direct naar inhoud van 5.3 Stedenbouwkundigplan Aireydorp fase 3
Plan: Emmen, Emmermeer Aireydorp fase 3
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0114.2012023-0702

5.3 Stedenbouwkundigplan Aireydorp fase 3

In het plangebied Emmen, Emmermeer Aireydorp fase 3 worden 30 woningen gerealiseerd. Waarbij woningen gebouwd worden aan de Valtherzandweg, R. Schuilingstraat, Mr. C.L. Kniphorststraat. Voor de nog te bouwen woningen wordt geen beeldkwaliteitsplan opgesteld. Wel worden eisen aan de bebouwing en de overgang naar de openbare ruimte gesteld, deze zijn als volgt bepaald:

  • De woningen moeten een ensemble vormen met de reeds eerder geherstructureerde delen van de wijk en onderdeel vormen van de bestaande structuur van Emmermeer;
  • Voor de bouw van woningen en erfafscheidingen in fase 3 gelden dezelfde uitgangspunten als vergelijkbare woningen (type) zoals gerealiseerd in fase 2;
  • De woningen geven uitdrukking aan hun specifieke programma, de verschillen in woningtypologieën zijn een middel om vorm te geven aan de rijkdom van de buurt;
  • Bestaande hoogteverschillen in het terrein zoveel mogelijk handhaven en integreren in het ontwerp;
  • Alle erfafscheidingen die grenzen aan het openbare gebied worden meeontworpen. De overgang wordt gemarkeerd door middel van heg, muur of pergola. Deze afscheidingen zijn onderdeel van de architectuur van de woningen en vormen de verbinding tussen woningen. Zijerfafscheidingen vormen altijd een gebouwde oplossing. Aan de voorzijde is een lage muur of groene oplossing. De woningen worden op de erfafscheidingen met elkaar verbonden. Soort afscheiding en wijze van aansluiting aanpassen bij al gemaakte keuze in de gebouwde randen;
  • Hoeken hebben twee-zijdige oriëntatie, geen garages, bergingen etc. op de hoeken;
  • Erkers vormen een regelmatig thema, alsmede een luifel. Ook de daken, met forse overstekken bij schuine dakvlakken, ondersteunen de samenhang. Er is een grote terughoudendheid in ad-hoc middelen en oplossingen;
  • De massa-opbouw, kapvorm, architectuurstijl, materialen kleuren etc van de woningen passen bij het reeds uitgevoerde deel van Aireydorp fase 2, de aanzet is al gegeven door de gebouwde woningen. Dit betekent per rand een aansluiting bij de woningen in de directe omgeving;
  • De daken worden vormgegeven door een bitumendak ;
  • Alle andere gebouwen en bouwwerken worden mee-ontworpen en vormen onderdeel van de architectuur van de woning. Dit zijn bv aan- en bijgebouwen, vrijstaande bergingen, carports, pergola's, etc.;
  • Alle gebouwde elementen bestaan uit rood genuanceerde baksteen. Accenten eventueel in (wit) stucwerk. Voor de baksteen en (stucwerk)accenten geldt: zelfde materiaal en kleur als woningtype waar bij aangesloten wordt vanuit fase 2;
  • Bij aanvragen voor latere uitbreidingen aan de woningen dient gebruik te worden gemaakt van de voorbeelden die bij verkoop als uitbreidingsoptie worden aangeboden. Dit is noodzakelijk om het ensemble van het plan ook voor de langere termijn te behouden.

