| Plan: | Emmen, Emmermeer, Haagjesweg 162 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2016017-B701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding tot nieuw bestemmingsplan
Aan de Haagjesweg 162 te Emmen is al heel lang een fysiotherapiepraktijk gevestigd. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Emmen, Emmermeer in 2012 heeft het perceel Haagjesweg 162 de bestemming 'Wonen – Gestapeld' gekregen. Hierdoor is deze fysiotherapiepraktijk wegbestemd. Op grond van het overgangsrecht kan het gebruik van een deel van het perceel voor fysiotherapiepraktijk legitiem, voor onbepaalde tijd en ongeacht de persoon van de exploitant, worden voortgezet.
De huidige exploitante is voornemens de praktijk te verkopen. In dit verband is het wenselijk de bestaande feitelijke situatie van het perceel planologisch vast te leggen. Dit bestemmingsplan zal daarin voorzien. Bij de huidige bestemming zal een aanduiding fysiotherapiepratkijk worden geplaatst. Daarmee wordt voor het betreffende deel van het perceel, naast de woonfunctie, ook de functie voor fysiotherapiepraktijk planologisch vastgelegd. De aanduiding geldt alleen voor de locatie beschreven in dit plangebied. Andere locaties in het appartementencomplex kunnen geen aanspraak maken op deze aanduiding.
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Haagjesweg 162 ligt in het oosten van de wijk Emmermeer.
Figuur 1-1: De ligging van het plangebied Emmen, Haagjesweg 162 in de gemeente Emmen.
Het plangebied is gelegen op de begane grond van een appartementsgebouw, in het midden van het bouwblok. Aan weerszijden van de fysiotherapiepraktijk zijn ook bedrijven gevestigd, boven de praktijk zijn appartementen.
Het plangebied grenst in het oosten aan een groenstrook met daarachter appartementsgebouwen. In het westen grenst het aan een parkeerplaats, waar onder andere bezoekers van de praktijk gebruik van maken. Ten noorden van het plangebied bevinden zich appartementsgebouwen en ten zuiden van het plangebied appartementsgebouwen en woningen.
Figuur 1-2: Indicatie begrenzing plangebied.
1.3 Huidige planologische regelingen
Het voorliggende bestemmingsplan Emmen, Haagjesweg 162 vervangt het op 27 september 2012 vastgestelde bestemmingsplan Emmen, Emmermeer (96.112) gedeeltelijk.
Figuur 1.3: Uitsnede van de verbeelding en legenda van het vigerende plan met plangebied.
In het bestemmingsplan Emmen, Emmermeer ligt op deze locatie de bestemming “Wonen - Gestapeld'.
1.4 Opzet bestemmingsplan
Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.
Hoofdstuk 2 Beleid
2.1 Gemeentelijk beleid
2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, veelzijdigheid troef
Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het bestemmingsplan Emmen, Emmermeer, Haagjesweg 162 is vooral het thema wonen van belang. De structuurvisie stimuleert voorzieningen in de dorpen en wijken. De fysiotherapiepraktijk past in het ruimtelijk beleid voor dit gebied.
2.2 Provinciaal beleid
2.2.1 Omgevingsvisie Drenthe
In de Omgevingsvisie Drenthe wordt het plangebied aangeduid als bestaand stedelijk gebied. Zowel de Omgevingsvisie Drenthe als de Provinciale Omgevingsverordening geven aan dat de verantwoordelijkheid van het bestaand stedelijk gebied bij de gemeenten ligt. Hierdoor is het provinciaal beleid verder niet van invloed op dit bestemmingsplan.
2.3 Rijksbeleid
2.3.1 Ruimtelijk beleid
Het ruimtelijke rijksbeleid heeft geen directe invloed op het plangebied.
2.4 Conclusie
De conclusie voor dit bestemmingsplan Emmen, Emmermeer, Haagjesweg 162 is dat het rijksbeleid niet direct doorwerkt in het plangebied. Hierdoor is het bestemmingsplan niet in strijd met het rijksbeleid. Het voorliggende bestemmingsplan is ook niet in strijd met het geldende gemeentelijke en provinciale beleid.
