| Plan: | Klazienaveen, Oude Zwarteweg 8 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.Zaak53824-V701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
JHJ Beuker Holding BV heeft voor zijn tuinbouwbedrijf een aanvraag voor een wabo-omgevingsvergunning gedaan voor het verbouwen van een bedrijfsgebouw tot logiesverblijf op het adres Oude Zwarteweg 8 te Klazienaveen en het wijzigen van het gebruik van tuinbouwbedrijf naar logiesverblijf voor de duur van 5 jaar. Het bouwplan heeft als doel 48 slaapplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren in het bedrijfsgebouw. De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen bouw en strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarom is verzocht om de gewenste transformatie via één omgevingsvergunning, inclusief het deel "afwijking van het bestemmingsplan", te kunnen realiseren.
Het bouwplan houdt het inpandig verbouwen van het bedrijfsgebouw in. Door het bedrijfsgebouw inpandig te verbouwen wordt dit grotendeels voor logiesverblijf voor arbeidsmigranten geschikt. De aanvraag is genoteerd onder Zaak 53824-2014. De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.Zaak53824--V701.
Figuur 1.1: Locatie plangebied in omgeving (rode vlak).
Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
2.1 Ligging en huidige situatie
Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het perceel Oude Zwarteweg 8 te Klazienaveen, kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie AE, nummer 882 G. Het perceel is gelegen in het midden van glastuinbouwgebied Klazienaveen. Het gebouw is een bedrijfsgebouw is een onderdeel van het bestaande glastuinbouwbedrijf. Het bedrijfsgebouw is gedeeltelijk in gebruik ten behoeve van het glastuinbouwbedrijf. Het overige deel wordt verbouwd ten behoeve van een logiesverblijf voor 48 arbeidsmigranten en zal als zodanig worden gebruikt voor de duur van 5 jaar.
Figuur 2.1: Luchtfoto met locatie (gele vlak).
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Structuurvisie Huisvesting Arbeidsmigranten
Mede naar aanleiding van misstanden in huisvesting van migranten uit de Midden- en Oost-Europese
landen die werk hebben gevonden, is het beleidskader Huisvesting Arbeidsmigranten voor de glastuinbouwgebieden van Emmen opgesteld. Dit is in samenspraak met de tuinbouwondernemers en
LTO Noord Glaskracht gebeurd. De beleidsnotitie is door de gemeenteraad van Emmen vastgesteld op 31 oktober 2013.
Doordat er tijdelijke arbeidskrachten nodig zijn in het tuinbouwgebied, is het logisch dat ook huisvesting aldaar wordt geregeld. Tijdelijke huisvesting van buitenlandse werknemers is verantwoordelijkheid van een werkgever. Verwacht wordt kwalitatief goede voorzieningen en naar aard en omvang passende
voorzieningen bij de lokale situatie en behoefte.
In de beleidsnotitie worden verschillende vormen van huisvesting van arbeidsmigranten in de
tuinbouwgebieden in Erica en Klazienaveen mogelijk gemaakt. Vormen van huisvesting zijn het in
gebruik nemen van bestaande bedrijfswoningen, tijdelijke huisvesting voor 5 c.q 10 jaar en een
verblijfsgebouw. Het doel is om enerzijds de arbeidsmigrant te verzekeren van huisvesting die voldoet
aan minimale eisen van brandveiligheid, Bouwbesluit en comfort. Anderzijds biedt het beleidskader
handvatten voor beëindigen van illegale situaties. Ter uitvoering van dit beleidskader is een taskforce
tuinbouw ingesteld. Dit betreft een aantal ambtenaren van de gemeente Emmen en de RUD.
Voor huisvesting van arbeidsmigranten in bestaande bedrijfsgebouwen is in deze structuurvisie voorwaarden opgenomen:
- Het betreft tijdelijke huisvesting voor maximaal 5 of 10 jaar (afhankelijk het gestelde in de WABO)
- Het overleggen van een bedrijfsplan waarin wordt aangetoond dat het aantal bedden overeenkomst met het aantal arbeidsplaatsen op het bedrijf.
- Het ruimtelijk inpassen van het huisvestingsverblijf en de benodigde parkeerplaats. Een inrichtingstekening met o.a. riolering en beplanting hoort hierbij.
