| Plan: | Nieuw-Weerdinge, 6 woningen Achterdiep |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.Zaak66259-V701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Woningbouwcorporatie Lefier heeft een aanvraag voor een wabo-omgevingsvergunning gedaan voor het bouwen van 6 rijwoningen aan het Achterdiep te Nieuw-Weerdinge Het bouwplan maakt onderdeel uit van de herstructureringsopgave die Lefier voor Nieuw-Weerdinge heeft. De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen bouw en strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarom is verzocht om de woningbouw via één omgevingsvergunning, inclusief het deel "afwijking van het bestemmingsplan", te kunnen realiseren. De aanvraag is genoteerd onder zaak 66259-2014. De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.Zaak66259--V701
Figuur 1.1: Locatie plangebied in omgeving (blauwe rechthoek).
Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
2.1 Ligging en huidige situatie
Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op enkele percelen aan het Achterdiep te Nieuw-Weerdinge, kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie B, nummers 11204 en 11210. Het perceel is gelegen aan het Achterdiep, het noordelijk deel van de wijk Oude Bouw. De percelen staan al geruime tijd leeg. In het kader van herstructurering zijn de vorige bewoners al herplaatst en zijn enkele huizenblokken met rijtjeswoningen gesloopt.
Figuur 2.1: Luchtfoto met locatie (blauwe rechthoek).
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. In de omgeving waarin het voorliggend plan Nieuw-Weerdinge, 6 woningen Achterdiep, NL.IMRO.0114.Zaak66259-V701 wordt gerealiseerd zijn vooral de thema's Wonen en Voorzieningen van belang.
Met voorliggende omgevingsvergunning wordt wonen in de bestaande woonwijk wederom mogelijk gemaakt. Ten aanzien van het thema wonen in de kernen wordt in de structuurvisie gestreefd om de kwaliteit van de diverse woonmilieus te behouden dan wel te versterken en innoveren. Het huidige plan voorziet in een versterking van het stedelijk woonmilieu. Naast de structuurvise moet rekening gehouden worden met de Woonvise van de gemeente. In deze woonvisie wordt aangegeven dat ter vervulling van nieuwe woonbehoeften gekeken moet worden naar inbreiding. Vervangende nieuwbouw in het kader van herstructurering past hierbinnen.
2.2.2 Bestemmingsplan
De percelen aan het Achterdiep gelegen binnen het bestemmingsplan "Nieuw-Weerdinge", vastgesteld door de gemeenteraad op 25 september 2014. In dit bestemmingsplan hebben de percelen deels de bestemming "Groen" en deels de bestemming "Wonen"bedoeld voor achteruinen van rijwoningen.
Het aangevraagde is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Voorliggende ontwikkeling is niet meegenomen in het onlangs vastgestelde bestemmingsplan "Nieuw-Weerdinge", daar dit bestemmingsplan een actualisatie is van de huidige regelingen. Een dergelijke actualisatie van de bestaande regelingen heeft tot gevolg dat het opnemen van volledig nieuwe ontwikkelingen niet passend is. Om die reden wordt middels dit ruimtelijke plan de ontwikkeling van het bouwen van een huizenblok van 6 rijwoningen in kader van herstructurering mogelijk gemaakt.
2.2.3 Conclusie
De aanvraag voor de bouw van een huizenblok van 6 rijwoningen ten behoeve van de herstructurering van de wijk Oudbouw te Nieuw-Weerdinge past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef". Door het plan zal het stedelijke woonmilieu versterkt worden.
Hoofdstuk 3 Onderzoeken
3.1 Archeologie
De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.
De betreffende percelen aan het Achterdiep zijn volgens de archeologische beleidsadvieskaart gelegen in een gebied met zodanige lage verwachtingswaarde dat op de archeologische beleidsadvieskaart aan de wijk Oude Bouw geen kleur dan wel waarde is gegeven.
Vanwegde de lage archeologisch verwachtingen is het voor deze bebouwing niet nodig om een archeologisch onderzoek uit te voeren. De bouw zal binnen de bestaande geroerde ondergrond van de woonwijk plaatsvinden.
