direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Zwartemeer, Eemslandweg 148
Status: vastgesteld
Plantype: omgevingsvergunning
IMRO-idn: NL.IMRO.0114.zaak113776-V701

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De heer Wegkamp heeft een aanvraag voor een wabo-omgevingsvergunning gedaan voor het bouwen van stagiaireruimte op het adres Eemslandweg 148 te Zwartemeer. De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen bouw en strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarom is verzocht om de gewenste gewenste ontwikkeling via één omgevingsvergunning, inclusief het deel "afwijking van het bestemmingsplan", te kunnen realiseren.

Het bouwplan houdt het bouwen van een stagiareruimte aansluitend aan de manege in. De aanvraag is genoteerd onder zaak 113776. De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.zaak113776--V701.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.zaak113776-V701_0001.png"

Figuur 1.1: Locatie plangebied in omgeving (rode vlak).

Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling

2.1 Ligging en huidige situatie

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het perceel Eemslandweg 148, kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie AF, nummer 132. Het perceel is gelegen aan de rand van Zwartemeer nabij de grens met Duitsland, zie afbeelding 1 en 2. Het perceel is sinds 2005 in gebruik als manege met bedrijfswoning.De manege staat bekend als "Grenslandstallen Zwartemeer". Door de intensivering van de activiteiten is een aanvraag voor een stagiaireruimte ingediend.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.zaak113776-V701_0002.png"

Figuur 2.1: Luchtfoto met locatie (rode vierkant).

2.2 Beleid en planologische regeling

2.2.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef

Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. In de omgeving waarin het voorliggend plan Zwartemeer, Eemslandweg 148, NL.IMRO.0114.zaak113776-V701 wordt gerealiseerd zijn vooral de thema's Werken en Landschap van belang van belang.
Met voorliggende omgevingsvergunning wordt wonen in de te bouwen stagiaireruimte mogelijk gemaakt. Ten aanzien van het thema werken wordt in de structuurvisie gestreefd om de kwaliteit van werk te behouden dan wel de werkgelegenheid te versterken. Het huidige plan voorziet in een versterking van de werkgelegenheid. Ten aanzien van landschap is op het betreffende perceel geen specifieke ontwikkelingen van toepassing.

2.2.2 Bestemmingsplan

Het perceel Eemslandweg 148 te Zwartemeer is gelegen binnen het bestemmingsplan Buitengebied Emmen. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 30 mei 2013. Het bestemmigsplan is oktober 2014 nog niet onherroepelijk, maar dit deel van het plangebied is niet onderwerp van beroep, waardoor de bestemmng niet meer gewijzigd zal worden. In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming Sport-Manege.
Het aangevraagde is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Voorliggende ontwikkeling is niet meegenomen in het onlangs vastgestelde bestemmingsplan daar dit bestemmingsplan een actualisatie is van de huidige regelingen. De bouw en gebruik van een stagiaireruimte is niet meegenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Emmen, omdat tweede bedrijfswoningen niet noodzakelijk zijn maneges. Andere verblijfsvormen dienen op hun merites te worden beoordeeld en per aanvraag dient dan ook een afweging te worden gemaakt.

2.2.3 Algemene verklaring van geen bedenkingen

Om de gevraagde omgevingsvergunning te kunnen verlenen is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft (artikel, 2.27 Wabo, jo. artikel, 6,4 Besluit omgevingsrecht).
De Algemene verklaring van geen bedenking vastgesteld op 28 april 2011, voorziet in onder andere het volgende: "Gehele of gedeeltelijke her- en verbouw, en uitbreiding en nieuwbouw van ondergeschikte stedenbouwkundige betekenis, van alle bestaande gebouwen binnen de bebouwde kom, mits passend binnen de stedenbouwkundige structuur".

Aan de hand van deze algemene verklaring is het niet meer noodzakelijk om de plannen voor te leggen aan de raad.

2.2.4 Conclusie

De aanvraag voor de bouw van een stagiaireruimte past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef".

Hoofdstuk 3 Onderzoeken

3.1 Archeologie

De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.

Het perceel is volgens de archeologische beleidsadvieskaart gelegen in een gebied met lage verwachtingen. Dit houdt in dat indien ontwikkelingen meer dan 3 hectare betreffen, een overweging tot al dan niet onderzoek naar archeologische verwachtingen wordt genomen.

Dit betekent dat voor de bouw van een stagiaireruimte niet nodig om een archeologisch onderzoek uit te voeren.

3.2 Ecologie

De Flora- en Faunawet is in werking getreden op 1 april 2002. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.

Omdat de aanvraag nieuwbouw als uitbreiding van een bestaand gebouw op een gecultiveerd perceel betreft is er geen kans dat de flora en fauna in de omgeving wordt aangetast. Om die reden is geen flora en fauna-onderzoek noodzakelijk geacht.
Wanneer er toch plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf goed te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn. De initiatiefnemer is voor het onderzoek zelf verantwoordelijk. Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na verlening van afwijking op grond van artikel 75 van de Flora en faunawet (FFW). Overigens geldt voor alle bouwactiviteiten er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden waardoor:

  • Planning aanvang werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot begin augustus) dient plaats te vinden;
  • Een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;
  • (wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.