2.2.2 Bestemmingsplan
Het perceel Oude Zwarteweg 8 te Klazienaveen is gelegen binnen het bestemmingsplan Klazienaveen, tuinbouwgebied III (nr. 89.176), vastgesteld op 2 juli 1992 en goedgekeurd op 22 september 1992. In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming "Glastuinbouw" bedoeld voor uitoefening van een agrarisch glastuinbouwbedrijf met bijbehorende voorzieningen en een bedrijfswoning. Het aangevraagde is in strijd met het vigerende bestemmingsplan.
2.2.3 Algemene verklaring van geen bedenkingen
De ontwikkeling van het omzetten van een bedrijfsgebouw naar een logiesfunctie is een vrij recente ontwikkeling. Om de gevraagde omgevingsvergunning te kunnen verlenen is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft (artikel, 2.27 Wabo, jo. artikel, 6,4 Besluit omgevingsrecht).
De Algemene verklaring van geen bedenking vastgesteld op 28 april 2011, voorziet in uitvoeringsmogelijkheden van de Structuurvisie Huisvesting Arbeidsmigranten. In de verklaring is het volgende opgenomen:
18. Gebruik bouw of verbouw van gebouwen voor bedrijfsmatig bieden van nachtverblijf in het gebied van de “beheerverordening glastuinbouwgebied Erica”, bestemmingsplannen “Klazienaveen, tuinbouwcentrum I en II”, “Klazienaveen, tuinbouwcentrum III” voorzover in overeenstemming met het beleidskader Huisvesting Arbeidsmigranten in de tuinbouwgebieden van Erica en Klazienaveen 2013-2018;
2.2.4 Conclusie
De aanvraag voor de verbouwing van het bedrijfsgebouw ten behoeve van 48 eenheden past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Huisvesting Arbeidsmigranten". Door het plan zal het glastuinbouwgebied in diversiteit versterkt worden.
Hoofdstuk 3 Onderzoeken
3.1 Archeologie
De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.
Het gebouw is volgens de archeologische beleidsadvieskaart gelegen in een gebied met lage archeologische waarden op de beleidsadvieskaart van de gemeente Emmen.
figuur 3.1: Waarde - archeologie 4 of lage verwachting: Gebieden met middelhoge of lage archeologische waarden
Dit zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw en reeds aangetroffen archeologische resten een lage kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat. Ondanks de archeologisch verwachtingen is het voor deze verbouwing niet nodig om een archeologisch onderzoek uit te voeren. De verbouwing en verbetering van het gebouw gelegen aan de Oude Zwarteweg te Klazienaveen zal binnen de bestaande bebouwing plaatsvinden.
3.2 Ecologie
De Flora- en Faunawet is in werking getreden op 1 april 2002. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.
Omdat de aanvraag het inpandig verbouwen van een bestaand gebouw betreft is er geen kans dat de flora en fauna in de omgeving wordt aangetast. Om die reden is geen flora en fauna-onderzoek noodzakelijk geacht.
Wanneer er toch plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf goed te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn. De initiatiefnemer is voor het onderzoek zelf verantwoordelijk. Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na verlening van afwijking op grond van artikel 75 van de Flora en faunawet (FFW). Overigens geldt voor alle bouwactiviteiten er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden waardoor:
- Planning aanvang werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot begin augustus) dient plaats te vinden;
- Een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;
- (wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.
3.3 Milieu
3.3.1 Vormvrije m.e.r.
In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
3.3.2 Bodem
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.
De bouwaanvraag betreft het inpandig verbouwen van een bedrijfsgebouw in een logiesverblijf. Met deze interne verbouwing wordt de grond nauwelijks geroerd. Om die reden is geen bodemonderzoek uitgevoerd.
3.3.3 Geluid
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
3.3.3.1 Geluidsbronnen in en nabij het perceel Oude Zwarteweg 8
Het plan betreft tijdelijke huisvestiging voor arbeidsmigranten in een tijdelijk tot verblijfsgebouw verbouwd bedrijfsgebouw. Het is gelegen aan de Oude Zwarteweg 8 te Klazienaveen. Het plan is gelegen binnen de invloedssfeer van de Oude Zwarteweg en de Kwakel. Voor de tekeningen en situatie wordt verwezen naar de aanvraag.
Voor het bepalen van de geluidsbelasting zijn de door de gemeente Emmen aangeleverde verkeersgegevens gehanteerd. Het verkeersmodel geeft circa 1500 motorvoertuigen/etmaal aan. Dit is volgens de verkeerskundige een sterke overschatting van het verkeer. Op basis van de wegen in de omgeving is de verwachting dat dit aantal circa 750 motorvoertuigen/etmaal zal bedragen. In de geluidsberekeningen is daarom van beide aantallen uitgegaan.
