Recreatieve ontwikkeling Amsterdamsche Veld

5.2 Plansystematiek

Plankaart en bestemmingsregels

Op de plankaart zijn alle functies apart bestemd. Hierdoor is het mogelijk om met bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied zijn gegeven. In de bijbehorende regels zijn de bestemmingsomschrijvingen, de bouwregels en de gebruiksregels alsmede afwijkingsregels te vinden.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

De op de plankaart voorkomende bestemmingen bestaan uit twee vlakken: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Het bouwvlak is een gebied dat op de plankaart is weergegeven waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de plankaart doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering.

Aanduidingen

Op de plankaart is een onderscheid gemaakt tussen vier verschillende aanduidingen. Alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen, percentages en oppervlakten, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn maatvoeringaanduidingen. Op de plankaart is onder meer sprake van maatvoeringaanduidingen ten behoeve van de maximale bouw- en goothoogte.

De tweede groep aanduidingen betreft de functieaanduidingen. Hiermee wordt nader gespecificeerd welk gebruik in de verschillende deelgebieden is toegestaan. Dit betreffen onder meer de functies 'ontsluiting' en 'specifieke vorm van verkeer - 1'.

Op de plankaart is daarnaast een reeks aan bouwaanduiding opgenomen. Bouwaanduidingen hebben in het algemeen betrekking op de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken. De in het plangebied voorkomende bouwaanduidingen zijn 'onderdoorgang' en 'specifieke bouwaanduiding - 1' tot en met 'specifieke bouwaanduiding - 14'. Terwijl met de 'specifieke bouwaanduiding - 1' in hoofdzaak een bebouwingsvrij lint wordt gecreëerd, zien de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - 2' tot en met 'specifieke bouwaanduiding-14' op het maximaal te bebouwen oppervlak per aangeduid perceel.

De laatste aanduiding waarvan gebruik wordt gemaakt is de gebiedsaanduiding. Deze geeft aan dat voor een bepaald gebied bijzondere regels, extra regels of nadere afwegingen gelden. Dit is onder meer het geval voor een gebied waar een wijzigingsbevoegdheid geldt.

Opbouw planregels

De regels van het plan bestaan uit de volgende onderdelen:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Hiermee wordt beoogd interpretatieverschillen te voorkomen.

Wijze van meten

Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

Bestemmingsregels

Agrarisch

Aan de westkant van het plangebied liggen enkele percelen die in de toekomst mogelijk worden toegevoegd aan het recreatiegebied. De gronden zijn nog niet onderzocht op het punt van archeologie. Aan de wijzigingsbevoegdheid naar recreatie is dan ook de voorwaarde verbonden dat dit onderzoek is uitgevoerd en goedgekeurd door betrokken deskundigen en de gemeente. Het gebied kan niet als zelfstandige dagrecreatieve voorziening worden ontwikkeld, maar er moet sprake zijn van een ontwikkeling die samenhangt met het WildLife ParkResort en de naastgelegen dagrecreatieve voorzieningen.

Bedrijf

In het plangebied bevindt zich op dit moment één agrarisch perceel. Dit betreft een varkenshouderij in de noordpunt van het plangebied. Deze varkenshouderij zal in het kader van onderhavige ontwikkeling binnen afzienbare termijn zijn activiteiten ter plaatse beëindigen, waarna het perceel in aanmerking komt voor andere functies. Om deze reden is ervoor gekozen de varkenshouderij onder het overgangsrecht te brengen en het perceel direct voor een nieuwe functie, namelijk Bedrijf, te bestemmen. Er zijn alleen activiteiten mogelijk die weinig hinder voor de omgeving veroorzaken. Verder kunnen de huidige agrarische bedrijfsactiviteiten op grond van het overgangsrecht worden voortgezet onder de werking van dit bestemmingsplan, maar bij bedrijfsbeëindiging is het direct mogelijk het gebied her in te richten voor de functie Bedrijf.