3.3 Milieu

3.3.1 Vormvrije m.e.r.

In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.

3.3.2 Bodem

De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.

De bouwaanvraag betreft het bouwen van een stagiaireruimte. Met deze bouw wordt de grond nauwelijks geroerd. Om die reden is geen bodemonderzoek uitgevoerd.

3.3.3 Geluid

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

3.3.3.1 Geluidsbronnen in en nabij het perceel Eemslandweg 148

De stagiaireruimte maakt onderdeel uit van de manege en wordt niet als een geluidsgevoelig object gezien. Het verblijf is tijdelijk en vergelijkbaar met recreatief verblijf. De afstand tot de Eemslandweg en de A37 zijn ruim. Deze zaken overwegende hoeft geen geluidsonderzoek te worden uitgevoerd.

In de nabijheid van het plangebied zijn geen andere bedrijven van enige omvang aanwezig. Verder ligt het plan ligt niet binnen de wettelijke zone van een industrieterrein of spoorweg.

3.3.4 Lucht

De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.

3.3.5 Externe veiligheid

In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van de studentenwoningen op deze locatie.

3.4 Waterparagraaf

3.4.1 Inleiding

Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling aan de Eemslandweg 148 te Zwartemeer is ingericht en of fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen.

3.4.2 Ligging plangebied

Het perceel aan Eemslandweg 148 ligt in het buitengebied aan de rand van Zwartemeer. Het huidige gebruik is als manege met bedrijfswoning. De ontwikkeling betreft een iiareruimte van 60 m2. Bij nieuwe ontwikkelingen belangrijk dat voorzichtig omgegaan wordt met het in de bodem infiltreren van regenwater. Het is daarom beter om regenwater van mogelijk minder schone terreinen niet rechtstreeks in de bodem te infiltreren. Het bouwplan betreft een kleine toename van verhard oppervlakte.

3.4.3 Waterhuishouding

Het perceel valt onder het beheersgebied van het waterschap Hunze en Aa's. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in het waterplan van de gemeente Emmen.

Het verharde oppervlak neemt door de realisatie van het plan nauwelijks toe. De te realiseren stagiaireruimte kan aangesloten worden op het bestaande rioolstelsel. Dit rioolstelsel kan de eventueel extra hoeveelheden wel aan in de nieuwe situatie.

3.4.4 Afvoer van water

Het beleid van de gemeente Emmen en het waterschap is gericht op afkoppelen van hemelwater van de riolering en te lozen op oppervlaktewater of zo mogelijk te laten infiltreren in de bodem. Op deze manier wordt waar mogelijk geprobeerd extra ruimte voor water te maken. Ook wordt om wateroverlast te voorkomen naar extra afvoermogelijkheden gezocht.

3.4.5 Wateradvies waterschap

Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Vooraf is geen contact geweest met het waterschap.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Algemeen

Aan de Eemslandweg 148 is een manege met bedrijfswoning gevestigd. Sinds 2005 is deze manege als zodanig vergund. De manege heet "Grenslandstallen Zwartemeer". De manege herbergt verschillende functies. er worden paardrijlessen gegeven en er worden paarden voor particulieren gestald. De bedrijfsactiviteiten zijn zodanig ingericht dat regelmatig gebruik wordt gemaakt van stagiaires. De manege biedt direct en indirect werk aan derden. Aan stagiaires wordt de mogelijkheid geboden om praktijkervaring op te doen. Omdat de levende have dag en nacht behoedt moet worden, is een stagiaireruimte aangevraagd. Dit is een verblijfsruimte voor tijdelijke huisvesting, vergelijkbaar met recreatief verblijf.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.zaak113776-V701_0003.png"

Aan de manegehal wordt een bijbegebouw geplaatst van 60 m2. Deze verblijfsruimte is voldoende voor tijdelijk, recreatief verblijf. De stagiaireruimte wordt aangesloten op het bestaande riool. Het terrein rondom het gebouw wordt niet aangepast. Er is dan ook geen landschappelijke inpassing gevraagd. De te bouwen stagiaireruimte komt aansluitend aan en tussen bestaande gebouwen.

Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid

Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing.

De terinzagelegging van de ontwerpbesluiten is op 30 september 2014 gepubliceerd in de Zuidoosthoeker en de Staatscourant.

Met ingang van 1 oktober 2014 heeft het ontwerp van de vergunning voor zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

Bij de inpassing van de woning dient sprake te zijn van een stedenbouwkundig-, landschappelijk- en milieutechnisch inpasbare situatie. Voor wat betreft het landschappelijke dient rekening te worden gehouden met de voorkomende kenmerken. Het aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Daartoe is een aanvraag gedaan tot een WABO-vergunning in strijd met het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.