| Plan: | Schoonebeek, Oostersebos 4 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2013028-V701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Door de heer Pekel is een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor het splitsen van een monumentale woning aan Oostersebos 4 te Schoonebeek. De aanvraag heeft betrekking op strijdigheid met het bestemmingsplan. De aanvraag is genoteerd onder zaaknummer 12894. De bijborende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.2013028-V701.
Afbeelding 1: Locatie plangebied in omgeving (rode cirkel)
Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
2.1 Ligging en huidige situatie
Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het perceel Oostersebos 4 te Schoonebeek. De aanvraag betreft de splitsing van een woning in twee wooneenheden. Het perceel is gelegen in Oostersebos, nabij Schoonebeek.
Afbeelding 2: Luchtfoto met in de cirkel de locatie
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
De structuurvisie "Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef" is 24 september 2009 vastgesteld. Het is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities zoals die zijn gesteld in de Strategienota Emmen 2020.
De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. Tevens dient de structuurvisie om bedrijven, instellingen en andere overheden te stimuleren om passende, gewenste activiteiten en investeringen te doen die aansluiten op de weergegeven ambities en ruimtelijke mogelijkheden. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald, deze zijn als volgt (wanneer relevant voor het plan):
Landschap
Versterken van het landschap door in te zetten op bebossing van de Hondsrug, het vrijwaren van de steilrand, het koesteren van de openheid, de herkenbaarheid van de kanalenstructuur te vergroten, de beekdalen te herstellen en het gebruik van de essen te vergroten.
Duurzaamheid:
Het benoemen van het uitgebreide kanalenstelsel en de beekdalen voor de berging van water. Specifiek betreft het hier de Buma Marchienawijk/ Sleenerstroom en het Schoonebeekerdiep. Het herstel van de beekdalen combineert de verbetering van de waterkwaliteit met noodberging, alsmede versterking van het landschap. Een tweetal gebieden is benoemd als mogelijk zoekgebied. De term 'mogelijk zoekgebied' betekent dat deze relatief onbebouwde gebieden een mogelijke toekomstige geschiktheid kennen voor de berging van water. Deze geschiktheid dient behouden te blijven, maar is alleen nodig indien scenario's met een verdergaande klimaatverandering hiertoe aanleiding geven.
Wonen:
Vanuit de structuurvisie vindt aansluiting plaats op het bestaande bouwprogramma (zie ook woonplan). Voor fase 2 en 3 van de Delftlanden vindt een verbijzondering plaats en wordt gericht op meer landelijke en dorpse woonmilies. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op op wervende woonmilieus, te weten: water/lintwonen tussen Barger- en Emmer Compascuum, boswonen op de Hondsrug en erfwonen in het zuidelijk deel van de gemeente.
Voorzieningen:
Inzet op versterking van de centrumfunctie van Emmen en behoud bestaande ruimtelijke structuur niet-commerciële voorzieningen. Bij natuurlijke wijzigingsmomenten inzetten op versterking van de kwaliteit en efficiënte bundeling.
2.2.2 Woonbeleid
Het gemeentelijk woonbeleid dat is vastgelegd in het ‘Woonplan Emmen – Actualisatie (vastgesteld in mei 2007) is geactualiseerd. De ambities van inzet op een bevolkingsgroei tot 120.000 inwoners in 2020 plus de realisatie van de bijbehorende woningvoorraad zijn verlaten. Het nieuwe woonbeleid, dat op 20 december 2012 is vastgesteld, richt zich op goed wonen en leven en wil vooral kwalitatieve impulsen geven. De ontwikkelingen op de woningmarkt en de verwachte toekomstige bevolkingsontwikkeling (krimp en vergrijzing) maakten bijstelling van het beleid nodig. Wat betreft de bevolkingsontwikkeling is de verwachting dat in 2020 tussen 107.000 en 112.000 inwoners in de gemeente wonen. Dit andere scenario heeft impact op de verwachte groei van het aantal huishoudens, de toekomstige woningbehoefte en de woningbouwprogrammering gemeentebreed en per kern. Er komt een groter accent te liggen op behoud en versterking van de kwaliteit van bestaande wijken en dorpen (herstructurering en inbreiding). Gemeentebreed zijn seniorenhuishoudens een groeiende doelgroep.
De “Woonvisie 2012-2017, Thuis in Emmen” geeft een bandbreedte (gemeentebreed) voor de toevoeging van woningen. Deze bandbreedte is 100-300 woningen per jaar, afhankelijk van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling. De algemene beleidslijn is dat de gemeente het op de markt brengen van woningen zo goed mogelijk wil regisseren. Dit geldt voor de uitleglocaties van zowel Emmen-stad als de overige dorpen, die voor 2012 op de markt waren. Regisseren betekent faseren en/of meer differentiëren. Hiermee is herprogrammeren aan de orde en daarmee ook invulling van uitleglocaties met andere woningtypen, wanneer dit beter aansluit bij de marktvraag. Voor wijken en buurten geldt dat herstructureringsprojecten prioriteit hebben en inbreiding vóór uitbreiding gaat. Nieuwe woningbouwinitiatieven worden niet ondersteund, tenzij het gaat om niet-concurrerende planvorming en om projecten die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit door transformatie.
