| Plan: | Buitengebied Emmen, Nieuw-Weerdinge, Weerdingerkanaal NZ 114 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2018006-W701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding tot wijzigingsplan
Er is aan burgemeester en wethouders van Emmen verzocht medewerking te verlenen aan het wijzigen van het bestemmingsplan voor het perceel Weerdingerkanaal NZ 114 te Nieuw-Weerdinge. Het perceel waar dit wijzigingsplan betrekking op heeft is kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie AC, nummer 239, en gedeeltelijk de percelen kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie AC, nummers 974 en 985.
Voorheen is het perceel gebruikt ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Op het perceel wordt echter geen agrarisch bedrijf meer uitgeoefend. Verzocht wordt de bestemming te wijzigen naar een zelfstandige woonfunctie.
Met dit wijzigingsplan wordt voorzien in een passende bestemming (bestemming 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing'). De achterliggende gronden worden bestemd conform het feitelijke agrarische gebruik (bestemming 'Agrarisch met waarden - Grootschalige Veenontginningen').
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen ten westen van Nieuw-Weerdinge aan het Weerdingerkanaal. De weg Weerdingerkanaal NZ is de doorgaande weg vanuit de richting Emmen naar Nieuw-Weerdinge.
Afbeelding 1: Ligging plangebied in omgeving (indicatief rood omcirkeld het plangebied).
1.3 Huidige planologische regeling
1.3.1 Bestemming
Het perceel Weerdingerkanaal NZ 114 te Nieuw-Weerdinge heeft in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied 2011' de bestemming 'Agrarisch – Grondgebonden 1' (artikel 5), bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken. Op het perceel wordt echter geen grondgebonden agrarisch bedrijf meer uitgeoefend. Verzocht wordt de bestemming te wijzigen naar een zelfstandige woonfunctie (bestemming 'Wonen – Voormalige agrarische bebouwing').
1.3.2 Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan
In het bestemmingsplan 'Buitengebied 2011' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 5.7.1 lid c) voor de wijziging van de agrarische functie van agrarische bedrijfsbebouwing bij bedrijfsbeëindiging naar wonen zoals bedoeld in Artikel 61 Wonen – Voormalige agrarische bebouwing. Daarbij gelden de volgende bepalingen:
- de activiteit wordt uitgevoerd in combinatie met een woonfunctie;
- er mag geen onevenredige verkeers- of parkeerdruk optreden voor de omgeving;
- de functiewijziging is passend binnen de stedenbouwkundige- en landschappelijke structuur;
- voldaan wordt aan milieu- en externe veiligheidswetgeving;
- er is geen sprake van onevenredige aantasting van gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
In de volgende hoofdstukken wordt nader ingegaan op bovenstaande bepalingen.
1.4 Opzet wijzigingsplan
Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. In de toelichting wordt een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes. Op de verbeeding worden de percelen in het plangebied aangegeven met een bestemming. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het plangebied geregeld.
Hoofdstuk 2 Beleid
2.1 Gemeentelijk beleid
2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020 (vastgesteld september 2001). De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het wijzigingsplan Buitengebied Emmen, Nieuw-Weerdinge, Weerdingerkanaal NZ 114 is vooral het thema wonen van belang.
De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef richt zich op een accentverschuiving van kwantiteit naar kwaliteit en differentiatie van woonmilieus: De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op op wervende woonmilieus. Om ervoor te zorgen dat de woningmarkt op orde blijft, is een continue aanpassing aan de veranderende vraag geboden. Dit geldt niet alleen voor de kern van Emmen, maar ook voor de dorpen. Zo ontstaat op termijn een cyclische vernieuwing van de bestaande woongebieden.
2.1.2 Woonbeleid
Het woonbeleid richt zich op goed wonen en leven; er is sprake van een kwalitatieve insteek. In het woonbeleid wordt rekening gehouden met vergrijzing en mogelijke bevolkingskrimp. Uitgegaan wordt van het bieden van kwalitatief maatwerk voor het wonen en de woonomgeving. Kwaliteit betekent vooral duurzame herstructurering en woningaanpassing. De prioriteiten in het beleid zijn: zorg voor voldoende en goede woningen voor de doelgroepen van beleid; herstructurering in relatie tot bevolkingskrimp en vergrijzing; zorg voor voldoende geschikte woningen voor senioren; duurzaamheidsmaatregelen (in het bijzonder energiebesparende maatregelen). Het accent ligt met deze prioriteiten op behoud en versterking van de bestaande woonkwaliteit. Dit komt ook tot uiting in de algemene woningbouwstrategie waarbij het beoordelen van nieuwe initiatieven herstructureringsprojecten prioriteit hebben. Ook van belang is dat nieuwe initiatieven en nieuw te ontwikkelen locaties/gebieden in samenhang worden bekeken.
