| Plan: | Buitengebied Emmen, Emmen, Oosterveldsestraat 170 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2017023-W701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding tot wijzigingsplan
De heer Lübbers heeft burgemeester en wethouders van Emmen verzocht medewerking te verlenen aan het wijzigen van het bestemmingsplan voor het perceel Oosterveldsestraat 170 te Emmen. De betreffende percelen zijn kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie AE, nummer 2324, 2323 en 2058.
Voorheen is het perceel gebruikt ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Op het perceel wordt echter geen agrarisch bedrijf meer uitgeoefend. Verzocht wordt de bestemming te wijzigen naar een zelfstandige woonfunctie.
Met dit wijzigingsplan wordt voorzien in een passende bestemming (bestemming 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing'). De aanliggende gronden worden bestemd conform het feitelijke agrarische gebruik (bestemming 'Agrarisch met waarden - Kleinschalige Veenontginningen').
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen ten zuiden van Barger-Oosterveld aan de Oosterveldsestraat. De Oosterveldsestraat is de doorgaande weg vanuit Barger-Oosterveld richting Nieuw-Dordrecht.
Afbeelding 1: Ligging plangebied in omgeving (indicatief rood omcirkeld het plangebied).
1.3 Huidige planologische regeling
1.3.1 Bestemming
Het perceel Oosterveldsestraat 170 heeft in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Emmen' de bestemming 'Agrarisch – Grondgebonden 1' (artikel 5), bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken. Op het perceel wordt echter geen grondgebonden agrarisch bedrijf meer uitgeoefend. Verzocht wordt de bestemming te wijzigen naar een zelfstandige woonfunctie (bestemming 'Wonen – Voormalige agrarische bebouwing').
1.3.2 Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan
In het bestemmingsplan 'Buitengebied Emmen' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 5.7.1 lid c) voor de wijziging van de agrarische functie van agrarische bedrijfsbebouwing bij bedrijfsbeëindiging naar wonen zoals bedoeld in Artikel 61 Wonen – Voormalige agrarische bebouwing. Daarbij gelden de volgende bepalingen:
- de activiteit wordt uitgevoerd in combinatie met een woonfunctie;
- er mag geen onevenredige verkeers- of parkeerdruk optreden voor de omgeving;
- de functiewijziging is passend binnen de stedenbouwkundige- en landschappelijke structuur;
- voldaan wordt aan milieu- en externe veiligheidswetgeving;
- er is geen sprake van onevenredige aantasting van gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
In de volgende hoofdstukken wordt nader ingegaan op bovenstaande bepalingen.
1.4 Opzet wijzigingsplan
Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. In de toelichting wordt een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes. Op de verbeeding worden de percelen in het plangebied aangegeven met een bestemming. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het plangebied geregeld.
Hoofdstuk 2 Beleid
2.1 Gemeentelijk beleid
2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020 (vastgesteld september 2001). De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het wijzigingsplan Buitengebied Emmen, Emmen, Oosterveldsestraat 170 is vooral het thema wonen van belang.
De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef richt zich op een accentverschuiving van kwantiteit naar kwaliteit en differentiatie van woonmilieus: De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op op wervende woonmilieus. Om ervoor te zorgen dat de woningmarkt op orde blijft, is een continue aanpassing aan de veranderende vraag geboden. Dit geldt niet alleen voor de kern van Emmen, maar ook voor de dorpen. Zo ontstaat op termijn een cyclische vernieuwing van de bestaande woongebieden.