In het ontwerp van Emmen, Emmermeer Aireydorp fase 3 wordt gebruik gemaakt van bestaande structuren afkomstig van oude structuren en nieuwe welke deels al door de voorafgaande herstructureringen van de wijk zijn gerealiseerd. Wegen en groenstructuren worden voor het plan Emmen, Emmermeer Aireydorp fase 3 niet verlegd of verwijderd. Dit betekent dat fase 3 de afronding is van het totaalplan Aireydorp. Aireydorp fase 3 gaat op dezelfde wijze door in dezelfde structuur waar Aireydorp fase 2 gestopt is. In paragraaf 5.2 zijn deze verschillende straatbeelden met bijbehorende woningtypes besproken.
Ten aanzien van parkeren is het uitgangspunt dat binnen het plangebied de parkeerdruk als gevolg van de nieuwe woningen in het plangebied worden opgevangen. Voor het parkeren in het plangebied wordt een parkeenorm van 1,7 voor de aaneengesloten woningen en 1.9 voor de overige woningen gehanteerd waarbij alleen voor de twee onder een kap woningen geldt dat minimaal 1 auto op eigen terrein wordt geparkeerd. Bij de andere woningen (rijwoningen Valtherzandweg en Schuilingstraat) wordt geparkeerd op de langsparkeerstroken naast de weg.

Per woonstraat is een gedetailleerdere beschrijving van de vormgeving/hoogte van het woningtype en de erfafscheidingen gegeven.

  • 1. Valtherzandweg

Aan de noordzijde, langs de Valtherzandweg, worden rijwoningen gerealiseerd, in de vorm van twee blokken van 7 aaneengesloten woningen. De woningen sluiten aan op de al het gerealiseerde woningen (3) en het verbindingspad, (de voetganger- en fietsroute tussen Mr. C.L.Kniphorststraat en Valtherzandweg), zie figuur 5.10.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2012023-0702_0036.png" Figuur 5.10: reeds gerealiseerde woningen en verbindingspad

Alle woningen staan met de voorgevel in de gevellijn. De woningen hebben een voortuin van ca .2 meter. Het voorerf van alle woningen wordt vormgegeven door een haag. Aan de achterzijde, langs het achterpad, worden bergingen gerealiseerd. Tussen de bergingen komt als erfafscheiding een treillage.
De te realiseren woningen mogen bestaan uit maximaal drie bouwlagen met een lessenaarsdak van 10 graden waarbij de maximum bouwhoogte aan de voorzijde 11 meter zal bedragen en aan de achterzijde 9 meter en met dezelfde detaillering als de reeds drie naastgelegen gerealiseerde woningen.
De eindwoning, naast het verbindingspad, heeft als erfafscheiding in het verlengde van de woning een gemetselde tuinmuur/ pergola van ca. 2. 90 meter hoog. Hetzelfde als de gerealiseerde eindwoning aan de andere zijde van het pad. De tuinmuur wordt doorgezet aan de achterzijde, waar de achtertuin grenst aan de trafo en de groenzone. De eindwoning heeft een twee-zijdige oriëntatie, zie figuur 5.10. Het is mogelijk dat de rijwoningen lager worden uitgevoerd. De woningen zullen dan bestaan uit 2,5 bouwlagen met een lessenaarsdak, waarbij de maximum bouwhoogte aan de voorzijde 8 meter zal bedragen en aan de achterzijde 6 meter. De gevelindeling is hetzelfde, maar de ramen steken niet naar voren. De voorgevel van de oostelijke eindwoning grenst aan de tuinmuur van de eindwoning van de Schuilingstraat. Voor de hoeken Valtherzandweg-Verbindingspad en Kniphorststraat-Verbindingspad, geldt dat de zijgevel van de eindwoning en erfafscheiding in samenhang ontworpen zijn.

De houtwal, figuur 5.7, aan de zuidzijde van de Valtherzandweg gelegen voor de woningen is zodanig in het plan geïntegreerd dat deze volledig in stand blijft en indien nodig wordt versterkt. De houtwal mag niet doorsneden worden door op/inritten tbv auto's. Er komen alleen enkele doorsteken voor de verbinding naar het voetpad. Hiermee is na realisatie van de woningen de wijk direct aangekleed met volwaardig groen. Verder wordt de houtwal niet doorsneden met paden. Langs de Valtherzandweg , ten noorden van de houtwal, wordt een langsparkeerstrook gerealiseerd.