Het voorliggend plan betreft een particulier initiatief waarbij sprake is van de functiewijziging van een voormalige agrarische bedrijfswoning naar een zelfstandige woning. Het bestemmingsplan 'Buitengebied 2011' voorziet in de functiewijziging. Er worden geen woningen toegevoegd aan het aantal bestaande woningen.
2.1.3 Welstandsbeleid
Bouwwerken moeten voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Een welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandscriteria opgenomen in de Welstandsnota. Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling wel past bij de omgeving.
Het bestemmingsplan en de Welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het welstandsbeleid heeft zo min mogelijk regels. Voor de meeste gebieden, ook voor dit gedeelte van het buitengebied waar het plangebied gelegen is, geldt het welstandsniveau 'welstandsluw'.
2.2 Provinciaal beleid
In de Omgevingsvisie van de provincie Drenthe staat aangegeven dat gemeenten in principe zelf mogen bepalen welke activiteiten worden toegestaan in vrijkomende agrarische bebouwing (VAB).
Het provinciaal beleid stelt verder geen specifieke bepalingen voor een functiewijziging van vrijkomende agrarische bebouwing naar wonen.
In dit geval is er geen sprake van vestiging van een nieuwe bedrijfsactiviteit (de woonfunctie blijft gehandhaafd) en is geen sprake van verbouwings-, bouw- en/ of sloopwerkzaamheden die inbreuk zouden kunnen doen op de ruimtelijke kwaliteit.
Geconcludeerd wordt dat de functiewijziging van vrijkomende agrarische bebouwing naar wonen in overeenstemming is met het provinciale beleid.
2.3 Rijksbeleid
In het Rijksbeleid zijn geen specifieke bepalingen opgenomen voor een functiewijziging van vrijkomende agrarische bebouwing naar wonen.
Hoofdstuk 3 Huidige situatie en beschrijving ontwikkeling
3.1 Ontstaansgeschiedenis
Het gebied bij Nieuw-Weerdinge is het enige gebied in de Gemeente Emmen dat ontgonnen is door middel van het enkel kanaal systeem met kruisdiepen.
Voor de vervening van het Weerdingerveen is eerst een kanaal, de Weerdingermond, gegraven dat uitmondde in het Stadskanaal. Noordelijker, in de provincie Groningen, waren monden gegraven als de Exloërmond, Valthermond, Buinermond etc. De laatste twee zijn ontgonnen via het dubbel kanaal systeem. Bij de Weerdingermond is gezocht naar een verbetering van het dubbel kanaal systeem omdat dit systeem nogal wat bruggen vereist. Het aansluitende kanaal, het Weerdingerkanaal, buigt op drie plaatsen af, namelijk bij de aansluiting op het Weerdingermond/Stadskanaal, bij Wisseldijk/ Meijersmarke (oostkant verveend zonder wijken) en bij het brongebied van het Valtherdiep. De kruisdiepen zijn loodrecht op het Weerdingerkanaal gegraven. Tussen de kruisdiepen liggen 12 of minder veenplaatsen.
Aan het einde van de kruisdiepen is achter langs de plaatsen een verbindingskanaal gegraven, een achterdiep. Vledderdiep, Achterdiep en Siepelveenwijk zijn dergelijke achterdiepen (c.q. hoofdwijken). De gewone wijken zijn vervolgens aangesloten op het achterdiep. De afstand tussen twee wijken is 200 meter. Tussen twee wijken ligt, precies in het midden, evenwijdig aan de wijken een zwetsloot. Bruggen zijn aangelegd bij de uitmonding van de kruisdiepen op het kanaal en halverwege twee kruisdiepen.
Het Weerdingerkanaal, Tramwijk ZZ en het Eerste Kruisdiep zijn gedeeltelijk gedempt. Hier zijn brede groenstroken met bomen in gras (o.a. linde, eik) aangelegd. Daarentegen is het wijkenpatroon nog gaaf aanwezig. Vooral ten zuiden van het Weerdingerkanaal, dus tussen het eerste, tweede en derde kruisdiep is het oude wijkenpatroon nog gaaf. Overigens geldt dat ook voor het gebied buiten het dorp tussen het Eerste Kruisdiep en Wisseldijk. Ten noorden van het Weerdingerkanaal is het wijkenpatroon minder gaaf aanwezig.