Naast de functie bedrijf is het gewenst de optie open te houden om de locatie te benutten voor woningen. Om deze reden is het perceel gemarkeerd als Wro-zone wijzigingsgebied en kunnen burgemeester en wethouders, met inachtneming van bepaalde voorwaarden, het betreffende gebied wijzigen in de bestemming Wonen.

Vanwege de ligging langs de Noordersloot moet rekening worden gehouden met wegverkeerslawaai. De geluidbelasting op woningen mag niet hoger zijn dan de geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere waarden.

Groen

Het plandeel in de zuidoosthoek van het plangebied heeft de bestemming Groen gekregen. Afgezien van de functie als groenvoorziening, kan deze grond voor recreatief medegebruik worden ingezet. Het is zodoende mogelijk gemaakt fiets- en voetpaden binnen de bestemming aan te leggen. Ook een smalspoorbaan (rails) zijn toegestaan als 'andere bouwwerken'. Verder behoren water(voorzieningen) tot de mogelijkheden. Voor wat betreft het bouwen zijn enkel bouwwerken, geen gebouwen toegestaan, waarbij een maximumhoogte geldt van 6 m. Overigens kan van laatstgenoemde regel bij omgevingsvergunning worden afgeweken voor het bouwen van een gebouw ten behoeve van recreatief medegebruik (bijvoorbeeld een opslagloods) met een afwijkend oppervlak van ten hoogste 120 m².

Recreatie - 1

Binnen de bestemming Recreatie - 1 wordt een WildLife ParkResort ontwikkeld met een verblijfsrecreatieve functie. De voorwaarden zoals deze in het MER zijn vastgesteld, zijn in dit bestemmingsplan vertaald in een juridische regeling.

Zaken die zijn vastgelegd binnen de bestemming Recreatie-1 betreffen de ontsluiting van het gebied en de bebouwingsvrije zone aan de randen, met dien verstande dat binnen deze zone wel bedrijfswoningen en toegangsvoorzieningen zijn toegestaan. De verdere inrichting van de randen wordt geregeld in het inrichting- en beheerplan.

In het gebied zullen verblijfseenheden de voornaamste vorm van bebouwing uitmaken. Zowel in gestapelde vorm alsook in de vorm van grotendeels grondgebonden lodges zullen verblijfseenheden worden opgericht. Verder zullen er hotels en bijbehorende voorzieningen zoals dierverblijven in het park komen. Er kunnen 900 parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Ten behoeve van een goede verspreiding van de verschillende bebouwing, maar ook om een aantal locaties zoveel mogelijk vrij te houden van bebouwing, is het bestemmingsvlak Recreatie - 1 opgedeeld in bouwvlakken waarin per bouwvlak een bepaald oppervlak mag worden bebouwd. In de regels wordt dit middels een tabel duidelijk gemaakt. Binnen de bouwvlakken is niet vastgelegd waar de bebouwing exact komt. Het aantal verblijfseenheden (in de vorm van lodges en logies in vorm van hotels) is wel gemaximeerd. Ook is het aantal bedrijfswoningen gemaximeerd. Overige bebouwing wordt gevormd door onder meer de dierenverblijven, publieksvoorzieningen, wellnessruimten, restaurants, dienstgebouwen, logistieke voorzieningen, etc.

Tot slot gelden maximumaantallen voor kampeer- en parkeerplaatsen. Met betrekking tot parkeerplaatsen is bovendien bepaald dat langs enkele randen van het plangebied geen parkeerconcentraties zijn toegestaan van meer dan 25 parkeerplaatsen.

De bestemming Recreatie - 1 is onderverdeeld in twee secties wat betreft bouwhoogten. Langs de buitenrand geldt een bouwhoogte van 10 m, in het middenstuk een bouwhoogte van 15 m. De bouwhoogten binnen Recreatie - 1 gelden ten opzichte van wegdek op het kruispunt Noordersloot en Strengdijk. Vanwege de hogere ligging van het maaiveld, gelet op het geaccidenteerde aspect van het hele gebied en de afschermende beplanting die wordt vastgelegd in het inrichting- en beheerplan, betekent dit dat de bebouwing vrijwel niet zichtbaar zal zijn vanuit het omliggend landelijk gebied. In het centrale deel kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning afwijken en een afwijkende bouwhoogte van 20 m toestaan. Voor bedrijfswoningen geldt een bouwhoogte van 6 m. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het maximaal te bebouwen oppervlak per bouwvlak, met dien verstande dat het totaal toegestane oppervlak van de gebouwen binnen de gehele bestemming niet wordt overschreden.

