| Plan: | Emmen, Notaris Oostingstraat 16 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2013026-V701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Mellies Invest heeft een omgevingsvergunning ingediend voor het verbouwen en herinrichten van de voormalige bioscoop aan de Notaris Oostingstraat 16-22 te Emmen. De voormalige bioscoop bestaat uit drie verdiepingen. De begane grond blijft in gebruik voor detailhandel. Op de verdiepingen worden 4 appartementen gerealiseerd. De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen bouw en strijdigheid met het bestemmingsplan.
Het plan is stedenbouwkundig gezien eenvoudig. Het bestaande gebouw wordt uitwendig verbeterd en in inwendig verbouwd. Het verbouwde gebouw is goed passend in een stedelijke omgeving zoals het centrum van Emmen.
Op 10 juni 2013 heeft de Welstandscommissie positief geadviseerd op de aanvraag.
De aanvraag is genoteerd onder zaaknummer-64244 De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer IMRO2012NL.IMRO.0114.2013026-V701.
Afbeelding 1: Locatie plangebied in omgeving (gele vlak)
Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
2.1 Ligging en huidige situatie
Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het perceel Notaris Oostingstraat 16 tot 22, kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie K, nummer 218 G. Het perceel is gelegen in het winkelgebied van het centrum van Emmen. Het gebouw is een voormalige bioscoop. Op dit moment wordt de begane grond gebruikt voor detailhandel en staat de verdieping leeg. 
Afbeelding 2: Luchtfoto met locatie (gele vlak).
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
De structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het gebied waarin voorliggend plan Emmen, Notaris Oostingstraat 16-22 is gelegen zijn vooral de thema's: Verkeer, Werken, Wonen en Voorzieningen van belang.
Ten aanzien van het thema verkeer speelt de interne bereikbaarheid en verkeersdoorstroming een grote rol. Het opwaarderen van de Rondweg is hier een voorbeeld van. Tevens zullen zoals het zich nu laat aanzien in de toekomst in en rond het stationsgebied veranderingen plaats gaan vinden. Maar ook de aanleg van fietsverbindingen, zal in de omgeving van dit plangebied in de toekomst nog een vervolg krijgen.
Met dit bestemmingsplan wordt wonen boven de winkels mogelijk gemaakt. Ten aanzien van het thema wonen in het centrum wordt in de structuurvisie gestreefd om de kwaliteit van de woonmilieus te behouden dan wel te versterken. Het huidige plan voorziet in een versterking van het stedelijk woonmilieu.
2.2.2 Bestemmingsplan
Het perceel Notaris Oostingstraat 16 is gelegen binnen het bestemmingsplan Emmen De Weiert. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 18 december 1997. De aangewezen locatie valt binnen de bestemming “Centrumdoeleinden, G" (artikel 2.1). De voorschriften bij het bestemmingsplan geven aan dat de op de kaart voor Centrumdoeleinden aangewezen gronden per bouwlaag overeenkomstig de nadere aanduiding op de kaart bestemd zijn voor:
detailhandel, kantoren, publiekverzorgend ambacht en dienstverlening en daghoreca, voor zover de gronden op de kaart nader zijn aangegeven met G;
Het aangevraagde is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Om die reden wordt middels dit ruimtelijke plan de ontwikkeling mogelijk gemaakt.
2.2.3 Algemene verklaring van geen bedenkingen
De aanvraag is passend binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef". Het plan voorziet in een versterking van het stedelijk woonmilieu en de leefbaarheid. Op basis hiervan kan gesteld worden dat de aanvraag voor het verbouwen de voormalige bioscoop in 4 appartementen op de verdiepingen, waarbij de begane grond in gebruik blijft voor detailhandel, valt onder punt 2 van de Algemene verklaring van geen bedenking vastgesteld op 28 april 2011.
Punt 2 van de algemene verklaring van geen bedenkingen betreft: "her, ver- en nieuwbouw van één of meer woningen, met inbegrip van voorzieningen ten behoeve van het wonen en bijbehorende maatschappelijke voorzieningen en bijbehorende detailhandel, in het kader van de herstructurering van woonwijken of kernen, en voorzover in overeenstemming met een door de raad vastgesteld masterplan of een vastgestelde structuurvisie".
2.2.4 Conclusie
De aanvraag voor de verbouwing van de voormalige bioscoop ten behoeve van 4 appartementen past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef". Door het plan zal het stedelijke woonmilieu versterkt worden.
Hoofdstuk 3 Onderzoeken
3.1 Archeologie
De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.
Het gebouw is volgens de archeologische beleidsadvieskaart gelegen in een gebied met deels hoge archeologische waarden en een deel middelhoge tot hoge archeologische verwachtingen op de beleidsadvieskaart van de gemeente Emmen.
Ondanks de archeologisch verwachtingen is het voor deze verbouwing niet nodig om een archeologisch onderzoek uit te voeren. De verbouwing en verbetering van het gebouw gelegen aan de Notaris Oostingstraat zal volledig binnen de bestaande bebouwing plaatsvinden.
3.2 Ecologie
De Flora- en Faunawet is in werking getreden op 1 april 2002. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.
Omdat de aanvraag het verbouwen van een bestaand gebouw betreft is er geen kans dat de flora en fauna in de omgeving wordt aangetast. Om die reden is geen flora en fauna-onderzoek noodzakelijk geacht.
3.3 Milieu
3.3.1 Vormvrije m.e.r.
In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
3.3.2 Bodem
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.
De bouwaanvraag betreft het verbouwen van een voormalige bioscoop in 4 appartementen op de verdieping en detailhandel op de begane grond. De grond wordt nauwelijks in de grond geroerd, vanwege de interne verbouwing. Er is geen bodemonderzoek uitgevoerd.