2.2.3 Bestemmingsplan
De locatie heeft binnen het bestemmingsplan "Buitengebied gemeente Schoonebeek" de bestemming “Randveenontginningen Schoonebeek” met de aanduiding "wonen". Binnen deze bestemming is het maximaal aantal woningen aangegeven. Het opsplitsen van de boerderij om twee wooneenheden extra te bouwen valt hier niet onder. Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan aangezien het wonen wordt geintensiveerd.
2.2.4 Conclusie
De aanvraag past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef". De aanvraag past eveneens in het woonbeleid.
Hoofdstuk 3 Onderzoeken
3.1 Archeologie
3.1.1 Algemeen
Per 1 september 2007 is de Monumentenwet 1988 gewijzigd ter uitvoering van het verdrag van Malta. Het verdrag vraagt om bescherming van het archeologisch bodemarchief tegen bodemverstoringen als gevolg van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De Monumentenwet verplicht gemeenten om bij het opstellen van nieuwe planologische regelingen rekening te houden met de te verwachten en de aanwezige archeologische waarden. Behoud van die waarden is het uitgangspunt.
Het plangebied betreft de splitsing van de bestaande boerderij. De contouren van de bouwmassa veranderen niet. Een archeologisch onderzoek is dan ook niet uitgevoerd.
3.1.2 Monumenten
Het Oostersebos is aangemerkt als beschermd dorpsgezicht. Daarbinnen is de betreffende boerderij en bijgebouwen aan Oostersebos 4 aangemerkt als rijksmonument.De gegevens van het perceel Oostersebos 4 is aangegeven door de monumentencommissie en opgenomen in bijlage 2. Door de monumentencommissie is een positief advies afgegeven.
Dit betekent dat het rijk betrokken dient te worden bij de splitsing van de boerderij. Bij brief van 8 februari 2013 heeft de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed gereageerd.De rijksdienst is deels positief, deels negatief. Uit het advies blijkt dat de RCE geen medewerking wil verlenen aan het verwijderen van de dakspanten.Deze brief is opgenomen in bijlage 3. Naar aanleiding van dit advies heeft de aanvrager zijn plannen aangepast. De dakspanten blijven gehandhaafd en voldoet daarmee aan het advies.De betreffende mail van de aanvrager is in bijlage 4 opgenomen.
3.2 Ecologie
De Flora- en Faunawet is in werking getreden op 1 april 2002. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.
Omdat sprake is van opsplitsen van de bestaande boerderij, is er geen kans dat de flora en fauna in de omgeving wordt aangetast. Er is geen flora en fauna-onderzoek noodzakelijk geacht.
3.3 Milieu
3.3.1 Geluid
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde.
Hinder van spoorweglawaai en industrielawaai is niet aan de orde op deze locatie. Ten aanzien van deze locatie is eveneens wegverkeerslawaai gering. Dit komt door de maximum snelheid over de weg en het aantal verkeersbewegingen. De bestaande woning in de boerderij is de dichtstbijzijnde woning voor wat betreft wegverkeer.
3.3.2 Lucht
De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.
3.3.3 Bodem
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.
De locatie betreft het splitsen van een bestaande boerderij zodat twee extra wooneenheden ontstaan. Het gebruik van de gronden zijn tot nu toe woongerelateerd geweest. Bovendien wrodt nauwelijks in de grond geroerd, vanwege de interne verbouwing. Er is geen bodemonderzoek uitgevoerd.
3.4 Vormvrije m.e.r.
In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
3.5 Waterparagraaf
3.5.1 Inleiding
In de waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem van het plangebied is ingericht, welke fysieke omstandigheden voor het gebied gelden (bodemopbouw, grondgebruik, maaiveldhoogte, grondwatersituatie, rioolstelsel etc.) en of speciale regelingen voor het plangebied gelden. De waterparagraaf is een verplicht onderdeel van een ruimtelijk plan en beschrijft de uitwerking hiervan op het watersysteem en geeft aan welke eisen het watersysteem aan het plan oplegt. De waterparagraaf is de plek waar, naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan of besluit, het wateradvies en de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar een plaats krijgen.
3.5.2 Ligging plangebied
Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat er grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed. Het bouwperceel valt binnen het beheersgebied van het waterschap Velt en Vecht. Aangezien het een splitsing van de boerderij betreft, is er geen toename van verhard oppervlakte. Daarnaast is er riolering aanwezig, waarop de extra wooneenheden kunnen worden aangesloten. Vooraf is dan ook geen contact gezocht met het waterschap.
3.5.3 Waterhuishouding
Het verharde oppervlak neemt door de realisatie van het plan niet toe. De te realiseren wooneenheden kunnen aangesloten worden op het drukriool langs het Oostersebos via de bestaande aansluiting van de boerderij. Wel dient regenwater apart te worden afgevoerd.
