| Plan: | Weiteveen, woningen Ammonietstraat, Orchideelaan en Zonnedauw |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.Zaak55044-V701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Domesta heeft een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van 12 woningen (6 keer een twee-onder-één-kap woning) aan de Ammonietstraat, Orchideelaan en Zonnedauw in Weiteveen. De adressen betreffen Orchideelaan 13,15, Ammonietstraat 2,4,6,8,10,12, Zonnedauw 1,3,13,15. De voormalige woningen worden gesloopt en er worden nieuwe, duurzame twee-onder-één-kap woningen herbouwd. Met deze aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt op de locatie Ammonietstraat en Orchideelaan het aantal woningen in zijn totaliteit minder. Qua situering worden de woningen grotendeels op dezelfde locaties teruggebouwd als de voormalige woningen, echter de voorgevels van de nieuwe woningen komen enigszins anders te liggen om zo in zijn geheel te zorgen voor een logische en geordende situering van de woningen.
Om de reden dat de nieuwe woningen voor de bestaande voorgevellijn komen te liggen, is het bouwplan niet passend in het geldende bestemmingsplan "Weiteveen".
De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen strijdigheid bestemmingsplan en bouwen. De aanvraag is geregistreerd onder zaaknummer 55044-2014. De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.Zaak55044-V501.
Afbeelding 1: Locatie plangebied Zonnedauw in omgeving (rood omlijnd indicatief weergegeven)
Afbeelding 2: Locatie plangebied Ammonietstraat en Orchideelaan in omgeving (rood omlijnd indicatief weergegeven)
Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
2.1 Ligging en huidige situatie
Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op de locaties Zonnedauw, Ammonietstraat en Orchideelaan in Weiteveen.
De percelen aan de Zonnedauw zijn gelegen in het westen van Weiteveen, nabij de Dordseweg.
Afbeelding 3: Luchtfoto percelen aan de Zonnedauw in Weiteveen (rood omlijnd)
De percelen aan de Ammonietstraat en Orchideelaan zijn gelegen in het oosten van Weiteveen, nabij het centrumgebied.
Afbeelding 4: Luchtfoto percelen aan de Ammonietstraat en Orchideelaan in Weiteveen (rood omlijnd)
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Bestemmingsplan
De percelen aan de Zonnedauw, Ammonietstraat en Orchideelaan hebben in het bestemmingsplan "Weiteveen" de bestemming 'Wonen-Twee-aaneen', bestemd voor twee-aaneen woningen (twee onder een kap en bijgebouwen). Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:
- gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
- het aantal dubbele woningen mag niet vermeerderd worden;
- per woning mag het oppervlak niet meer bedragen dan 150 m2, met dien verstande dat het oppervlak per vrijstaand bijgebouw maximaal 50 m2 mag bedragen;
- de afstand van het hoofdgebouw (woning) tot de zijdelingse perceelgrenzen dient aan één zijde minimaal 3 meter te bedragen, dan wel indien sprake is van een kleinere afstand, de reeds bestaande afstand;
- de voorgevel van het hoofdgebouw (woning) dient in de gevellijn te worden opgericht;
- de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw (woning) niet meer mag bedragen dan 6,5 en 9 meter;
- de dakhelling van een hoofdgebouw (woning) niet minder mag bedragen dan 25 graden.
Gelet op het bestemmingsplan is het herbouw van twee-onder-één-kap woningen in beginsel passend binnen het gemeentelijk beleid. Met deze aanvraag voor een omgevingsvergunning neemt het aantal woningen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan niet toe en op de locatie Ammonietstraat en Orchideelaan wordt het aantal woningen in zijn totaliteit minder.
In Hoofdstuk 3 Planbeschrijving wordt nader ingegaan op bovenstaande bepalingen uit het bestemmingsplan.
2.2.2 Woonvisie 2012-2017 Emmen
In de Woonvisie 2012-2017 wordt bij uitvoering van nieuwe woningbouwinitiatieven de algemene strategie gehanteerd dat herstructureringsprojecten prioriteit hebben. Daarbij wordt uitgegaan van het bieden van kwalitatief maatwerk voor het wonen en de woonomgeving. Kwaliteit betekent vooral duurzame herstructurering en woningaanpassing.
2.2.3 Welstandsbeleid
Bouwwerken moeten voldoen aan "redelijke eisen van welstand". Een zogenaamde welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandscriteria opgenomen in de Welstandsnota. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling wel past bij de omgeving. Het bestemmingsplan en de Welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving.
De welstandscommissie heeft ingestemd met het bouwplan. Het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand.
