| Plan: | Erica, Tuinderslaan 3 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.Zaak53443-V701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Drenthe Growers BV heeft voor zijn tuinbouwbedrijf een aanvraag voor een wabo-omgevingsvergunning ingediend voor het plaatsen van 19 units op het adres Tuinderslaan 3 te Erica en het wijzigen van het gebruik van tuinbouwbedrijf naar huisvesting van arbeidsmigranten voor de duur van 5 jaar. Het bouwplan heeft als doel 65 slaapplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren in de te plaatsen units. De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen bouw en strijdigheid met het bestemmingsplan. Er is verzocht om de gewenste transformatie via één omgevingsvergunning, inclusief het deel "afwijking van het bestemmingsplan", te kunnen realiseren.
Het bouwplan houdt het legaliseren van de bestaande units in. Door de locatie tussen de kassen aan Tuinderslaan 3 in te richten met units, oprit en parkeerplaatsen wordt dit perceel voor bewoning met arbeidsmigranten geschikt gemaakt. De aanvraag is genoteerd onder Zaak 53443-2014. De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.Zaak53443--V701.
Figuur 1.1: Locatie plangebied in omgeving (rode vlak).
Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
2.1 Ligging en huidige situatie
Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het perceel Tuinderslaan 3 te Erica, kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie AG, nummer 1660. Het perceel is gelegen in het midden van glastuinbouwgebied Erica. Het braakliggende deel van het perceel is een onderdeel van het bestaande glastuinbouwbedrijf. Op het overige deel van het kadastrale perceel staat een kas. Het braakliggende deel wordt gebruikt ten behoeve van huisvesting van arbeidsmigranten. Door de ingediende aanvraag wordt dit gebruik gelegaliseerd voor de duur van 5 jaar.
Figuur 2.1: Luchtfoto met locatie (gele vlak).
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Structuurvisie Huisvesting Arbeidsmigranten
Mede naar aanleiding van misstanden in huisvesting van migranten uit de Midden- en Oost-Europese
landen die werk hebben gevonden, is het beleidskader Huisvesting Arbeidsmigranten voor de glastuinbouwgebieden van Emmen opgesteld. Dit is in samenspraak met de tuinbouwondernemers en
LTO Noord Glaskracht gebeurd. De beleidsnotitie is door de gemeenteraad van Emmen vastgesteld op 31 oktober 2013.
Doordat er tijdelijke arbeidskrachten nodig zijn in het tuinbouwgebied, is het logisch dat ook huisvesting aldaar wordt geregeld. Tijdelijke huisvesting van buitenlandse werknemers gebeurt onder verantwoordelijkheid van een werkgever. Er worden kwalitatief goede voorzieningen verwacht en naar aard en omvang passende voorzieningen bij de lokale situatie en behoefte.
In de beleidsnotitie worden verschillende vormen van huisvesting van arbeidsmigranten in de
tuinbouwgebieden in Erica en Erica mogelijk gemaakt. Vormen van huisvesting zijn het in
gebruik nemen van
- bestaande bedrijfswoningen,
- bedrijfsgebouwen of units voor tijdelijke huisvesting voor 5 c.q 10 jaar en
- een verblijfsgebouw bedoeld voor meerdere bedrijven (pensionfunctie).
Het doel hiervan is om enerzijds de arbeidsmigrant te verzekeren van goede huisvesting en anderzijds regulin van illegale situaties. Ter uitvoering van dit beleidskader is een taskforce tuinbouw ingesteld. Dit betreft een aantal ambtenaren van de gemeente Emmen en de RUD.
Voor huisvesting van arbeidsmigranten in tijdelijke units zijn in deze structuurvisie voorwaarden opgenomen:
- Het betreft tijdelijke huisvesting voor maximaal 5 of 10 jaar (afhankelijk het gestelde in de WABO)
- Het overleggen van een bedrijfsplan waarin wordt aangetoond dat het aantal bedden overeenkomst met het aantal arbeidsplaatsen op het bedrijf.
- Het ruimtelijk inpassen van de te plaatsen en de benodigde parkeerplaats. Een inrichtingstekening met o.a. riolering en beplanting hoort hierbij.