3.5.4 Afvoer van water
Het beleid van de gemeente Emmen en het waterschap is erop gericht het hemelwater af te koppelen van de riolering en te lozen op oppervlaktewater of zo mogelijk te laten infiltreren in de bodem. Omdat sprake van een drukriool, dient het regenwater apart te worden afgevoerd.
3.5.5 Wateradvies waterschap
Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Vooraf is geen contact geweest met het waterschap.
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
4.1 Algemeen
Het adres Oostersebos 4 maakt onderdeel uit van het beschermde dorpsgezicht. Een beschermd dorpsgezicht is een kwalificatie van een gebouw of een groep gebouwen die van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun onderlinge ruimtelijke of structurele samenhang. Wanneer deze gebouwen aangemerkt zijn als 'beschermd dorpsgezicht' mogen deze niet worden afgebroken of worden gewijzigd zonder een vergunning.
Aan Oostersebos 4 te Schoonebeek staat een rijksmonumentale boerderij met bijgebouwen.De historische onderdelen van het adres Oostersebos 4 bestaan uit een boerderij, twee schuren en een put. De boerderij met achterbaander stamt uit de 18e eeuw. Opvallend aan de boerderij is de voorgevel waarin zich geen enkel venster bevindt.
De deel is in gebruik geweest als stal en daarna door een bedrijf in kunststof kozijnen. Nu de deel niet meer in gebruik is, is een aanvraag ingediend om twee wooneenheden te vestigen. Dit betekent dat in de uiteindelijke situatie in de boerderij 3 wooneenheden aanwezig zijn. De toevoeging van wooneenheden betekent, naast de zorgvuldige verbouwing van het monument, voor het erf ook een aanpassing nodig is.
De gegevens over het monument zijn opgenomen in bijlage 2.Het advies van de rijksdienst is opgenomen in bijlage 3. Uit dit advies blijkt dat de RCE deels positief is, deels negatief. De dakspanten dienen bij de verbouwing niet te worden verwijderd. Naar aanleiding van dit advies heeft de aanvrager aangegeven zijn plannen aan te passen. Deze reactie is opgenomen in bijlage 4.
4.2 Inrichting
De kenmerken van het oude Drentse boerenerf zijn de soberheid de functionaliteit en de harmonie met het landschap. De erven in een dorp of buurtschap hadden onderling een zekere openheid en transparantie. Vanouds werd een heel klein deel voor de sier gebruikt. In de 90 er jaren is het Oostersebos aangepakt in het kader van een project van Landschapsbeheer Drenthe en de gemeente. In het Oostersebos zijn toen langs de weg op de erfgrenzen beukenhagen gezet; op de erven zijn fruitbomen en leilinden geplant.
Aan de westkant van Oostersebos 4 geeft het pad toegang tot het achtererf . Dit pad gaat over in een oud zandpad dat naar achteren het land in loopt. Dit is een prachtig door bomen omzoomd pad wat amper wordt gebruikt. Achter de losse schuur ligt een terras en er staan daar een aantal fruitbomen een kastanje, berk, kronkelwilg en een paar sierstruiken.
Het erf moet voor een buitenstaander er nog steeds uitzien als een geheel. Dat betekent dat er op dit grote oppervlak geen aparte tuintjes moeten gaan ontstaan. De huurders van de te bouwen appartementen in de boerderij huren een woonruimte en hebben buiten een zitplek op het erf maar geen eigen tuin.
Links en rechts van de woning tussen het pad en de boerderij liggen 2 stukken siertuin.De toegang tot de woning is aan de oostkant gesitueerd. Hier wordt ook de een parkeerplek aangelegd. Aan de westkant hebben de bewoners een klein terras gemaakt.De huurder van het voorhuis heeft nu links en rechts van het voorhuis een kleine siertuin en een zitplek aan de westkant van de boerderij.
Voor de twee te bouwen wooneenheden loopt de toegang aan de westkant van Oostersebos 4. De verharding is tot de baander van boerderij nodig, het overige zal worden geruimd. De vrijgekomen grond zal door bewoners van beide wooneenheden als open ruimte gebruikt worden voor buitenactiviteiten. Een tweede zitplek is gesitueerd op het achtererf, achter de sierstruiken, bij de moestuin. De bewoners van beide wooneenheden hebben een gezamelijke parkeerplek achter op het erf. Op deze wijze is achter de boerderij een grote open ruimte, welke door beide huishoudens gebruikt kan worden en hebben ze elk een eigen zitplek. Voor het erf is dan ook een inrichtingstekening gemaakt. Deze ingrichtingstekeing is opgenomen in bijlage 5.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing.
De terinzagelegging van de ontwerpbesluiten is op 10 september 2013 gepubliceerd in de Zuidoosthoeker en de Staatscourant. Met ingang van11 september 2013 heeft het ontwerp van de vergunning met bijbehorende stukken voor zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn kunnen zienswijzen worden ingediend. Er zijn geen zienswijzen ingediend.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.