  • 2. R. Schuilingstraat,

Aan de Schuilingstraat worden 8 woningen gerealiseerd. Fase 3 is de overgang van de lage vlinderwoningen in fase 2 naar de hoge rijwoningen in het plan ten noorden van de Valtherzandweg, het plan Valterbosrand- oost. De overzijde van de Schuilingstraat is met betrekking tot fase 2 en 3 ook verschillend: tegenover de vlinderwoningen in fase 2 liggen lage 2/1 kapwoningen en tegenover de strook in fase 3 liggen de hoge woningen met lessenaarskap van de Trianthabuurt. Mede hierom is voor fase 3 gekozen voor 2x4 rijwoningen, die passen qua stijl en situering en hoogte bij de rijwoningen aan de noordzijde van fase 3 langs de Valtherzandweg, de hoge woningen van de Trianthabuurt en de rijwoningen in de Valtherbosrand-oost.

De overgang wordt versterkt door de situering van de woningen en de aanwezigheid van een brede openbare ruimte tussen de voortuinen en de woonstraat. De rijwoningen verspringen niet, de voorgevels liggen ongeveer in 1 lijn met de voorgevels van de woningen ten noorden van de Valtherzandweg. Het voetpad loopt voor de ondiepe voortuin langs, loopt door de houtwal en sluit ongeveer aan op het voetpad ten noorden vd Valtherzandweg.

Door deze situering van de woningen wordt de openbare ruimte tussen het pad en de woonstraat naar het noorden toe breder en sluit hiermee aan op de groenzone voor de woningen in Valhterbosrand-oost, die een verbinding vormt naar het bos. Door de open inrichting is de relatie met het bos duidelijk zichtbaar. De rijwoningen zijn qua uiterlijk hetzelfde als het lage type langs de Valtherzandweg en staan ook met de voorgevel in de gevellijn. De voortuin is ca. 2 m diep.

De woningen bestaan uit 2.5 bouwlagen met een lessenaarsdak, waarbij de maximum bouwhoogte aan de voorzijde 8 meter zal bedragen en aan de achterzijde 6 meter. De eindwoningen aan de Tiesingstraat, de Pothoffstraat, de Kniphorststraat en de Valtherzandweg hebben tuinmuren/pergola's van ca. 2.9 m hoog.

Voor de hoeken Schuilingstraat-Valtherzandweg en Schuilingstraat-Kniphorststraat, geldt dat de zijgevel van de eindwoning en erfafscheiding in samenhang ontwerpen zijn met de voorgevel van de woning in de woonstraat. De eindwoning van de rijwoningen springt iets terug ten opzichte van de erfgrens (hetzelfde principe als de aansluiting Warmeerstraat-Valtherzandweg). De hoekwoningen hebben hierdoor een kleine zijtuin naast de woning. Hierbij vormt de pergola/tuinmuur de zijerfgrens en sluit ter hoogte van de achtergevel aan op de woning. De hoekwoningen hebben een twee-zijdige oriëntatie, wat geen garages, bergingen en blinde gevels etc op hoeken inhoudt.

De voortuinen van de rijwoningen en de zijtuin naast de kopgevel worden begrensd door een eenvormige haag, op dezelfde wijze als voor dezelfde rijwoningen langs de Valtherzandweg. De haag sluit aan op de tuinmuur/pergola. Tussen de 2 blokken van 4 woningen loopt een pad naar de achtertuinen toe. Voor een goede afscherming wordt de ruimte tussen de voorgevel van de hoekwoning en het pad vormgegeven door een pergola/muur van ongeveer 2.9 m hoogte.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2012023-0702_0037.png"
Figuur 5.11: Voorbeeld ingesprongen hoekoplossing en meeontworpen erfafscheiding.

Het parkeren wordt opgelost in de aan te leggen langsparkeerstrook in de woonstraat (Schuilingstraat) en naast de zijgevel in de zijstraat. Bestaande bomen blijven gehandhaafd. Geen inritten door de groenstrook, waardoor parkeren op eigen erf niet mogelijk is.