2.2.2 Bestemmingsplan
Het perceel Tuinderslaan 3 te Erica is gelegen binnen de beheersverordening "Erica, glastuinbouwgebied Erica" (nr. 11.046), vastgesteld op 31 januari 2013. In deze beheersverordening is de bestaande, vergunde situatie vastgelegd. Nieuwe ontwikkelingen zijn mogelijk op basis van de structuurvisie "Erica, Glastuinbouwgebied Erica 2012-2017" (nr 11.047) Het perceel aan Tuinderslaan 3 heeft de bestemming "Glastuinbouw" bedoeld voor uitoefening van een agrarisch glastuinbouwbedrijf met bijbehorende voorzieningen en een bedrijfswoning. Het aangevraagde is in strijd met het vigerende beheersverordening. Op basis van de structuurvisie zijn ontwikkelingen in de glastuinbouw mogelijk. De huisvesting van Arbeidsmigranten is geregeld in de beleidsnota "Huisvesting Arbeidsmigranten".
2.2.3 Algemene verklaring van geen bedenkingen
Het plaatsen van units ten behoeve van huisvesting van arbeidsmigranten is een vrij recente ontwikkeling. Om de gevraagde omgevingsvergunning te kunnen verlenen is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft (artikel, 2.27 Wabo, jo. artikel, 6,4 Besluit omgevingsrecht).
De Algemene verklaring van geen bedenking is vastgesteld op 28 april 2011. Deze voorziet in uitvoeringsmogelijkheden van de beleidsnota Huisvesting Arbeidsmigranten. In de verklaring is het volgende opgenomen:
18. Gebruik bouw of verbouw van gebouwen voor bedrijfsmatig bieden van nachtverblijf in het gebied van de “beheerverordening glastuinbouwgebied Erica”, bestemmingsplannen “Klazienaveen, tuinbouwcentrum I en II”, “Klazienaveen, tuinbouwcentrum III” voorzover in overeenstemming met het beleidskader Huisvesting Arbeidsmigranten in de tuinbouwgebieden van Erica en Erica 2013-2018;
2.2.4 Conclusie
De aanvraag voor het plaatsen van units ten behoeve van 85 slaapplaatsen voor maximaal 65 personen tegelijk is in overeenstemming de uitgangspunten van de beleidsnotitie "Huisvesting Arbeidsmigranten". Door het plan zal het glastuinbouwgebied in diversiteit versterkt worden.
Hoofdstuk 3 Onderzoeken
3.1 Archeologie
De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.
Het gebouw is volgens de archeologische beleidsadvieskaart gelegen in een gebied met lage archeologische waarden op de beleidsadvieskaart van de gemeente Emmen.
Dit zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw en reeds aangetroffen archeologische resten een lage kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat. Ondanks de archeologisch verwachtingen is het voor deze verbouwing niet nodig om een archeologisch onderzoek uit te voeren. De verbouwing en verbetering van het gebouw gelegen aan de Tuinderslaan te Erica zal binnen de bestaande bebouwing plaatsvinden.
3.2 Ecologie
De Flora- en Faunawet is in werking getreden op 1 april 2002. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.
Omdat de aanvraag het inpandig verbouwen van een bestaand gebouw betreft is er geen kans dat de flora en fauna in de omgeving wordt aangetast. Om die reden is geen flora en fauna-onderzoek noodzakelijk geacht.
Wanneer er toch plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf goed te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn. De initiatiefnemer is voor het onderzoek zelf verantwoordelijk. Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na verlening van afwijking op grond van artikel 75 van de Flora en faunawet (FFW). Overigens geldt voor alle bouwactiviteiten er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden waardoor:
- Planning aanvang werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot begin augustus) dient plaats te vinden;
- Een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;
- (wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.
3.3 Milieu
3.3.1 Vormvrije m.e.r.
In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
3.3.2 Bodem
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.
In december 2013 is door Envita een verkennend bodemonderzoek op het perceel aan Tuinderslaan 3 te Erica uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat er geen zintuigelijke waarnemingen gedaan die mogelijk kunnen duiden op bodemverontreinigingen. Het bovengrondmengmonster (mm1) is licht verontreinigd met kwik en het andere bovengrondmengmonster (mm2) is licht verontreinigd met lood en niet met de overige onderzochte parameters. Het ondergrondmengmonster (mm3) is niet verontreinigd met de onderzochte parameters.Het grondwater ter plaatse van peilbuis 1 is licht verontreinigd met zink en barium.