3.2 Ecologie
De Flora- en Faunawet is in werking getreden op 1 april 2002. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.
Omdat de bouw in bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, is er geen kans dat de flora en fauna in de omgeving wordt aangetast. Om die reden is geen flora en fauna-onderzoek noodzakelijk geacht.
Wanneer er toch plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf goed te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn. De initiatiefnemer is voor het onderzoek zelf verantwoordelijk. Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na verlening van afwijking op grond van artikel 75 van de Flora en faunawet (FFW). Overigens geldt voor alle bouwactiviteiten er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden waardoor:
- Planning aanvang werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot begin augustus) dient plaats te vinden;
- Een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;
- (wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.
3.3 Milieu
3.3.1 Vormvrije m.e.r.
In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
3.3.2 Bodem
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.
Omdat sprake is van bouwen buiten het oorspronkelijke grondvlak en sprake is van grondaan- en verkoop, is er een bodemonderzoek uitgevoerd. Op 13 oktober 2015 is het verkennend bodemonderzoek door Sigma Bouw en Milieu opgeleverd.
Uit het onderzoek blijkt dat de bovengrond licht verontreinigd is. De ondergrond is niet verontreinigd met de onderzochte parameters. Het grondwater ter plaatse van respectievelijk peilbuis 1 is licht verontreinigd met barium en peilbuis 2 met koper en niet met de overige onderzochte parameters.
De vrijkomende grond is indicatief getoetst aan de Nota bodembeheer van de gemeente Emmen en de vrijkomende grond uit het bovengrondmengmonster voldoet aan de bodemkwaliteitsklasse 'industrie'. De grond kan op basis van de Nota bodembeheer niet binnen de gemeente Emmen worden toegepast en dient afgevoerd te worden naar een erkende verwerker. De overige vrijkomende grond voldoet indicatief aan de bodemkwaliteitsklasse 'achtergrondwaarde'.
De conclusie luidt dan ook dat de licht verhoogde gehalten die zijn aangetoond in de bovengrond en het grondwater geven geen aanleiding voor verder onderzoek. Tevens geven deze verhoogde gehalten geen belemmeringen voor de voorgenomen overdracht van de grond en de mogelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning. Wel dient rekening te worden gehouden dat de vrijkomende grond niet binnen de gemeente Emmen kan worden toegepast en afgevoerd dient te worden naar een erkende verwerker.
3.3.3 Geluid
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
Woningbouwcorporatie Lefier is voornemens in het kader van herstructurering een huizenblok van 6 rijwoningen te bouwen. De woningen zijn gelegen in een woonwijk met een 30 km/uurregime. Wegen als Achterdiep en J. Lokkerstraat zijn een 30 km/uur weg en is conform de Wet geluidhinder niet gezoneerd. De verkeersintensiteiten op deze wegen is niet zodanig dat een akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Verder worden minder woningen teruggebouwd, waardoor de geluidssituatie verbeterd. Wel dient conform het Bouwbesluit het binnenmilieu niet meer dan 35 dB te bedragen.
Verder ligt het bowplan niet binnen de wettelijke zone van een industrieterrein of spoorweg.
3.3.4 Lucht
De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.
3.3.5 Externe veiligheid
In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van de 6 rijwoningen op deze locatie.
3.4 Waterparagraaf
3.4.1 Inleiding
Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling aan het Achterdiep te Nieuw-Weerdinge is ingericht en of fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen.
3.4.2 Ligging plangebied
De percelen aan het Achterdiep gelegen in het noordelijke deel van de woonwijk Oude Bouw te Nieuw-Weerdinge. Het terrein is ingericht als woonwijk met groen en met voldoende ruimte voor parkeren.
Het bouwplan betreft het bouwen van 6 rijwoningen op een andere locatie dan de gesloopte rijwoningen. Het bouwplan betreft geen toename van verhard oppervlakte. Vooraf is dan ook geen contact gezocht met het waterschap.