2.1.2 Woonbeleid
Het woonbeleid richt zich op goed wonen en leven; er is sprake van een kwalitatieve insteek. In het woonbeleid wordt rekening gehouden met vergrijzing en mogelijke bevolkingskrimp. Uitgegaan wordt van het bieden van kwalitatief maatwerk voor het wonen en de woonomgeving. Kwaliteit betekent vooral duurzame herstructurering en woningaanpassing. De prioriteiten in het beleid zijn: zorg voor voldoende en goede woningen voor de doelgroepen van beleid; herstructurering in relatie tot bevolkingskrimp en vergrijzing; zorg voor voldoende geschikte woningen voor senioren; duurzaamheidsmaatregelen (in het bijzonder energiebesparende maatregelen). Het accent ligt met deze prioriteiten op behoud en versterking van de bestaande woonkwaliteit. Dit komt ook tot uiting in de algemene woningbouwstrategie waarbij het beoordelen van nieuwe initiatieven herstructureringsprojecten prioriteit hebben. Ook van belang is dat nieuwe initiatieven en nieuw te ontwikkelen locaties/gebieden in samenhang worden bekeken.
Het voorliggend plan betreft een particulier initiatief waarbij sprake is van de functiewijziging van een voormalige agrarische bedrijfswoning naar een zelfstandige woning. Het bestemmingsplan 'Buitengebied Emmen' voorziet in de functiewijziging. Er worden geen woningen toegevoegd aan het aantal bestaande woningen.
2.1.3 Welstandsbeleid
Bouwwerken moeten voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Een welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandscriteria opgenomen in de Welstandsnota. Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling wel past bij de omgeving.
Het bestemmingsplan en de Welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het welstandsbeleid heeft zo min mogelijk regels. Voor de meeste gebieden, ook voor dit gedeelte van het buitengebied waar het plangebied gelegen is, geldt het welstandsniveau 'welstandsluw'.
2.2 Provinciaal beleid
In de Omgevingsvisie van de provincie Drenthe staat aangegeven dat gemeenten in principe zelf mogen bepalen welke activiteiten worden toegestaan in vrijkomende agrarische bebouwing (VAB).
Het provinciaal beleid stelt verder geen specifieke bepalingen voor een functiewijziging van vrijkomende agrarische bebouwing naar wonen.
In dit geval is er geen sprake van vestiging van een nieuwe bedrijfsactiviteit (de woonfunctie blijft gehandhaafd) en is geen sprake van verbouwings-, bouw- en/ of sloopwerkzaamheden die inbreuk zouden kunnen doen op de ruimtelijke kwaliteit.
Geconcludeerd wordt dat de functiewijziging van vrijkomende agrarische bebouwing naar wonen in overeenstemming is met het provinciale beleid.
2.3 Rijksbeleid
In het Rijksbeleid zijn geen specifieke bepalingen opgenomen voor een functiewijziging van vrijkomende agrarische bebouwing naar wonen.
Hoofdstuk 3 Huidige situatie en beschrijving ontwikkeling
3.1 Ontstaansgeschiedenis
De omgeving van het plangebied wordt nader getypeerd als het landschap van de kleinschalige veenontginningen. Het gebied ligt op de overgang van de Hondsrug naar het veen. Het gebied is anders dan de grootschalige veenontginningen tot ontginning gekomen en heeft met name de kenmerken van kleinschalige veenontginningen.
Voordat het gebied bij Barger-Oosterveld werd ontgonnen was het gedeeltelijk (natte) heide dat zowel oost- als westwaarts overging in veen. Vooral op het zandgedeelte (heide) was her en der sprake van een zeer geaccidenteerd terrein. Dit was met name het geval in het gebied waar nu de bebouwing is geconcentreerd en langs de huidige Klazienaveensestraat (direct ten zuiden van het plangebied).
Het Barger-Oosterveld is vanaf circa 1870 bewoond, eerst door oorspronkelijke bewoners van de zandgronden later ook de kleine zelfstandige (Duitse) boeren uit het veen bij Barger-Compascuum. Het vermelden waard is de bebouwing die rond 1900 aanwezig was langs de huidige N862 richting Klazienaveen. Het betrof hier bebouwing van kleine verveners. Hier was het veenpakket voldoende dik om het wat systematischer te vervenen. Dit gebiedje hoort dan ook tot het veenkoloniale gebied. Omdat het op de overgang van zand naar veen lag is het niet door middel van wijken verveend. Ook de verkaveling is kleinschalig van karakter. Zoals gebruikelijk zijn deze behuizingen na de vervening verdwenen. Tegelijkertijd ontstond een lint, op het zand, langs de Klazienaveensestraat. Vanaf deze ontginningsas zijn de overige gronden door middel van relatief smalle stroken ontgonnen. Vanaf de Klazienaveensestraat liepen er zandpaden richting het veld. Deze zijn na 1985 vrijwel geheel verdwenen. Tot op de dag van vandaag is het kleinschalige karakter nog goed herkenbaar dankzij de relatief smalle en onregelmatige verkaveling, de bebouwingslinten met een mengeling van oud en nieuw en de bochtige wegen.