Indicatief is de grond getoetst aan de Nota bodembeheer van de gemeente Emmen en indicatief voldoet de grond aan bodemkwaliteitsklasse wonen. De grond kan niet overal zondermeer worden toegepast, voor vragen met betrekking tot grondverzet van de locatie neem contact op met de RUD Drenthe.
Geconcludeerd wordt dat de omgevingsvergunning kan zonder voorwaarden worden verleend. Het onderzoek is als bijlage 1 opgenomen.
3.3.3 Geluid
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
Het plan betreft tijdelijke huisvestiging voor arbeidsmigranten in enkele tijdelijke units aan de Tuinderslaan 3 te Erica. Het plan is gelegen binnen de invloedssfeer van de Tuinderslaan. Het betreft geen geluidgevoelig object in het kader van de Wet geluidhinder. Gelet op het aantal verkeersbewegingen op de Tuinderslaan wordt op basis van een eerste inschatting een acceptabele geluidsbelasting verwacht.
3.3.4 Lucht
De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.
3.3.5 Externe veiligheid
In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van het enkele units op deze locatie.
3.4 Waterparagraaf
3.4.1 Inleiding
Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling aan de Tuinderslaan is ingericht en of fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen.
3.4.2 Ligging plangebied
Het perceel aan de Tuinderslaan 3 is gelegen op het glastuinbouwgebied Erica. Het terrein is ingericht als glastuinbouwbedrijf met kassen, bedrijfsgebouwen, een bedrijfswoning en een braakliggend gedeelte.
Het bouwplan betreft het plaatsen van enkele units en verharding ten behoeve van toerit en parkeerplaatsen. Vooraf is geen contact gezocht met het waterschap.
3.4.3 Waterhuishouding
Het perceel valt onder het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. Het glastuinbouwgebied ligt in het veenkoloniale gebied. De maaiveldhoogte van het plangebied ligt op een maaiveldhoogte van NAP+15.50 m.
Het verharde oppervlak neemt door de realisatie van het plan toe. De te realiseren enkele units kan aangesloten worden op het bestaande rioolstelsel. Het betreft een drukriolering en dit stelsel kan de eventueel extra hoeveelheden wel aan in de nieuwe situatie.
3.4.4 Afvoer van water
Het beleid van de gemeente Emmen en het waterschap is gericht op afkoppelen van hemelwater van de riolering en te lozen op oppervlaktewater of zo mogelijk te laten infiltreren in de bodem. Op deze manier wordt waar mogelijk geprobeerd extra ruimte voor water te maken. Ook wordt om wateroverlast te voorkomen naar extra afvoermogelijkheden gezocht. In het kader van waterbeheer is gezocht naar een passende bergingsvoorziening binnen het glastuinbouwgebied. Daarom zijn er afspraken voor schouw van de in het glastuinbouwgebied gelegen watergangen met de eigenaren. Mocht bij uitzonderlijke gevallen de bergingsvoorziening vol zijn en afvoer nodig zijn, lijkt de beste mogelijkheid voor het glastuinbouwgebied de afvoer richting Erica Noord te realiseren. Het waterschap is hiervoor een project voor mogelijke technische uitvoering gestart.
3.4.5 Wateradvies waterschap
Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Vooraf is mondeling contact geweest met het waterschap.
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
4.1 Algemeen
De afgelopen jaren is gebleken dat het steeds moeilijker is om Nederlands personeel te binden aan het tuinbouwgebied. De vacatures worden al jaren opgevuld door werknemers uit met name de landen in Midden- en Oost-Europa. Deze werknemers dienen ook gehuisvest te worden. In de regel gebeurt dat op of nabij het bedrijf waar deze werknemers hun emplooi hebben gevonden. Daarom heeft de gemeente Emmen een beleidsnota Huisvesting Arbeidsmigranten opgesteld.
De aanvraag voor enkele units op het perceel Tuinderslaan 3 is aan deze beleidsnota getoetst. Uit de aanvraag blijkt dat het om tijdelijke huisvesting gaat voor 5 jaar. Bij de aanvraag is een bedrijfsplan ingediend. Verder dient de ruimtelijke inpassing in ogenschouw te worden genomen en het bepalen van het aantal parkeerplaatsen.