Omwille van milieutechnische redenen zijn aan de ligging van bedrijfswoningen, parkeerplaatsen, dierenverblijven, verblijfseenheden en kampeerplaatsen afstandseisen gekoppeld ten opzichte van de omliggende wegen en woningen.

Recreatie - 2

Binnen de bestemming Recreatie - 2 is sprake van een ontwikkeling voor dagrecreatieve voorzieningen, zoals een golfbaan en (paarden)sport. Dit deel van het plangebied vormt tevens de overgang tussen het gesloten WildLife ParkResort en de open omgeving. De Peelstraat ter hoogte van de bestemming Recreatie - 2 is binnen de bestemming gebracht en vervult een ontsluitingsfunctie. Door middel van een functieaanduiding en de daaraan gekoppelde regel is duidelijk gemaakt dat gebouwen op de Peelstraat niet zijn toegestaan.

Net als Recreatie - 1 is de bestemming Recreatie - 2 onderverdeeld in bouwvlakken. Per bouwvlak geldt een maximaal oppervlak dat mag worden bebouwd. Het aantal bedrijfswoningen bedraagt ten hoogste twee. Afhankelijk van het type te realiseren bebouwing (een golfclubhuis, sportvoorzieningen, schuilgelegenheden, etc.) gelden bouwhoogten (en goothoogten) variërend van 6 m tot 12 m. Het bevoegd gezag kan overigens bij omgevingsvergunning afwijken van de verschillende bouwhoogten. Dit geldt ook voor de te bebouwen oppervlakte per bouwvlak, met dien verstande dat het totaal toegestane oppervlak van de gebouwen binnen de gehele bestemming niet wordt overschreden.

Gelet op de gewenste functies kunnen maximaal 150 parkeerplaatsen worden gecreëerd. Hierbij geldt dat parkeerconcentraties niet binnen 30 m van de bestaande woningen zijn toegestaan.

Omwille van milieutechnische redenen zijn aan de ligging van parkeerplaatsen en bedrijfswoningen afstandseisen gekoppeld ten opzichte van de omliggende wegen en woningen.

In de specifieke gebruiksregels is opgenomen dat in totaal drie evenementen per jaar in het gebied plaats mogen vinden. Het betreft ten hoogste drie evenementen, niet zijnde muziekevenementen, die passen bij het karakter van het plangebied en de omgeving zoals countryfairs, concours hippique en golftoernooien. Daarbij is er maatgevend dat het om twee kleine evenementen en één groot evenement gaat.

Recreatie - 3

Binnen de bestemming Recreatie - 3 wordt de bestaande situatie gehandhaafd. Middels verschillende vrijstellingbesluiten ex artikel 19 lid 1 WRO (oude Wet op de Ruimtelijke Ordening) zijn in dit gebied enkele voorzieningen tot stand gekomen, welke geconsolideerd worden bestemd in dit bestemmingsplan. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' wordt binnen de bestemming één bedrijfswoning toegestaan.

De Peelstraat ter hoogte van de bestemming Recreatie - 3 is in de bestemming gebracht en vervult een ontsluitingsfunctie. Door middel van een functieaanduiding en de daaraan gekoppelde regel is duidelijk gemaakt dat gebouwen op de Peelstraat niet zijn toegestaan.

Verkeer

Ten zuiden en ten noorden van de ontwikkellocatie zijn respectievelijk de Griendtsveenstraat en de Noordersloot gelegen. Beide wegen zijn bestemd als Verkeer.

