| Plan: | Emmen, Emmermeer Aireydorp fase 3 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2012023-0702 |
De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is. Dit heeft alsnog geleid tot een tot een bestemmingsplan met 17 artikelen.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld.
Bouwregels
In de meeste bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarbij de bouwmogelijkheden mee worden gereguleerd. Daarnaast dienen de voorgevels van de woningen in de 'gevellijn' worden opgericht en wordt met de bouwregels de maximale bouw- en/of goothoogte geregeld.
Flexibiliteit
Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning
Met de
nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.
| Bij toepassing van een ontheffing en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
| 1. Woonsituatie: |
| Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. |
| 2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
| In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. |
| 3. Culthuurhistorie |
| i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; |
| 4. Verkeersveiligheid |
| Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
| 5. Sociale veiligheid |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
| 6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding |
| Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
| 7. Milieusituatie: |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
| 8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen |
| Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Figuur 5.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen
De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. Deze wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
Opzet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden.
Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorzieningen
In het gebied waarvoor dit bestemmingsplan is opgesteld is 1 nutsvoorziening aanwezig. Deze voorziening is binnen een bouwvlak gesitueerd, de bestaande bouwhoogte van het gebouw is en blijft maximale bouwhoogte van het gebouw.
Op de verbeelding zijn twee bestemmingen voor groen opgenomen te weten Groen en Groen- 1.
De op de verbeelding voor Groen en Groen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare groenvoorzieningen, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Voor beide bestemmingen geldt dan geen bouwmogelijkheden zijn opgenomen.
In dit bestemmingsplan geldt dat in Artikel 4 Groen geen in- en uitritten zijn toegestaan terwijl in artikel 5 Groen- 1 realisatie van parkeervoorzieningen, paden voor de ontsluiting van de aanliggende percelen in- en uitritten wel mogelijk zijn.
De voor Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen, toegangswegen en inritconstructies zie bestemmingsomschrijving in de regels. Binnen deze bestemming is het aanleggen van voet- en fietspaden, straten, erven en pleinen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, sport en speelgelegenheden, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen eveneens mogelijk. Gebouwen mogen niet worden opgericht binnen deze bestemmingen, wel zijn andere bouwwerken ten dienste van de bestemming mogelijk.
In het plangebied worden 5 bestemmingen ten aanzien van wonen gerealiseerd. Voor alle woonvormen geldt dat het hoofdgebouw in het bouwvlak dan wel binnen de met een bouwaanduiding aangeduide zone moet worden gebouwd. Het bouwvlak danwel bouwaanduiding van het hoofdgebouw is per woning op basis van stedenbouwkundige uitgangspunten bepaald. Het aantal woningen dat maxinaal gebouwd mag worden is middels een aanduiding op de verbeelding aangegeven, danwel in de regels opgenomen.
Artikel 7 Wonen - Aaneengebouwd
Aan de noordzijde, langs de Valtherzandweg, worden rijwoningen gerealiseerd, in de vorm van twee blokken van 7 aaneengesloten woningen.
Deze woningen mogen bestaan uit 3 lagen met een lessenaarsdak van 10 graden waarbij de maximum bouwhoogte aan de voorzijde 11 meter zal bedragen en aan de achterzijde 9 meter. De eindwoning, naast het verbindingspad, heeft als erfafscheiding in het verlengde van de woning een gemetselde tuinmuur/ pergola van ca. 2.80 meter hoog.
De woningen zijn voorzien van een lessenaarsdak. Alle woningen staan met de voorgevel recht in de gevellijn. Aan de achterzijde, van de woningen langs het achterpad, kunnen bergingen worden gerealiseerd. Voor alle aaneengebouwde woningen geldt dat maximaal 35 m² bijbehorende bouwwerken gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning).De bijbehorende bouwwerken dienen plat te worden afgedekt.
Artikel 8 Wonen - Aaneengebouwd 1
Aan de R. Schuilingstraat worden 2 blokjes met elk 4 rijwoningen (totaal 8 woningen) gerealiseerd. De gevels van de rijwoningen verspringen niet, de voorgevels liggen ongeveer in 1 lijn met de voorgevels van de woningen ten noorden van de Valtherzandweg.
De woningen bestaan uit 2.5 bouwlagen met een lessenaarsdak, waarbij de maximum bouwhoogte aan de voorzijde 8 meter zal bedragen en aan de achterzijde 6 meter. De eindwoningen aan de Tiesingstraat, de Pothoffstraat, de Kniphorststraat en de Valtherzandweg hebben meeontworpen tuinmuren/pergola's van ca. 2.9 m hoog. De te realiseren woningen lijken op de woningen met de betsemmings Wonen- Aaneengebouwd. Het enige verschil is de lagere bouwhoogte.
Artikel 9 Wonen - Twee aaneen 1 en Artikel 10 Wonen - 1
Aan de Kniphorststraat worden in eerste instantie 8 twee-onder een kap woningen, bestaande uit 4 blokjes met elk 2 woningen gerealiseerd. De woningen zijn voorzien van een verspringend lessenaarsdak, met een dakhelling van 10 graden. Het hoogste punt ligt aan de voorzijde van de woning. Op het achtererf zijn de woningen voorzien van een berging/ garage. Voor de woningen bestemd als Artikel 9 Wonen - Twee aaneen 1 geldt dat deze in ieder geval twee onder een kap woningen blijven. Binnen de bestemming Artikel 10 Wonen - 1 is het mogelijk dat in plaats van de 3x2 onder een kap woningen 1 rij met 8 woningen wordt gerealiseerd. De aaneengebouwde woningen dienen binnen de functieaanduiding aaneengebouwd gerealiseerd te worden. Indien de aaneengebouwde woningen worden gerealiseerd moet ter plaatse van de functieaanduiding parkeerterrein een parkeerterrein te worden ingericht.
Bijbehorende bouwwerken
Voor alle woonvormen geldt dat bijbehorende bouwwerken ondergeschikt dienen te zijn aan het hoofdgebouw. Ze mogen in het bouwvlak maar ook op het zij- en achtererf gebouwd worden. Voor het te bouwen oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken geldt een maximum dat is aangegeven binnen de regels. Hierbij geldt het uitgangspunt dat niet meer dan 50% van het bouwperceel bebouwd mag worden. Voor alle woonvormen geldt dat wonen in vrijstaande bijbehorende bouwwerken niet is toegestaan.
Flexibiliteit
In de woonbestemmingen zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Burgemeester en Wethouders kunnen toestemming verlenen voor ondergeschikte aanpassingen aan woningen. Ook voor aan-huis-gebonden bedrijfsactiviteiten moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd.
6.3.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels
Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Artikel 11 Anti-dubbeltelregel
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
Artikel 12 Algemene bouwregels
In artikel 12 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.
Artikel 13 Algemene afwijkingsregels
Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling. Daarnaast kan afgeweken worden van het bestemmingsplan om op medische indicatie te bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen.
De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.
Artikel 14 Algemene wijzigingsregels
Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in de Wro.
In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.
Artikel 15 Overgangsrecht
In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
Artikel 16 Slotregel
In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Emmen, Emmermeer Aireydorp fase 3 ".