogelijkheden die blijven bestaan, komen daarmee te liggen op circa 500 meter van de hoogspanningslijnen en vallen daarmee ruim buiten de indicatieve zone.

5.4.4 Vervoer gevaarlijke stoffen

Er bevinden zich geen wegen en spoorwegen in de directe nabijheid van het plangebied waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De A37, de N862 en de spoorlijn, waarover wel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, liggen op een te grote afstand van het plangebied om van invloed te zijn.

Ook na het ongelijkvloers maken van de aansluiting van de Rondweg op de N34 zal er over de N34 geen transport van gevaarlijke stoffen gaan plaatsvinden.

5.5.1 Vormvrije m.e.r.

Per 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. Eén van de belangrijkste wijzigingen in het Besluit is de invoering van een vormvrije m.e.r.-beoordeling voor activiteiten die genoemd worden op de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage, maar onder de daar genoemde drempelwaarden liggen.

Deze structuurvisie vormt de basis om de activiteiten, die op dit moment mogelijk zijn op grond van de beheersverordening Emmen, Delftlanden, verder in te perken. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling kan dan ook achterwege worden gelaten.

5.5.2 Milieuzonering

Ten behoeve van de milieuzonering is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) het systeem "Bedrijven en milieuzonering" ontwikkeld in de vorm van een bedrijvenlijst, waarin de bedrijven zijn gecategoriseerd op hun milieueffecten. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie) kunnen veroorzaken, kent de lijst aan de bedrijven een milieucategorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de milieuindeling op van 1 t/m 6, met bijbehorende richtlijnafstanden.

Er liggen buiten het plangebied geen bedrijven, die voorkomen op de lijst, waarvan de richtafstanden tot in het plangebied komen. Bedrijven buiten het plangebied veroorzaken daarmee geen milieuhinder in het plangebied.

Binnen het plangebied zijn wel bedrijven mogelijk die zijn opgenomen in de bedrijvenlijst. Deze bedrijven zijn allemaal gesitueerd in het gebied van de wijkvoorzieningen en het landschapsvenster en liggen op voldoende afstand van geprojecteerde woonbebouwing om geen milieuhinder te veroorzaken.

Uitgangspunt bij de woningen is dat beroep aan huis, passend bij de woonomgeving, toegestaan kan worden. Indien sprake is van andere soorten combinaties van wonen en werken zal binnen de gemeente Emmen gekeken moeten worden naar andere locaties. Binnen Delftlanden is hier geen ruimte voor.

5.5.3 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidsbronnen: industrie, spoorwegverkeer en wegverkeer.

Industrie

In de directe nabijheid van het plangebied ligt het bedrijventerrein Waanderveld. Dit terrein geeft geen geluidhinder in het plangebied.

Spoorwegverkeer

De spoorlijn ten zuidoosten van het plangebied kent een geluidzone op grond van de geluidplafondkaart. Deze zone ligt echter ruim buiten het plangebied en heeft dan ook geen invloed op geluidsgevoelige bestemmingen in het plangebied.

Wegverkeer

In de Wgh is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Wegen waar deze zone in principe niet geldt, zijn onder andere wegen waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur.

Het geluid op de woningen wordt bepaald door een aantal wegen. De 50 dB(A)-contour, inclusief aftrek ingevolge art. 110 van de Wgh, is als volgt:

• Rondweg: 140 meter vanaf de zijkant van de weg, behalve daar waar de Rondweg 3 meter lager ligt dan het maaiveld, daar is de afstand 13 meter;
• Nieuwe-Amsterdamsestraat (gedeeltelijk 50 km/uur, 4 rijstroken): 85 meter vanaf de zijkant van de weg;
• N34: 270 meter vanaf de zijkant van de weg.

Langs een groot gedeelte van deze wegen is een geluidswal of geluidsscherm aangebracht. Daar waar de gebouwen boven de geluidswal of -scherm uitsteken zijn de geluidsniveaus hoger. Voor de woningen met een hoger geluidsniveau dan 48 dB(A) moeten onderzocht worden of er bron- en/of overdrachtsmaatregelen ter beperking van het geluid mogelijk zijn.

Ook de geluidsbelasting van de hoofdontsluiting, binnen het plangebied, op de woningen is onderzocht. Met name rond de verkeerspleintjes is er sprake van een verhoogde geluidsbelasting. De verkeerspleintjes worden ingericht als 30 km/uur-gebied waardoor de overlast beperkt is. Binnen de geluidscontour van de hoofdontsluiting is de realisatie van geluidsgevoelige bebouwing niet mogelijk.