Hoofdstuk 3 Onderzoeken
Omdat de bestemming geen bouwkundige of andere fysieke veranderingen mogelijk maakt ten opzichte van de mogelijkheden onder de huidige bestemming en omdat feitelijk en wat betreft mogelijke gevolgen van de nieuwe bestemming voor de omgeving niets zal veranderen in het plangebied, hoeven er geen onderzoeken te worden uitgevoerd. Een fysiotherapiepraktijk wordt niet aangemerkt als een kwetsbaar object. Hierdoor is een onderzoek naar de fysieke veiligheid niet van belang.
Hoofdstuk 4 Stedenbouwkundige structuur
4.1 Algemene planbeschrijving
De geplande ontwikkeling betreft de verkoop van de bestaande fysiotherapiepraktijk. De praktijk wordt binnenkort verkocht en de nieuwe exploitante is van plan de praktijk voort te zetten. Ruimtelijk gezien zijn er hierdoor geen veranderingen.
De fysiotherapiepraktijk is gelegen op de begane grond van een appartementsgebouw, in het midden van het bouwblok. Naast de praktijk zijn ook bedrijven gevestigd, boven de praktijk zijn appartementen. In het oosten grenst de praktijk aan een groenstrook met daarachter appartementsgebouwen. In het westen grenst de praktijk aan een parkeerplaats, waar onder andere bezoekers van de praktijk gebruik van maken. Ten noorden ervan bevinden zich appartementsgebouwen en ten zuiden van de praktijk appartementsgebouwen en woningen.
4.2 Parkeren
Het parkeren vindt voor een groot deel plaats in de openbare ruimte, onder andere op langsparkeerplaatsen in de straat. De bezoekers van de fysiotherapiepraktijk zullen ook in de openbare ruimte parkeren. Voor het parkeren worden weinig knelpunten verwacht, gezien de geringe grootte van de praktijk en de ruime hoeveelheid beschikbare parkeerplaatsen.
Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels en verbeelding
5.1 Algemeen
Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.
Om de huidige bestemming van het plangebied mogelijk te maken is gekozen voor een aanduiding op de huidige bestemming. De huidige bestemming is 'Wonen – Gestapeld'. De aanduiding zal 'fysiotherapiepraktijk' bedragen en zal alleen gelden voor de begane grond van het perceel waar de fysiotherapiepraktijk is gevestigd. Deze aanduiding zal terugkomen in de regels van het bestemmingsplan en ook zichtbaar zijn op de verbeelding.
5.2 Toelichting op de regels
5.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels
In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
5.2.2 Hoofdstuk 2 bestemmingsregels
In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. De bestemming die voor dit bestemmingsplan van belang is, is 'Wonen – Gestapeld'.
5.2.2.1 Wonen
Artikel Wonen - Gestapeld
Ter plaatse van flatgebouwen of appartementen geldt de bestemming 'Wonen - Gestapeld'. Binnen deze bestemming is een aan huis gebonden beroep toegestaan. Dit geldt ook voor ondergrondse parkeergarages en garageboxen.
5.2.3 Hoofdstuk 3 overgangs- en slotregels
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bestaat uit 2 artikelen, de eerste is het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de tweede de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.
In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan "Emmen, Emmermeer, Haagjesweg 162".
5.3 Handhaving
In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving.
Hoofdstuk 6 Maatschappelijke betrokkenheid
6.1 Overleg ex. artikel 3.1.1 Bro en zienswijzen
6.1.1 Overleg
Het overleg heeft geen bijzonderheden voor het voorliggende bestemmingsplan opgeleverd.
6.2 Zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan
Het ontwerpbestemmingsplan Emmen, Haagjesweg 162 heeft vanaf 4 november 2016 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens de terinzagelegging zijn wel/geen zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben geen aanleiding gegeven tot het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.
Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid
Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd.
De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1.000 m2 of meer.
Het voorliggende bestemmingsplan Emmen, Emmermeer, Haagjesweg 162 betreft een herziening van een bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat de bestaande situatie door de gemeente wordt gerespecteerd. Aan het bestemmingplan zijn behoudens het opstellen van het bestemmingsplan dan ook geen kosten verbonden. De kosten van het maken van het voorliggend bestemmingsplan worden in dit geval in z'n geheel gedekt uit het door de gemeenteraad beschikbaar gestelde gelden voor het actualisering van bestemmingsplannen. Het kostenverhaal is dus anderszins verzekerd, waardoor vaststelling van een exploitatieplan niet nodig is.