3.2 Huidige situatie
Het plangebied is gelegen ten zuiden van Barger-Oosterveld aan de Oosterveldsestraat. De Oosterveldsestraat is de doorgaande weg vanuit Barger-Oosterveld richting Nieuw-Dordrecht.
Het kleinschalige karakter van het landschap is nog goed herkenbaar dankzij de relatief smalle en onregelmatige verkaveling, met name bij de huiskavels, het bebouwingslint en de bochtige weg. De bestaande bebouwing is grotendeels haaks gesitueerd op de weg.
De directe omgeving is overwegend agrarisch in gebruik. Aan de overzijde van de weg op het perceel Oosterveldsestraat 173 is een agrarisch bedrijf gevestigd. Het perceel Oosterveldsestraat 170 is vrijer gelegen ten opzichte van de omliggende bebouwing.
Op het perceel Oostervelsestraat 170 staat een voormalige agrarische bedrijfswoning. Aangebouwd aan de woning is een schuur. Het bestaande erf is groen ingepast.
Afbeelding 2: Luchtfoto Oosterveldsestraat 170 (rood omlijnd het woongedeelte op het perceel).
3.3 Beschrijving ontwikkeling
Verzocht is medewerking te verlenen aan het wijzigen van het bestemmingsplan voor het perceel Oosterveldsestraat 170 te Emmen. Voorheen is het perceel gebruikt ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Op het perceel wordt echter geen agrarisch bedrijf meer uitgeoefend. Verzocht wordt de bestemming te wijzigen naar een zelfstandige woonfunctie.
Een zelfstandige woonfunctie op vrijgekomen agrarische bedrijfslocaties biedt de mogelijkheid om leegstand van, vaak ook cultuurhistorisch waardevolle, bebouwing tegen te gaan. Verpaupering van die gebouwen wordt voorkomen en zodoende wordt kapitaalsvernietiging tegengegaan. Wonen is in beginsel een passend hergebruik voor een vrijgekomen agrarische bedrijfslocatie. In het bestemmingsplan 'Buitengebied Emmen' is daartoe de wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de wijziging van de agrarische functie van agrarische bedrijfsbebouwing bij bedrijfsbeëindiging naar wonen. Daarbij gelden de volgende bepalingen:
- de activiteit wordt uitgevoerd in combinatie met een woonfunctie;
- er mag geen onevenredige verkeers- of parkeerdruk optreden voor de omgeving;
- de functiewijziging is passend binnen de stedenbouwkundige- en landschappelijke structuur;
- voldaan wordt aan milieu- en externe veiligheidswetgeving;
- er is geen sprake van onevenredige aantasting van gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
Met dit wijzigingsplan wordt voorzien in een passende bestemming (bestemming 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing'). De aanliggende gronden worden bestemd conform het feitelijke agrarische gebruik (bestemming 'Agrarisch met waarden - Kleinschalige Veenontginningen').
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. De functiewijziging is passend binnen de stedenbouwkundige- en landschappelijke structuur. In Hoofdstuk 4 Onderzoeken en milieubeoordeling wordt nader ingegaan op de andere bepalingen.