3.3.3 Geluid
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde.
Hinder van spoorweglawaai is niet aan de orde op deze locatie. Ten aanzien van deze locatie is eveneens wegverkeerslawaai gering. Dit komt door de Hondsrugweg op enig afstand gelegen is en buiten het plangebied gebouwen staan die het geluid opvangen. Het gebouw ligt net buiten de vastgestelde geluidscontour industrielawaai.
3.3.4 Lucht
De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.
3.3.5 Externe veiligheid
In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het bouwen van een woning op deze locatie.
3.4 Waterparagraaf
3.4.1 Inleiding
In de waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem van het plangebied is ingericht, welke fysieke omstandigheden voor het gebied gelden (bodemopbouw, grondgebruik, maaiveldhoogte, grondwatersituatie, rioolstelsel etc.) en of speciale regelingen voor het plangebied gelden. De waterparagraaf is een verplicht onderdeel van een ruimtelijk plan en beschrijft de uitwerking hiervan op het watersysteem en geeft aan welke eisen het watersysteem aan het plan oplegt. De waterparagraaf is de plek waar, naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan of besluit, het wateradvies en de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar een plaats krijgen.
3.4.2 Ligging plangebied
Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat er grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed. Het bouwperceel valt binnen het beheersgebied van het waterschap Velt en Vecht. Aangezien het bouwplan het omzetten van gebruik van de bovenverdieping naar 4 appartementen binnen het bestaande gebouw betreft, is er geen toename van verhard oppervlakte. Vooraf is dan ook geen contact gezocht met het waterschap.
3.4.3 Waterhuishouding
Het verharde oppervlak neemt door de realisatie van het plan niet toe. De te realiseren wooneenheden kunnen aangesloten worden op het bestaande rioolsstelstel dat in de kern aanwezig is. Wel dient regenwater apart te worden afgevoerd.
3.4.4 Afvoer van water
Het beleid van de gemeente Emmen en het waterschap is erop gericht het hemelwater af te koppelen van de riolering en te lozen op oppervlaktewater of zo mogelijk te laten infiltreren in de bodem. Op deze manier wordt waar mogelijk geprobeerd extra ruimte voor water te maken. Ook wordt om wateroverlast te voorkomen naar extra afvoermogelijkheden gezocht. Probleem wat optreedt bij diverse initiatieven, is dat een deel van het gebied in een grondwaterbeschermingsgebied ligt. Infiltreren is daarom niet altijd toegestaan. Vanwege de grote hoeveelheid verharding in het centrum en de beperkte mogelijkheden om water in het plangebied te bergen wordt een robuuste bergingsvoorziening als het meest kansrijk gezien voor Kern Emmen te samen met waterafvoer voor de wijken Angelslo, Bargermeer Noord, Nieuw-Dordrecht, een deel van Barger-Oosterveld en de gehele Werkas Emmen.
3.4.5 Wateradvies waterschap
Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Vooraf is geen contact geweest met het waterschap.
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
4.1 Algemeen
Het plan om de voormalige bioscoop te verbouwen in detailhandel op de begane grond en appartementen op de verdieping is ruimtelijk gezien een goede mogelijkheid om het centrum te versterken en te verlevendigen.
Door de locatie in het centrum van Emmen moeten de te realiseren appartementen een toegevoegd waarde hebben aan het woon- en leefklimaat van het gebied. Daarnaast dienen de appartementen een speciale / andere woonvorm toevoegen aan het stedelijk wonen. De keuze om van de verdiepingen van de voormalige bioscoop 4 appartementen in de vorm van lofts te realiseren heeft tot gevolg dat een nieuw doelgroep bediend kan worden voor wonen in het centrum. De lofts zijn hippe woningen voor starters die graag in het centrum van de stad willen wonen.
De appartementen worden op de verdieping van de voormalige bioscoop gerealiseerd. De begane grond blijft met dit plan in gebruik voor detailhandel. De bereikbaarheid van de appartementen is vanaf de Notaris Oostingstraat geregeld.
4.2 Inrichtingseisen
Afbeelding 3 foto's: bioscoop uit verleden en heden
De verschijningsvorm van het huidige gebouw heeft een relatie tussen vorm, gebruik en constructie. Deze vormgeving heeft zijn eigen samenhang en logica. Door het gebouw te verbouwen moet deze vormgeving niet uit zijn verband gehaald worden. De eenheid van de bestaande gevelwand moet worden gerespecteerd en een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Hierbij moet de onderpui een samenhangend geheel vormen met de bovenverdieping. De winkelpanden op de begane grond mogen geen blinde gevels of gevelopeningen aan zijden die aan het openbaar gebied grenzen. Rolluiken moeten minimaal 80% transparant zijn en aan de binnenzijde van de pui worden geplaatst. De verbouwing vindt plaats binnen de bestaande maatvoering van het gebouw.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing.
De terinzagelegging van de ontwerpbesluiten is op PM <datum> gepubliceerd in de Zuidoosthoeker en de Staatscourant.
Met ingang van <datum> heeft het ontwerp van de vergunning met het ontwerp van de verklaring van geen bedenking voor zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn <wel/geen> zienswijzen ingediend.
Bij de inpassing van de woning dient sprake te zijn van een stedenbouwkundig-, landschappelijk- en milieutechnisch inpasbare situatie. Voor wat betreft het landschappelijke dient rekening te worden gehouden met de voorkomende kenmerken. Het aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Daartoe is een aanvraag gedaan tot een WABO-vergunning in strijd met het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.