Afbeelding 2: Abstracte overzichtskaart waterstructuur Nieuw-Weerdinge.
In de loop der tijd heeft de bebouwing zich ontwikkeld langs de gehele lengte van het Weerdingerkanaal. Echter al in 1900 was sprake van de eerste centrumvorming bij het Eerste Kruisdiep. In de loop der tijd is het dorp hier, blokvormig, verdicht (nieuwbouw, industrie, sportvelden). Subkernen hebben zich ontwikkeld bij de aansluiting 3e Kruisdiep – Tramwijk – Weerdingerkanaal en Kruising N379 – Weerdingerkanaal. Hoewel de meeste bebouwing van het lint min of meer in één rooilijn staat, is sprake van een grote variatie door de verschillen in hoogte, vorm en kleur van de nok. De richting van de nok is, conform de historie, veelal loodrecht op het kanaal. Langs het Weerdingerkanaal is aan beide bebouwingszijden een bomenrij aangeplant. Langs de drie kruisdiepen staan, gedeeltelijk recent herplantte, bomenrijen. De bomenrijen langs het Weerdingerkanaal, zowel langs het gedempte als niet-gedempte gedeelte, zorgen voor een monumentaal karakter.
3.2 Huidige situatie
Het perceel Weerdingerkanaal NZ 114 is vrijer gelegen ten opzichte van omliggende bebouwing, tussen de linten richting Nieuw-Weerdinge en richting het Derde Kruisdiep. De omgeving is overwegend agrarisch van karakter en naast enkele agrarische bedrijven zijn er woningen in de omgeving gelegen. Op het perceel Weerdingerkanaal NZ 117 wordt een melkrundveehouderij uitgeoefend. Tegenover het perceel is een woonlint aan het Weerdingerkanaal ZZ.
Op het perceel Weerdingerkanaal NZ 114 wordt geen grondgebonden agrarisch bedrijf meer uitgeoefend. Op het perceel staat een voormalige agrarische bedrijfswoning. Aangebouwd aan de woning is een voormalige landbouwschuur. De woning met aangebouwde voormalige landbouwschuur vormen één hoofdgebouw. De bestaande landbouwschuur wordt getypeerd als karakteristiek (vanwege de verschijningsvorm, bestaande situering, dakhelling, goot- en bouwhoogte). De karakteristiek van de voormalige boerderij en schuur wordt daarnaast versterkt door een kenmerkende erfinrichting. Het bestaande erf is groen ingepast.
Afbeelding 3: Luchtfoto Weerdingerkanaal NZ 114 (geel omlijnd het woongedeelte op het perceel, groen omlijnd de achterliggende gronden die agrarisch in gebruik is).
3.3 Beschrijving ontwikkeling
Verzocht is medewerking te verlenen aan het wijzigen van het bestemmingsplan voor het perceel Weerdingerkanaal NZ 114 te Nieuw-Weerdinge. Voorheen is het perceel gebruikt ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Op het perceel wordt echter geen agrarisch bedrijf meer uitgeoefend. Verzocht wordt de bestemming te wijzigen naar een zelfstandige woonfunctie.
Een zelfstandige woonfunctie op vrijgekomen agrarische bedrijfslocaties biedt de mogelijkheid om leegstand van, vaak ook cultuurhistorisch waardevolle, bebouwing tegen te gaan. Verpaupering van die gebouwen wordt voorkomen en zodoende wordt kapitaalsvernietiging tegengegaan. Wonen is in beginsel een passend hergebruik voor een vrijgekomen agrarische bedrijfslocatie. In het bestemmingsplan 'Buitengebied 2011' is daartoe de wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de wijziging van de agrarische functie van agrarische bedrijfsbebouwing bij bedrijfsbeëindiging naar wonen. Daarbij gelden de volgende bepalingen:
- de activiteit wordt uitgevoerd in combinatie met een woonfunctie;
- er mag geen onevenredige verkeers- of parkeerdruk optreden voor de omgeving;
- de functiewijziging is passend binnen de stedenbouwkundige- en landschappelijke structuur;
- voldaan wordt aan milieu- en externe veiligheidswetgeving;
- er is geen sprake van onevenredige aantasting van gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
Met dit wijzigingsplan wordt voorzien in een passende bestemming (bestemming 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing'). De achterliggende gronden worden bestemd conform het feitelijke agrarische gebruik (bestemming 'Agrarisch met waarden - Kleinschalige Veenontginningen').