Uit de berekeningen blijkt dat de geluidsbelasting vanwege de Oude Zwarteweg met een verkeersintensiteit van 1500 motorvoertuigen/etmaal ten hoogste 49 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh) bedraagt. De geluidsbelasting vanwege De Kwakel bedraagt ten hoogste 53 dB(incl. aftrek art. 110g Wgh). Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Dit betreft een worst-case situatie. Bij een verkeersintensiteit van 750 motorvoertuigen/etmaal zal de geluidsbelasting 3 dB lager zijn.
Een geluidsbelasting van ten hoogste 53 dB op de gevel van de tijdelijke huisvestiging van arbeidsmigranten is in dit geval als acceptabel te beschouwen.
3.3.3.2 Conclusie akoestisch onderzoek
Ten behoeve van dit plan zijn geluidsberekeningen uitgevoerd om de geluidsbelasting te bepalen op een gebouw dat voor tijdelijke huisvestiging voor arbeidsmigranten wordt gebruikt. Hiervoor is de HAM van toepassing. Het betreft geen geluidgevoelig object in het kader van de Wet geluidhinder. Het onderzoek is uitgevoerd in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
Uit de resultaten blijkt dat de geluidsbelasting, worst-case, vanwege wegverkeer ten hoogste 53 dB (incl. aftrek art.110g Wgh) bedraagt. Dit wordt als acceptabel beschouwd.
3.3.4 Lucht
De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.
3.3.5 Externe veiligheid
In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van het logiesverblijf op deze locatie.
3.4 Waterparagraaf
3.4.1 Inleiding
Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling aan de Oude Zwarteweg is ingericht en of fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen.
3.4.2 Ligging plangebied
Het perceel aan de Oude Zwarteweg 8 is gelegen op het glastuinbouwgebied Klazienaveen. Het terrein is ingericht als glastuinbouwbedrijf met kassen, bedrijfsgebouwen, een bedrijfswoning en voldoende ruimte voor parkeren. Het glastuinbouwgebied is voorzien van een uitgebreide structuur van waterlopen. Hiermee is in de meeste gevallen voldoende bergingscapaciteit binnen het glastuinbouwgebied.
Het bouwplan betreft het omzetten van het gebruik van het bedrijfsgebouw naar een logiesverblijf binnen het bestaande gebouw. Het bouwplan betreft geen toename van verhard oppervlakte. Vooraf is dan ook geen contact gezocht met het waterschap.
3.4.3 Waterhuishouding
Het perceel valt onder het beheersgebied van het waterschap Hunze en Aa's. Het glastuinbouwgebied ligt in het veenkoloniale gebied. De maaiveldhoogte van het plangebied ligt op een maaiveldhoogte van NAP+15.50 m.
Het verharde oppervlak neemt door de realisatie van het plan niet toe. De te realiseren logiesverblijf kan aangesloten worden op het bestaande rioolstelsel. Het betreft een drukriolering en dit stelsel kan de eventueel extra hoeveelheden wel aan in de nieuwe situatie.
3.4.4 Afvoer van water
Het beleid van de gemeente Emmen en het waterschap is gericht op afkoppelen van hemelwater van de riolering en te lozen op oppervlaktewater of zo mogelijk te laten infiltreren in de bodem. Op deze manier wordt waar mogelijk geprobeerd extra ruimte voor water te maken. Ook wordt om wateroverlast te voorkomen naar extra afvoermogelijkheden gezocht. In het kader van waterbeheer is gezocht naar een passende bergingsvoorziening binnen het glastuinbouwgebied. Daarom zijn er afspraken voor schouw van de in het glastuinbouwgebied gelegen watergangen met de eigenaren. Mocht bij uitzonderlijke gevallen de bergingsvoorziening vol zijn en afvoer nodig zijn, lijkt de beste mogelijkheid voor het glastuinbouwgebied de afvoer richting Klazienaveen Noord te realiseren. Het waterschap is hiervoor een project voor mogelijke technische uitvoering gestart.
3.4.5 Wateradvies waterschap
Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Vooraf is geen contact geweest met het waterschap.