4.2 Bedrijfsplan
Door Drenthe Growers BV een bedrijfsplan opgesteld waaruit blijkt hoeveel arbeidsmigranten op het tuinbouwbedrijf door het jaar heen werken. Drenthe Growers BV heeft aan de Tuinderslaan 9 en aan Beekweg 40 haar bedrijf van 12.5 hectare gevestigd.
Figuur 4.1: Locatie bedrijf Drenthe Growers BV (oranje vlakken)
Uit het bedrijfsplan blijkt dat op piekmomenten 124 fte benodigd is voor de bedrijfsvoering. De heer De Vries heeft ervoor gekozen om een enkele units te bouwen. Er zijn in deze units 85 slaapplaatsen. Door te kiezen voor een roulatiesysteem, zullen niet meer dan 65 personen gelijktijdig in de units vertoeven. Het roulatiesysteem is opgezet vanwege vakanties en privacy van de werknemers. Zoals uit het bedrijfsplan blijkt, zijn er voor een deel van de overige benodigde fte woonruimte gevonden in bestaande bedrijfswoningen. Het overige deel wordt alleen tijdens piekmaanden te zijner tijd elders gehuisvest. Het bedrijfsplan is opgenomen in bijlage 2.
4.3 Units
Drenthe Growers BV heeft een wabo-omgevingsvergunning aanvraag gedaan voor het plaatsen van 19 units op het adres Tuinderslaan 3 te Erica en het wijzigen van het gebruik van glastuinbouw naar huisvesting. Hiermee beoogt Drenthe Growers BV 19 units te realiseren voor 85 bedden. Hier zullen door het roulatiesysteem en vakanties niet meer dan 65 personen tegelijk aanwezig zijn. De 19 units zijn gegroepeerd in 9 woonblokken. Verder is er een fietsenstalling en parkeerplaatsen.
Figuur 4.2: Situering units op Tuinderslaan 3.
Ten behoeve van het glastuinbouwbedrijf en de units is op het perceel aan Tuinderslaan 3 voldoende parkeerruimte. Er zijn 36 parkeerplaatsen op eigen erf ingetekend. Het geheel is eveneens ingepast door de (geplande) aanplant van een haag aan de achterzijde/westzijde van het perceel. In deze westelijke haag is een hek die alleen in noodgevallen door brandweer en/of andere calamiteitendiensten zullen worden geopend. Een situatietekening is opgenomen als bijlage 3.
4.4 Bouwplan
Het bouwplan houdt het plaatsen van 19 units in. De units dienen te voldoen aan alle technische vereisten van een enkele units en moet gelet op brandveiligheid voldoende geïsoleerd worden. Het terrein rondom het gebouw wordt niet aangepast. Ten behoeve van het glastuinbouwbedrijf en het enkele units is op het perceel aan Tuinderslaan 3 voldoende parkeerruimte. De diverse units zijn telkens hetzelfde ingedeeld. Als voorbeeld van een indeling is figuur 4.3 opgenomen.
Figuur 4.3:Indeling Unit
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing.
De terinzagelegging van de ontwerpbesluiten is op 18 november 2014 gepubliceerd in de Zuidoosthoeker en de Staatscourant. Met ingang van 19 november 2014 heeft het ontwerp van de vergunning voor zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn diverse zienswijzen ingediend. Naar aanleiding van de zienswijzen is het ontwerp aangepast en nogmaals ter inzage gelegd.
De terinzagelegging van de aangepaste ontwerpbesluiten is op 9 april 2015 gepubliceerd in de Emmen.nu en de Staatscourant. Met ingang van 10 april 2015 heeft het ontwerp van de vergunning voor zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn diverse zienswijzen dan wel aanvulling op de eerdere zienswijzen ingediend. Naar aanleiding van deze zienswijzen en aanvullingen zijn geen aanpassingen doorgevoerd.
Bij de inpassing van de units dient sprake te zijn van een stedenbouwkundig-, landschappelijk- en milieutechnisch inpasbare situatie. Voor wat betreft het landschappelijke dient rekening te worden gehouden met de voorkomende kenmerken. Het aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Daartoe is een aanvraag gedaan tot een WABO-vergunning in strijd met het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.