2.2.4 Conclusie
Gelet op bovenstaande is de herbouw van twee-onder-één-kap woningen in beginsel passend binnen het gemeentelijk beleid. Met deze aanvraag voor een omgevingsvergunning neemt het aantal woningen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan niet toe en op de locatie Ammonietstraat en Orchideelaan wordt het aantal woningen in zijn totaliteit minder. Met de herbouw van nieuwe twee-onder-één-kap woningen is sprake van duurzame herstructurering en woningaanpassing.
2.2.5 Rijks- en provinciaal beleid
Met deze aanvraag voor een omgevingsvergunning neemt het aantal woningen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan niet toe en op de locatie Ammonietstraat en Orchideelaan wordt het aantal woningen in zijn totaliteit minder. Met de herbouw van nieuwe twee-onder-één-kap woningen is sprake van duurzame herstructurering en woningaanpassing.
Er zijn ten aanzien van het plan geen specifieke bepalingen opgenomen in het Rijksbeleid en het provinciaal omgevingsbeleid.
Hoofdstuk 3 Planbeschrijving
3.1 Algemeen
Domesta heeft een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van 12 woningen (6 keer een twee-onder-één-kap woning) aan de Ammonietstraat, Orchideelaan en Zonnedauw in Weiteveen. De adressen betreffen Orchideelaan 13,15, Ammonietstraat 2,4,6,8,10,12, Zonnedauw 1,3,13,15. De voormalige woningen worden gesloopt en er worden nieuwe, duurzame twee-onder-één-kap woningen herbouwd. Met deze aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt op de locatie Ammonietstraat en Orchideelaan het aantal woningen in zijn totaliteit minder. Qua situering worden de woningen grotendeels op dezelfde locaties teruggebouwd als de voormalige woningen, echter de voorgevels van de nieuwe woningen komen enigszins anders te liggen om zo in zijn geheel te zorgen voor een logische en geordende situering van de woningen.
Om de reden dat de nieuwe woningen op de genoemde adressen voor de bestaande voorgevellijn komen te liggen, is het bouwplan niet passend in het geldende bestemmingsplan "Weiteveen".
3.2 Bouwplan
De adressen waar deze ruimtelijke onderbouwing betrekking op heeft zijn Zonnedauw 1,3,13,15, Orchideelaan 13,15 en Ammonietstraat 2,4,6,8,10,12, .
Ten opzichte van de vier oorspronkelijke woningen aan de Zonnedauw 1,3,13,15, komt de voorgevellijn 3 meter naar voren te liggen in lijn met de naastgelegen woningen op Zonnedauw 5,7,9,11. De afstand van de voorgevels tot aan de groenstrook bedraagt dan 5,5 meter. Gelet op het relatief brede straatprofiel is een minder diepe voortuin gerechtvaardigd. Het plan doet geen afbreuk aan het straatbeeld en het groene karakter. In Bijlage 2 is de oorspronkelijke situering en de nieuwe situering van de woningen Zonnedauw 1,3,13,15 te zien. Het bouwplan zorgt voor een stedenbouwkundige logische en geordende situering van de woningen ten opzichte van de woningen in de directe omgeving.
Ook voor de woningen Ammonietstraat 2,4,6,8,10,12 geldt dat sprake is van een relatief breed straatprofiel met een een groen karakter. Te diepen voortuinen kunnen daarbij leiden tot ongewenste situaties zoals opslag en stallingen. Door de voorgevels op 5,5 meter te situeren kan, met een ondiepere voortuin, het groene karakter worden gehandhaafd. Het plan doet geen afbreuk aan het straatbeeld en het groene karakter.
Aan de zuidzijde (tevens Ammonietstraat) staan de woningen 1,3,5,7,9,11 al op 5,5 meter van de groenstrook. De woningen Orchideelaan 13,15 worden in dezelfde gevellijn gestiueerd als de woningen aan de zuidzijde van de Ammonietstraat.
In Bijlage 2 is de oorspronkelijke situering en de nieuwe situering van de woningen aan de Ammonietstraat en de Orchideelaan te zien.
Voor het overige voldoen de woningen voldoen de woningen aan de van toepassing zijnde bouwregels voor twee-onder-één-kap woningen uit het bestemmingsplan (zie ook paragraaf 2.2.1). Daarbij wordt opgemerkt dat ten opzichte van de bestaande goothoogte (6 tot 6,5 meter) de nieuwe woningen een behoorlijke lagere goot krijgen (ca. 3 meter). In Bijlage 3 is de bouwtekening en in Bijlage 4 een 3d-impressie van de woningen opgenomen.
Hoofdstuk 4 Onderzoeken
4.1 Archeologie
De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.