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
4.1 Algemeen
De afgelopen jaren is gebleken dat het steeds moeilijker is om Nederlands personeel te binden aan het tuinbouwgebied. De vacatures worden al jaren opgevuld door werknemers uit met name de landen in Midden- en Oost-Europa. Deze werknemers dienen ook gehuisvest te worden. In de regel gebeurt dat op of nabij het bedrijf waar deze werknemers hun emplooi hebben gevonden. De huisvesting gebeurt niet altijd (brand)veilig. Daarom heeft de gemeente Emmen een beleidsnota Huisvesting Arbeidsmigranten opgesteld.
De aanvraag voor een logiesverblijf op het perceel Oude Zwarteweg 8 is aan deze beleidsnota getoetst. Uit de aanvraag blijkt dat het om tijdelijke huisvesting gaat voor 5 jaar. Bij de aanvraag is een bedrijfsplan ingediend. Omdat het om een inpandige verbouwing gaat, is de ruimtelijke inpassing beperkt tot het bepalen van het aantal parkeerplaatsen.
4.2 Bedrijfsplan
Door DLV Plant is in opdracht van JHJ Beuker Holding BV een bedrijfsplan opgesteld waaruit blijkt hoeveel arbeidsmigranten op het tuinbouwbedrijf door het jaar heen werken. Uit het bedrijfsplan blijkt dat op piekmomenten 17 fte benodigd is voor de bedrijfsvoering. De heer Beuker heeft ervoor gekozen om een groter logiesverblijf te bouwen. In het logiesverblijf kunnen 48 personen vertoeven.
JHJ Beuker Holding BV heeft dan ook een huurovereenkomst afgesloten met WW Personeelsdiensten. Dit uitzendbureau verzorgt voor de overige te huisvesten arbeidsmigranten voor werk elders op het tuinbouwgebied. Het bedrijfsplan is opgenomen in bijlage 1.
4.3 Logiesverblijf
JHJ Beuker Holding BV heeft een wabo-omgevingsvergunning aanvraag gedaan voor het verbouwen van het bedrijfsgebouw op het adres Oude Zwarteweg 8 te Klazienaveen en het wijzigen van het gebruik van bedrijfsgebouw naar logiesverblijf. Hiermee beoogt JHJ Beuker Holding BV een logiesverblijf te realiseren voor 24 kamers. Per kamer kunnen 2 personen verblijven, dus 48 personen.
Figuur 4.1: Inpandige logiesverblijf op Oude Zwarteweg 8.
Het is de bedoeling dat dit logiesverblijf worden verhuurd aan buitenlandse werknemers die werken bij JHJ Beukers Holding BV. Daarnaast heeft WW Personeelsdiensten als uitzendbureau een deel van het logiesverblijf gehuurd voor de huisvesting van haar buitenlandse uitzendkrachten.
Hiervoor is een overeenkomst aangegaan. Deze behoefte is de komende 5 jaar aanwezig.
Ten behoeve van het glastuinbouwbedrijf en het logiesverblijf is op het perceel aan Oude Zwarteweg 8 voldoende parkeerruimte. Een situatietekening is opgenomen als bijlage 2.
4.4 Bouwplan
Het bouwplan houdt het inpandig verbouwen van het bedrijfsgebouw in. Door het bedrijfsgebouw inpandig te verbouwen wordt het bedrijfsgebouw voor het logiesverblijf geschikt. De verschijningsvorm van het huidige gebouw blijft in stand. De verbouwing vindt dan ook plaats binnen de bestaande maatvoering van het gebouw.
Het gebouw dient te voldoen aan alle technische vereisten van een logiesverblijf en moet gelet op brandveiligheid voldoende geïsoleerd worden. Het terrein rondom het gebouw wordt niet aangepast. Ten behoeve van het glastuinbouwbedrijf en het logiesverblijf is op het perceel aan Oude Zwarteweg 8 voldoende parkeerruimte. Een situatietekening is opgenomen als bijlage 2.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing.
De terinzagelegging van de ontwerpbesluiten is op 18 november 2014 gepubliceerd in de Zuidoosthoeker en de Staatscourant.
Met ingang van 19 november 2014 heeft het ontwerp van de vergunning voor zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.
Bij de inpassing van de woning dient sprake te zijn van een stedenbouwkundig-, landschappelijk- en milieutechnisch inpasbare situatie. Voor wat betreft het landschappelijke dient rekening te worden gehouden met de voorkomende kenmerken. Het aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Daartoe is een aanvraag gedaan tot een WABO-vergunning in strijd met het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.