3.4.3 Waterhuishouding
De percelen vallen onder het beheersgebied van het waterschap Hunze en Aa's. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in onder andere het waterplan van de gemeente Emmen.
Het verharde oppervlak neemt door de realisatie van het plan niet toe, immers er zijn meer woningen afgebroken dan dat er worden teruggebouwd. De te realiseren rijwoningen kunnen aangesloten worden op het te vernieuwen gescheiden rioolstelsel. Dit stelsel kan de eventueel extra hoeveelheden huishoudelijk afvalwater aan. Het regenwater wordt apart afgevoerd.
3.4.4 Wateradvies waterschap
Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Vooraf is geen contact geweest met het waterschap.
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
4.1 Algemeen
In 2014 is er een Dorpsvisie voor Nieuw-Weerdinge geschreven. Dit is ontstaan door een samenwerking tussen dorpsbewoners, Lefier, de EOP, geïnteresserden en de gemeente. Een van de aandachtspunten is de herstructurering van de Oude Bouw. Door een veranderende vraag en minder grote woningbehoefte heeft Lefier aangegeven dat er meer woningen gesloopt worden dan worden teruggebouwd. Het is de bedoeling om de nieuwbouw sterk gefaseerd te laten verlopen. Lefier volgt de ontwikkelingen van de woningmarkt in het dorp en de regio en stemt elke volgende fase hierop af.
De eerste fase houdt de bouw van 10 toegankelijke woningen in aan het Achterdiep en de PH. Lindemanstraat. Deze komen op de locatie waar in 2013 18 woningen zijn gesloopt. De nieuwe woningen zijn bij uitstek geschikt voor bewoners die minder mobiel zijn, omdat er een slaapkamer en douche op de begane grond zijn. Ook worden deze woningen energieneutraal gebouwd.
Van deze eerste fase kon het huizenblok van 4 rijwoningen via een reguliere WABO-vergunning voor bouwen worden gebouwd. Deze zijn medio 2015 opgeleverd. De overige 6 rijwoningen worden middels deze uitgebreide WABO-procedure mogelijk gemaakt.
Inmiddels is bekend dat een tweede fase in voorbereiding is.
Zoals vermeld zin 18 woningen gesloopt om 10 woningen nieuw te kunnen bouwen. Lefier sloopt meer woningen dan dat er worden teruggebouwd. Op de locaties waar woningbouwcorporatie Lefier de woningen afbreken en minder woningen gaan terugbouwen, ontstaan lege plekken. Lefier en de gemeente gaan samen met de bewoners en partners in het dorp in overleg over de invulling van deze lege plekken.
4.2 Bouwplan
Woningcorporatie Lefier heeft een wabo-omgevingsvergunning aanvraag gedaan voor het bouwen van een huizenblok van 6 rijwoningen aan het Achterdiep te Nieuw-Weerdinge adres. Hiermee beoogt Lefier herstructurering van Oude Bouw te Nieuw-Weerdinge.
Figuur 3: Situatietekening bouwplan
Voor de woningen wordt aan het Achterdiep langsparkeren gerealiseerd.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing.
De terinzagelegging van de ontwerpbesluiten is op 29 oktober 2015 gepubliceerd in Emmen.nu en de Staatscourant.
Met ingang van 30 oktober 2015 heeft het ontwerp van de vergunning met het ontwerp van de verklaring van geen bedenking voor zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.
Bij de inpassing van de woningen dient sprake te zijn van een stedenbouwkundig-, landschappelijk- en milieutechnisch inpasbare situatie. Voor wat betreft het landschappelijke dient rekening te worden gehouden met de voorkomende kenmerken. Het aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Daartoe is een aanvraag gedaan tot een WABO-vergunning in strijd met het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
Er is met Lefier in het kader van het Lokaal Akkoord een exploitatie-vereenkomst aangegaan. Hierin staat de verdeling van de plankosten omtrent riolering, procedures en inrichting van het openbaar gebied vermeld. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.