Mr. C.L. Kniphorststraat

Aan de Kniphorststraat komen 8 twee-onder een kap woningen, bestaande uit 4 blokjes met elk 2 woningen. Hier gaat fase 2 over in fase 3. De woningen zijn qua vormgeving en uiterlijk hetzelfde als de al gerealiseerde twee-onder-één kapwoningen aan de zuidzijde en de 2 vrijstaande woningen aan de noordzijde van de Kniphorststraat. De in de straat aangelegde groenstrook wordt begrensd door de voorkanten van de gerealiseerde 2/1 kapwoningen van fase 2 en bij de aansluiting op de R.Schuilingstraat door de kopgevel en tuinmuur van de rijtjeswoningen aan de R.Schuilingstraat.

Tussen fase 2 en 3 ligt het doorlopende verbindingspad (voet- en fietspad) met groenzone, de verbinding tussen de Valtherzandweg- Kniphorststraat en Gratamaplein, zie foto 5.12.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2012023-0702_0038.png"

Figuur 5.12: Verbindingspad

De verbindingsstrook wordt begrensd door de eenduidig ontworpen kopgevels en tuinmuren van de gerealiseerde woningen aan de Valtherzandweg en Kniphorststraat.
De trafo blijft gehandhaafd. Hierdoor is ten zuiden van de trafo de groenzone naast het verbindingspad verbreed.
Naast de westelijke eindwoning is de oprit naar de garage achter in de tuin. In het verlengde van de zijgevel van de garage, tussen de verbrede groenzone naast het verbindingspad en de oprit wordt als erfafscheiding een tuinmuur/ pergola gemetseld, van ca. 2. 90 meter hoog, met dezelfde steen als de woning. Deze tuinmuur gaat voor de voorgevel over in een lage gemetselde tuinmuur.
De woningen zijn voorzien van een verspringend lessenaarsdak, met een dakhelling van 10 graden. Het hoogste punt ligt aan de voorzijde van de woning.
De bouwhoogte van het hoogste lessenaar is aan de voorzijde van de woning is ca. 11 meter en de goothoogte aan de achterzijde 9. De bouwhoogte van het 2e lessenaar is qua goothoogtes respectievelijk ca. 8m en 7,5m (goot voorgevel) boven maaiveld, figuur 5.13. Op het achtererf is voorzien in een berging/ garage. Tussen de bergingen, grenzend aan het achterpad, komt een treillage. De 3 westelijke blokjes (6 woningen) hebben een voortuin van ca 5m. De voortuinen worden begrensd met een gemetselde tuinmuur in dezelfde kleur steen als de woning. Het meest oostelijke blokje met 2 woningen heeft geen voortuin. De voorgevel van deze eindwoning ligt in 1 lijn met de tuinmuur van de eindwoning van de Schuilingstraat. Alle woningen worden in de gevellijn gesitueerd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2012023-0702_0039.png"

Figuur 5.13: Straatprofiel Kniphorststraat, versprongen lessenaarsdak, met meeontworpen tuinmuur .

Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om in plaats van de tweeondereenkap woningen die gerealiseerd worden op de gronden bestemd als Wonen -1 aaneengesloten woningen te bouwen in de vorm van 1 blok met 8 rijwoningen. Om het parkeren voor de rijwoningen op te lossen (meer woningen, minder op eigen erf) wordt realisatie van een parkeerterrein mogelijk gemaakt. Hierdoor wordt de groenzone naast het verbindingspad vergroot waardoor hier ca 7 parkeerplaatsen toegevoegd kunnen worden. Tussen de parkeerplaatsen en het pad wordt in het verlengde van de tuinmuur van de eindwoning aan de Valtherzandweg een lage gemetselde tuinmuur geplaatst.

Het parkeren bij de 2/1 kapper wordt opgelost door middel van een lang oprit met ruimte voor 2 auto's (voor de garage) op eigen erf en bezoekersparkeren op straat. De inritten van de woningen in de woonstraat liggen tegen over elkaar. Tussen de inritten wordt voor elke 2/1 kapper 2 langs geparkeerde auto's in langsparkeervakken gerealiseerd.