Omdat de wettelijke rijsnelheid op de Rondweg ten noorden van de Delftlanden in de toekomst mogelijk deels wordt verhoogd naar 100 km/uur is de geluidsbelasting op Delftlanden opnieuw berekend (zie Bijlage 16). Daarbij is uitgegaan van het vervallen van de woonbestemming direct ten zuiden van de geluidswal.

Uitgangspunt bij de berekening is dat de snelheid op Rondweg voor het deel buiten de bebouwde kom (het deel ten westen van de fietsviaduct) verhoogd wordt naar 100 km/u en dat de snelheid op het deel binnen de bebouwde kom (het deel ten oosten van de fietsviaduct) 70 km/u blijft.

In de geluidsnotitie zijn twee varianten doorgerekend, te weten dubbellaags ZOAB en asfalttype dunne deklagen A. Dubbellaags ZOAB is als variant meegenomen omdat dit asfalttype het uitgangspunt was bij de berekeningen in het kader van het bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I. Ondertussen is er tussen de gemeente Emmen en de provincie Drenthe een overeenkomst afgesloten, waarin is vastgelegd dat er geen dubbellaags ZOAB aangebracht zal worden. Om zichtbaar te maken welke consequenties een ander asfalttype (dat minder geluid reduceert dan dubbellaags ZOAB) heeft, is dubbellaags ZOAB nog wel meegenomen in de geluidsnotitie.

Uit de berekeningen is gebleken dat bij het gebruik van asfalttype dunne deklagen A door middel van het plaatsen van twee geluidsschermen op de geluidswal aan de voorkeursgrenswaarde voldaan kan worden. Doordat bij de verdere uitwerking in een nieuw bestemmingsplan geluidswerende maatregelen genomen kunnen worden (geluidsschermen plaatsen, dove gevels, etc) heeft het geluidsaspect verder geen invloed op de keuzes in deze structuurvisie.

Voor de berekeningen in de geluidsnotitie is gebruik gemaakt van het verkeersmodel uit 2014. Op dit moment wordt gewerkt aan een herijking van het verkeersmodel waarin een aantal ondertussen gemaakte bestuurlijke keuzes (zoals de verdubbeling van de N34) en autonome ontwikkelingen (bv. de verkeersstromen van Wildlands) zijn verwerkt. Ten tijde van het opstellen van de structuurvisie was dit herijkte verkeersmodel nog niet beschikbaar. Op dit moment is niet de verwachting dat het geherijkte verkeersmodel tot een wezenlijk andere uitkomst van het akoestisch onderzoek zal leiden. Op basis van het herijkte verkeersmodel zal bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan voor Delftlanden nieuw akoestisch onderzoek gaan plaatsvinden.

5.5.4 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit is onderdeel van de Wet milieubeheer. In de wet zijn normen opgenomen voor de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen vormen onder andere geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of als een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt.

Met behulp van het rekenmodel CAR II versie 4.0 is in het kader van het bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I berekend wat de gehaltes van de verschillende stoffen zijn die in het kader van het Besluit Luchtkwaliteit worden getoetst. Uit die berekeningen volgt dat de toename van het verkeer op de Rondweg en de Nieuw-Amsterdamsestraat door de bouw van Delftlanden niet leidt tot een overschrijding van de normen.

Nu met deze structuurvisie het aantal woningen in Delftlanden fors wordt teruggebracht zal ook de toename van het verkeer fors lager komen te liggen dan waar bij het bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I nog vanuit werd gegaan. Er zal dan ook geen sprake zijn van een overschrijding van de normen.

5.5.5 Bodem

In zijn algemeenheid kan op basis van historische informatie worden gesteld dat de bodem van het plangebied als onverdacht kan worden aangemerkt. Uitzondering op deze hypothese zijn de boererven waar ten gevolg van bijvoorbeeld olieopslag lokaal bodemverontreiniging kan zijn ontstaan. Uit de uitgevoerde bodemonderzoeken voor het bestemmingsplan Emmen, Delftlanden-I is gebleken dat deze hypothese juist is met uitzondering van een aantal geringe verontreinigingen in de bovengrond en een regionaal vaak voorkomende verhoging van gehalten aan zware metalen in het grondwater, maar dat is mogelijk van natuurlijke oorsprong. Bij de uitvoering en realisering van ontwikkelingen zal hier rekening mee gehouden moeten worden..