direct naar inhoud van 5.2 Waardering bebouwing
Plan: Emmen, Noordbarge
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0114.2010012-0701

5.2 Waardering bebouwing

Op Kaart 1 Waardering Bebouwing (Bijlage 3) is een aantal categorieën aan bebouwing en verkaveling opgenomen:

  • 1. Structuur- en beeldbepalende bebouwing;
  • 2. Structuur bepalende bebouwing;
  • 3. Grootschalige maatschappelijke- en bedrijfsbebouwing;
  • 4. Overige bebouwing;
  • 5. Structuur bepalende verkaveling.

afbeelding "i_NL.IMRO.0114.2010012-0701_0021.png"

Figuur 5.1: Afbeelding Kaart Waardering bebouwing

Per categorie worden de bebouwingstypen, de kenmerken en de planologische gevolgen beschreven.
 

5.2.1 Structuur- en beeldbepalende bebouwing

Tot deze categorie behoort de bebouwing van Noordbarge met de hoogste ruimtelijke kwaliteit, die in zijn algemeenheid wordt bepaald door zowel ligging, functie als verschijningsvorm.

5.2.1.1 De (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing

Bebouwingstype
(Voormalige) Agrarische bedrijfsbebouwing. Zowel hoofdgebouwen als bijbehorende bouwwerken.

Kenmerken
De specifieke waarde wordt bepaalt door:

  • De bepalende bijdrage aan de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting;
  • De bepalende bijdrage aan de herkenbaarheid van de oorspronkelijke agrarische functie van het dorp;
  • De samenhang met de onbebouwde ruimten;
  • De variatie in positionering van de gebouwen (losse structuur voormalige esdorp);
  • De waardevolle uiterlijke verschijningsvorm.

Planologische gevolgen

  • Vastleggen locatie bebouwing middels strak bouwvlak hoofdgebouw, uitbreiding hoofdgebouw via ontheffing (maatwerk);
  • Vastleggen bestaande goot- en bouwhoogte, dakhelling;
  • Bescherming open ruimten en karakteristieke beplanting (zowel openbaar als privé);
  • Passend hergebruik (wonen en andere functies) mogelijk maken;
  • Maatwerk t.a.v. oppervlakte, goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken).
5.2.1.2 Industriële bebouwing van het melkfabriekcomplex

Bebouwingstype
De industriële bebouwing van het melkfabriekcomplex, bestaande uit bedrijfsbebouwing, de schoorsteen en de voormalige dienstwoning Ermerweg 86.

Kenmerken
De specifieke waarde wordt bepaalt door:

  • De bepalende bijdrage aan de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting;
  • De bepalende bijdrage aan de herkenbaarheid van de oorspronkelijke bijzondere functie;
  • De waardevolle uiterlijke verschijningsvorm;
  • De relatie met het Oranjekanaal en de brug;
  • De ensemblewaarde als complex van gebouwen en de schoorsteen.

Planologische gevolgen

  • Vastleggen locatie bebouwing middels strak afzonderlijk bouwvlak;
  • Vastleggen bestaande goot- en bouwhoogte, dakhelling;
  • Bestaande functie vastleggen.

5.2.1.3 Incidentele gebouwen

Bebouwingstype

  • Monumentale nutsvoorziening aan de Noordbargerstraat;
  • Woning Ermerweg 81;
  • Woning Noordbargerstraat 73;
  • Woning Oude Zuidbargerstraat 6.

Kenmerken

  • De bepalende bijdrage aan de herkenbaarheid van de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting;
  • De bepalende bijdrage aan de herkenbaarheid van de oorspronkelijke bijzondere functie binnen het dorp;
  • De waardevolle uiterlijke verschijningsvorm.

Planologische gevolgen

  • Vastleggen zichtbare gedeelte hoofdgebouw met strak bouwvlak, eventuele uitbreidingsruimte aan de achterzijde;
  • Vastleggen bestaande goot- en bouwhoogte, dakhelling;
  • Bestaande functie vastleggen.
5.2.2 Structuur bepalende bebouwing

Tot deze categorie behoort de bebouwing van Noordbarge die op zichzelf en door de ligging ten opzichte van de structuur- en beeldbepalende bebouwing een belangrijke bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit van Noordbarge. Gebruik, vervangingen en verbouwingen zijn van directe invloed op de waarde van de structuur- en beeldbepalende bebouwing en/of de gehele omgeving.