Hoofdstuk 4 Onderzoeken en milieubeoordeling
4.1 Archeologie
Het plangebied is de volgens de gemeentelijke beleidsadvieskaart Archeologie (vastgesteld op 30 mei 2013) gelegen binnen een gebied aangeduid als 'Waarde - Archeologie 4' (terreinen van middelhoge of hoge archeologische verwachtingen). Bij plannen waarbij het binnen een plangebied gaat om een totaal aan te verstoren bodemoppervlak kleiner dan 1000 m2, geldt vrijstelling van archeologisch onderzoek. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' is opgenomen op de verbeelding van het wijzigingsplan.
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van archeologie geen belemmeringen voor de functiewijziging van de voormalige agrarische bedrijfswoning naar wonen.
4.2 Ecologie
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van flora en fauna geen belemmeringen voor de functiewijziging van agrarisch naar wonen.
4.3 Milieu
4.3.1 Bedrijven en milieuzonering
Het perceel Oosterveldsestraat 170 is vrijer gelegen ten opzichte van de omliggende bebouwing. De directe omgeving is overwegend agrarisch in gebruik. Aan de overzijde van de weg op het perceel Oosterveldsestraat 173 is een agrarisch bedrijf gevestigd. Er is geen sprake van een aantasting van de gebruiksmogelijkheden van het agarisch bedrijf op het perceel Oosterveldsestraat 173. De woning Oosterveldsestraat 170 is en blijft (ongeacht de bestemming) vanuit milieuhygiënisch oogpunt een gevoelig object voor het agrarisch bedrijf. Daarnaast ligt de woning Oosterveldsestraat 170 op meer dan 50 meter van het bouwvlak van het agrarisch bedrijf. De maatgevende afstand vanuit het aspect geur is 50 meter. Voldaan wordt aan de afstandseis.
4.3.2 Bodem
Het plangebied bevat geen locaties die voor wat betreft bodemverontreiniging verdacht zijn (historisch verdacht als gevolg van in het verleden uitgevoerde bodembedreigende activiteiten). Ook bevat het plangebied geen locaties waar de milieukundige bodemkwaliteit is onderzocht en geconstateerd is of de locaties verontreinigd zijn. Tot slot zijn geen locaties bekend waar ondergrondse tanks aanwezig zijn danwel aanwezig zijn geweest.
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van bodem geen belemmeringen voor de functiewijziging van de voormalige agrarische bedrijfswoning naar wonen.
4.3.3 Geluid
De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van geluid geen belemmeringen voor de functiewijziging van de voormalige agrarische bedrijfswoning naar wonen.
4.3.4 Luchtkwaliteit
De woonboerderij (met bijbehorende bouwwerken) wordt niet meer gebruikt als agrarische bedrijfswoning. Met dit wijzigingsplan wordt voorzien in een passende bestemming. Voor een woonfunctie wordt het aantal verkeersbewegingen vergeleken met de agrarische bedrijfsfunctie minder. Omdat er zodoende geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet toenemen. Hierdoor betekent het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor het plan.
4.3.5 Verkeer
Het gebruik als woonfunctie zorgt niet voor onevenredige verkeers- en/ of parkeerdruk voor de omgeving. Voor een woonfunctie wordt het aantal verkeersbewegingen vergeleken met de agrarische bedrijfsfunctie minder.
Het parkeren ten behoeve van de woonfunctie vindt plaats op het bestaande erf.
4.4 Externe veiligheid
Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes.
Binnen en nabij het plangebied zijn geen bedrijven of transportroutes gelegen waarbij rekening moet worden gehouden met het aspect externe veiligheid.
4.5 Waterparagraaf
Met de functiewijziging van de voormalige agrarische bedrijfswoning naar wonen vindt geen toename plaats van het verharde oppervlak. Tevens is er geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop heeft het plan geen negatieve gevolgen voor het functioneren van het watersysteem.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
5.1 Ontwerp wijzigingsplan en zienswijzen
Het ontwerp wijzigingingsplan heeft vanaf 15 september 2017 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend. Provincie Drenthe heeft aangegeven dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen (Bijlage 3).
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
Voor het opstellen van een wijzigingsplan is een bedrag opgenomen in de legesverordening. De plankosten komen geheel voor rekening van de aanvrager. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.