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. De functiewijziging is passend binnen de stedenbouwkundige- en landschappelijke structuur. In Hoofdstuk 4 Onderzoeken en milieubeoordeling wordt nader ingegaan op de andere bepalingen.
Hoofdstuk 4 Onderzoeken en milieubeoordeling
4.1 Archeologie
Het plangebied is de volgens de gemeentelijke beleidsadvieskaart Archeologie (vastgesteld op 30 mei 2013) gelegen binnen een gebied waar een lage verwachting is op het aantreffen van archeologische waarden.
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van archeologie geen belemmeringen voor de functiewijziging van de voormalige agrarische bedrijfswoning naar wonen.
4.2 Ecologie
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van flora en fauna geen belemmeringen voor de functiewijziging van agrarisch naar wonen.
4.3 Milieu
4.3.1 Bedrijven en milieuzonering
Het perceel Weerdingerkanaal NZ 114 is vrijer gelegen ten opzichte van de omliggende bebouwing. De directe omgeving is overwegend agrarisch in gebruik. Op het perceel Weerdingerkanaal NZ 117 wordt een melkrundveehouderij uitgeoefend. De woning Weerdingerkanaal NZ 114 blijft (ongeacht de bestemming) vanuit milieuhygiënisch oogpunt een gevoelig object voor de melkrundveehouderij. Daarnaast ligt de woning Weerdingerkanaal NZ 114 op circa 100 meter van het bouwvlak van de melkrundveehouderij op het perceel Weerdingerkanaal NZ 117. De maatgevende afstand vanuit het aspect geur is 50 meter. Er wordt voldaan aan deze afstandseis. Er is geen sprake van een aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de melkrundveehouderij op het perceel Weerdingerkanaal NZ 117.
4.3.2 Bodem
Het plangebied bevat geen locaties die voor wat betreft bodemverontreiniging verdacht zijn (historisch verdacht als gevolg van in het verleden uitgevoerde bodembedreigende activiteiten). Ook bevat het plangebied geen locaties waar de milieukundige bodemkwaliteit is onderzocht en geconstateerd is of de locaties verontreinigd zijn. Tot slot zijn geen locaties bekend waar ondergrondse tanks aanwezig zijn danwel aanwezig zijn geweest.
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van bodem geen belemmeringen voor de functiewijziging van de voormalige agrarische bedrijfswoning naar wonen.
4.3.3 Geluid
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van geluid geen belemmeringen voor de functiewijziging van de voormalige agrarische bedrijfswoning naar wonen.
4.3.4 Luchtkwaliteit
De woonboerderij wordt niet meer gebruikt als agrarische bedrijfswoning. Met dit wijzigingsplan wordt voorzien in een passende bestemming. Voor een woonfunctie wordt het aantal verkeersbewegingen vergeleken met de agrarische bedrijfsfunctie minder. Omdat er zodoende geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet toenemen. Hierdoor betekent het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor het plan.
4.3.5 Verkeer
Het gebruik als woonfunctie zorgt niet voor onevenredige verkeers- en/ of parkeerdruk voor de omgeving. Voor een woonfunctie wordt het aantal verkeersbewegingen vergeleken met de agrarische bedrijfsfunctie minder.
Het parkeren ten behoeve van de woonfunctie vindt plaats op het bestaande erf.
4.4 Externe veiligheid
Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes.
Binnen en nabij het plangebied zijn geen bedrijven of transportroutes gelegen waarbij rekening moet worden gehouden met het aspect externe veiligheid.
4.5 Waterparagraaf
Met de functiewijziging van de voormalige agrarische bedrijfswoning naar wonen vindt geen toename plaats van het verharde oppervlak. Tevens is er geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop heeft het plan geen negatieve gevolgen voor het functioneren van het watersysteem.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
5.1 Ontwerp wijzigingsplan en zienswijzen
Het ontwerp wijzigingingsplan heeft vanaf 9 maart 2018 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
Voor het opstellen van een wijzigingsplan is een bedrag opgenomen in de legesverordening. De plankosten komen geheel voor rekening van de aanvrager. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.