Bebouwingstype
Latere kleinschalige toevoegingen in het voormalige esdorp. Het betreft vooral woon- en bedrijfsbebouwing.

Kenmerken

  • Vorm, plaats & verschijningsvorm hoofdgebouwen zijn medebepalend voor de identiteit van het cultuurhistorisch waardevolle voormalige esdorp;
  • Bebouwingsstructuur is bepaald door historische verkaveling- en wegenpatroon;
  • Kleinere bebouwingsmassa's;
  • Verschillende nokrichtingen, grotendeels haaks op de weg;
  • Verspringende rooilijnen.

Planologische gevolgen

  • Bestaande situatie in principe vertrekpunt, behalve wanneer al afwijkend van genoemde kenmerken:
    • 1. Locatie hoofdgebouw (rooilijn);
    • 2. Korrelmaat (afstand tot zijerfscheiding);
    • 3. Oppervlakte bebouwing;
    • 4. Goot- en bouwhoogte, dakhelling;
    • 5. Nokrichting.
  • Bij een verzoek om afwijkingen t.a.v. ligging, hoogten en dakhelling en vervangingen wordt een sterke afweging gemaakt aan de effecten op de beschreven kenmerken van de omgeving (Rapport & Kaarten bijlagen 1, 2 en 3).
5.2.3 Grootschalige maatschappelijke- en bedrijfsbebouwing

Tot deze categorie behoort de grootschalige maatschappelijke- en bedrijfsbebouwing van Noordbarge. Deze is op zichzelf minder bepalend voor de identiteit van het cultuurhistorisch waardevolle voormalige esdorp. De ligging, functie en verschijningsvorm zijn afwijkend ten opzichte van het dorpse karakter en in bepaalde gevallen verstorend voor de waarde van het cultuurhistorisch waardevolle esdorp.

Bebouwingstype

  • Latere grootschalige toevoegingen;
  • Bedrijfs- maatschappelijke, en kantoorfuncties.

Kenmerken

  • Afwijkend in bebouwingsmassa ten opzichte van dorpse omgeving;
  • Bij realisatie weinig aandacht besteed aan inpassing (nokrichting, rooilijn) binnen voormalige historische kleinschalige esdorp.

Planologische gevolgen

  • Vastleggen bestaande situatie (functie en verschijningsvorm);
  • Bij een verzoek om afwijkingen en vervangingen wordt een (sterke) afweging gemaakt aan de effecten op de beschreven kenmerken van de omgeving (Rapport & Kaarten bijlagen 1, 2 en 3).
5.2.4 Overige bebouwing

Deze categorie bebouwing is minder bepalend voor de identiteit van het voormalige cultuurhistorisch waardevolle esdorp. Wel draagt de bebouwing bij aan het dorpse karakter van Noordbarge en bestaan er per gebied specifieke ruimtelijke kenmerken.

Bebouwingstype

  • Latere kleinschalige toevoegingen buiten het voormalige esdorp;
  • Woon- en bedrijfsbebouwing.

Kenmerken

  • Zowel lijnvormige als planmatige structuren;
  • Variërende bebouwingsmassa's, mede door latere vervangingen;
  • Nokrichtingen sterk afhankelijk van deelgebied; variërend of haaks op de weg;
  • Rooilijnen sterk afhankelijk van deelgebied; in lijn of variërend.

Planologische gevolgen

  • Standaard regels t.a.v.
    • 1. Locatie hoofdgebouw (rooilijn);
    • 2. Oppervlakte bebouwing;
    • 3. Goot en bouwhoogte;
    • 4. Afstand tot zijerfscheiding;
    • 5. Nokrichting.
  • Bij een verzoek om afwijkingen en vervangingen wordt een (sterke) afweging gemaakt aan de effecten op de beschreven kenmerken van de omgeving (Rapport & Kaarten bijlagen 1, 2 en 3).
5.2.5 Structuur bepalende verkaveling

Kenmerken

  • Restanten van het historische verkavelingspatroon.

Planologische gevolgen

  • Bepalend voor ligging van bouwvlakken;
  • Speelt een rol spelen bij de integrale ruimtelijke afweging omtrent verlening van afwijkingen.