Overig - Waarde - Archeologie

De aanwezige archeologische waarden in een gedeelte van het plangebied worden beschermd via de bestemming Overig - Waarde - Archeologie. Op grond van deze bestemming is voor activiteiten waarbij gegraven wordt, zoals bouwen en een aantal specifiek genoemde werken en werkzaamheden, een afwijking bij omgevingsvergunning of een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden vereist. Het verlenen van een van de omgevingsvergunningen is slechts mogelijk, indien is aangetoond dat de te verrichten activiteiten de archeologische waarden niet zullen schaden. Het aangetroffen archeologisch monument is specifiek aangeduid. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming Overig - Waarde - Archeologie te wijzigen in Recreatie - 1. Dit is pas mogelijk nadat de (mogelijk) aanwezige archeologische waarden zijn onderzocht en een rapport aan het college van burgemeester en wethouders is overlegd. Over dit rapport kan ook een deskundige worden geraadpleegd. Bij aanwezige archeologische waarden wordt besloten over behoud in situ of opgraving.

Water

Het als Water bestemde gebied omvat het Dommerskanaal. Recreatief medegebruik en het aanleggen van kunstwerken van zowel constructieve als artistieke aard zijn binnen de bestemming toegestaan.

Leiding - Gas

In het plangebied zijn op diverse plekken gasleidingen gelegen. Omwille van veiligheidsredenen is een zone van 5 m aan weerszijden van de leiding opgenomen, de zogenaamde dubbelbestemming, waarbinnen geen bebouwing mag worden gerealiseerd. Vanwege de aanwezigheid van een PR 10-6-contour is bovendien op een aantal plekken de dubbelbestemming Leiding - Gas verbreed. Uitsluitend ten behoeve van de gasvoorziening zelf is het toegestaan op deze gronden bouwwerken op te richten. Voor het uitvoeren van werkzaamheden, anders dan het oprichten van bouwwerken binnen de zone, is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden vereist. Dit betreft onder meer het aanleggen van voet- en fietspaden, het dempen van sloten en het beplanten van gronden met houtopstanden.

Binnen de bestemming Leiding - Gas is via een functieaanduiding onderscheid gemaakt in de diverse aanwezige leidingen met verschillende diameter en druk.

Waarde - Natuur en landschap

Binnen de bestemming Recreatie - 1 zijn twee zones aangeduid als Waarde - Natuur en landschap. Deze dubbelbestemming is op deze gronden gelegd ter bescherming van de relevante aanwezige natuurwaarden en landschappelijke waarden. Zo komen diverse zwaar beschermde soorten voor, zoals de heikikker en de ruige dwergvleermuis. Binnen deze zones mag met een enkele uitzondering niet worden gebouwd en geldt bovendien een systeem van omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden. Op deze wijze wordt eerst beoordeeld of sprake is van een aantasting van de natuurwaarden voordat wordt overgegaan tot werkzaamheden.

Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel

Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Algemene gebruiksregels

Om te voorkomen dat gronden worden gebruikt voor andere doeleinden dan voorzien in de betreffende regelingen, wordt in dit artikel helder weergegeven welke gebruiksvormen in ieder geval strijdig zijn met dit bestemmingsplan.

Tevens is hier een koppeling gemaakt met het inrichting- en beheerplan. Er is hier sprake van maatregelen die voortvloeien uit het MER. Op grond van artikel 7.35 lid 3 Wm is de gemeenteraad bevoegd om aan het bestemmingsplan nadere regels te verbinden die garanties bieden dat compenserende en mitigerende maatregelen worden uitgevoerd. Een deel van deze maatregelen wordt niet rechtstreeks via de overige planregels geborgd, maar via een inrichting- en beheerplan. Er is daarom voor gekozen gebruik in strijd met het inrichting- en beheerplan te verbieden.

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt. De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan bij omgevingsvergunning afgeweken kan worden. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Werking wettelijke regelingen

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Overgangs- en slotregels

In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregels aan de orde.

Overgangsrecht

De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 en 3.2.2 Bro).

Slotregel

Deze regel bevat de titel van het plan.