De locaties aan de Zonnedauw zijn gelegen in een gebied dat op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Emmen is aangegeven met een lage verwachting op het aantreffen van archeologische waarden. De kans dat hier archeologische waarden verstoord zullen worden is klein en daarom wordt geen archeologisch onderzoek noodzakelijk geacht.
Het plangebied aan de Ammonietstraat/ Orchideelaan heeft een middelhoge/hoge verwachting op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Emmen. Echter, de nieuwbouw vindt overwegend plaats op dezelfde locatie als de bestaande bouw waar de bodem reeds verstoord is. De kans dat hier archeologische waarden verstoord zullen worden is klein en daarom wordt geen archeologisch onderzoek noodzakelijk geacht.
Indien er bij de uitvoering van werkzaamheden onverhoopt toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dienen deze conform de Monumentenwet 1988 artikel 53 & 54 direct te worden gemeld bij de gemeente Emmen.
4.2 Ecologie
De Flora- en Faunawet is in werking getreden op 1 april 2002. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.
Gelet op het bestaande gebruik als woningen en de inrichting van het plangebied, is een flora- en fauna-onderzoek niet nodig.
4.3 Milieu
4.3.1 Vormvrije m.e.r.
In het Besluit m.e.r. zijn drempelwaarden opgenomen voor wanneer er een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Sinds de wijziging van het Besluit op 1 april 2011 is een beoordeling van een activiteit die op de D-lijst van het Besluit m.e.r. voorkomt noodzakelijk, ook al ligt de omvang van de activiteit (ver) onder de drempelwaarde.
In voorliggend plan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteiten hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
4.3.2 Bodem
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.
Het plangebied bevat geen locaties die voor wat betreft bodemverontreiniging verdacht zijn (historisch verdacht als gevolg van in het verleden uitgevoerde bodemverontreinigde activiteiten).
Omdat het hier om woningverversing gaat kunnen de werkzaamheden aangaande het Sonderingsonderzoek pas na sloop of leegstand worden uitgevoerd.
4.3.3 Geluid
De betreffende locaties zijn gelegen aan wegen voor bestemmingsverkeer met een maximum snelheid van 30 km per uur. Voor wegen met een maximumsnelheid van 30 km per uur geldt geen geluidszone zoals bedoeld in de Wet geluidhinder. Om deze reden hoeft geen akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden.
4.3.4 Lucht
Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning.
4.3.5 Externe veiligheid
Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven), transportroutes en buisleidingen. Binnen en nabij het plangebied zijn geen bedrijven, transportroutes en buisleidingen gelegen waarbij rekening moet worden gehouden met het aspect externe veiligheid.
4.4 Waterparagraaf
Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. Uitgangspunt is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat er grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.
Domesta heeft een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van 12 woningen (6 keer een twee-onder-één-kap woning) aan de Ammonietstraat, Orchideelaan en Zonnedauw in Weiteveen. De voormalige woningen worden gesloopt en er worden nieuwe, duurzame twee-onder-één-kap woningen herbouwd. Met deze aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt op de locatie Ammonietstraat en Orchideelaan het aantal woningen in zijn totaliteit minder. Het verharde oppervlak neemt ten opzichte van de oorspronkelijke situatie niet toe. De her te bouwen woningen kunnen aangesloten worden op het bestaande rioolstelsel. Gelet op afspraken met het waterschap dient het hemelwater bovengronds afgekoppeld te worden en te infiltreren. Om bodemvervuiling te voorkomen is het wenselijk om geen gebruik te maken van uitlogende materialen.
Om wateroverlast in gebouwen te voorkomen adviseert het waterschap om voor een vloerpeil te kiezen dat tenminste 30 centimeter boven de weg ligt. Specifiek moet rekening worden gehouden met de ontwateringsdiepte in relatie tot het vloerpeil. Het dorp Weiteveen kent periodiek verhoogde grondwaterstanden. Het heeft de voorkeur kruipruimteloos te bouwen, danwel dient een gelijkwaardige bescherming tegen grondwateroverlast te worden gerealiseerd door tenminste fundering-, wand- en vloerconstructie en het hierbinnen gelegen leidingwerk grondwaterbestendig uit te voeren.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide Wabo-procedure van toepassing.
De terinzagelegging van het ontwerpbesluit is op 12 maart 2015 gepubliceerd in de krant Emmen.nu en de Staatscourant. Met ingang van 13 maart 2015 heeft het ontwerp van de vergunning zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend. De provincie Drenthe heeft aangegeven in te kunnen stemmen met het plan (Bijlage 6).
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.