| Plan: | Emmen, Het Hoge Loo |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2009068-0701 |
De regels zijn een juridische vertaling van het planologisch/ ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is. Voor elke bestemming is afzonderlijk een bestemmingsregel opgenomen. Dit heeft alsnog geleid tot een tot een bestemmingsplanregeling met 25artikelen.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld.
Bouwregels
In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarbij de bouwmogelijkheden mee worden gereguleerd. Hoofdgebouwen moeten altijd worden gebouwd binnen een daarvoor aangeduid bouwvlak. Uitgangspunt voor de bebouwing is de bestaande voorgevel, die is vastgelegd door middel van de aanduiding 'gevellijn'. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Daarnaast is op de verbeelding per bestemmingsvlak de maximale bouw- en / of goothoogte aangegeven. Waar het wenselijk is om het huidige bebouwingsbeeld in stand te houden zijn tevens aanduidingen opgenomen ten aanzien van bijgebouwen of de kapvorm van daken.
Flexibiliteit
Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In het bestemmingsplan zijn de volgende flexibiliteitregelingen opgenomen:
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijking van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkgregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Met de nadere eisen
kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor de afwijken en de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.
| Bij toepassing van een ontheffing en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
| 1. Woonsituatie: |
| Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. |
| 2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
| In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. |
| 3. Culthuurhistorie: |
| i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; |
| 4. Verkeersveiligheid: |
| Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
| 5. Sociale veiligheid: |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
| 6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding: |
| Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
| 7. Milieusituatie: |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
| 8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen: |
| Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Figuur 5.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen
De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De
wijzigingsbevoegdheid
maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
Staat van inrichtingen
In diverse bestemmingsplanregels van dit bestemmingsplan wordt verwezen naar een staat van inrichtingen. Hierin zijn de toegestane vormen van bedrijvigheid in het plangebied opgenomen. Deze staat van inrichtingen is ontleend aan de 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, 2009. Op basis van deze lijst is voor het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo een specifieke Staat van inrichtingen opgesteld. Aan deze lijst is een onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten toegevoegd en als bijlage bij de regels opgenomen. Reden voor toevoeging van dit onderscheid is de bescherming van de aanwezigen in objecten. Daarnaast is het van belang dat bij de bouwplantoetsing geen verkeerde afweging wordt gemaakt in het kader van de kwetsbaarheid. De keuze voor kwetsbaar of beperkt kwetsbaar kan namelijk gevolgen hebben voor saneringsopgaven, weigeren van vergunningsaanvragen en negatief adviseren op ruimtelijke plannen. Op het moment dat een kwetsbaar object aanwezig is, kan een risicovol bedrijf niet meer in dezelfde omgeving worden toegelaten of uitgebreid. Wordt een kwetsbaar object binnen een risicocontour van een bestaand bedrijf gebouwd, dan kan er een situatie ontstaan waarbij sanering noodzakelijk is. Dit laatste kan dan ook leiden tot planschade. Het is belangrijk dat de afweging niet constant hoeft plaats te vinden (ad hoc), maar dat er vooraf duidelijkheid wordt gegeven of een activiteit/ object kwetsbaar is of beperkt kwetsbaar. Deze problematiek rond de afweging speelt zich landelijk af, maar hiervoor is tot nu toe nog geen duidelijk toetsingskader ontwikkeld. De gemeente Emmen heeft daarom een toetsingskader ontwikkeld en aan de staat van inrichtingen toegevoegd.
Bescherming van waarden
Om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen is in het volgende artikel, artikel 19
Waarde - Archeologie attentiegebied een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen
bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Door het opnemen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden in de bestemming kan de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet altijd en overal in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden worden. Het stelsel van Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Met een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden kunnen dus geen extra gebruiksmogelijkheden aan een bestemming worden toegevoegd. Voor de gebruiksmogelijkheden blijft de doeleindenomschrijving het kader. Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is bij alle omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als "normaal" beschouwd kunnen worden.
Opzet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
Artikel 1
De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.
Artikel 2
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Tevens worden per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld.
De bestemming "Bedrijf" is toegekend aan de zelfstandige bedrijven in het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo. Afhankelijk van de mate van hinder ten opzicht van de woonomgeving is de hoofdgroep bestemming Bedrijf opgedeeld in een bestemming bedrijf die de specifieke functie van het bedrijf aangeeft dan wel een bestemming bedrijf met een bepaalde milieucategorie. Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat in woongebieden in principe alleen milieucategorie 1- en 2 bedrijven (de zogeheten lichte vormen) gevestigd kunnen worden. Binnen het plangebied zijn de volgende specifieke bestemmingen opgenomen, Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen en de bestemming Bedrijf- Nutsvoorzieningen. Voor de bedrijvenbestemmingen geldt dat de gebouwen ten dienste van de bestemming opgericht dient te worden binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Het gasdistributiebedrijf gelegen aan de Meerakkers is een gasdruk meet installatie van Essent. Vanwege de omvang van de installatie heeft de installatie de bestemming Bedrijf-
Nutsvoorziening gekregen. De bestemming Bedrijf- Verkooppunt motorbrandstoffen is toegekend aan het bedrijf aan de Ermerweg nummer 1. Naast de verkoop van motorbrandstoffen, uitgezonderd LPG, is bij het bedrijf een benzineshop, autoverhuurbedrjif en een autowasgelegenheid aanwezig. Tot het bedrijf behoort een bedrijfwoning deze is echter niet gelegen aan de Ermerweg maar aan de Noordbargerstraat nummer 12. De bedrijfswoning is op de verbeelding met een aanduiding weergegeven. Daarnaast is binnen de bestemming een aanduiding opgenomen om een luifel/ overkapping boven de brandstofvulpunten buiten het bouwvlak te realiseren.
In de bestemming Bedrijf- Verkooppunt motorbrandstoffen zijn ontheffingen van de bouwregels opgenomen één ten aanzien het realiseren van maximaal 30 meter² aan extra gebouwen buiten het bouwvlak voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) uitsluitend op grond van - en vertoon van een medische indicatie en één voor het verhogen van de erf- en terreinafscheidingen. De bestemming Bedrijf- Verkooppunt motorbrandstoffen kent daarnaast nog een Afwijken van de gebruiksregels waarbij een ander bedrijf milieucategorie 2 zoals op de bijgevoegde staat van inrichtingen zich mag vestigen op de voor Bedrijf- Verkooppunt motorbrandstoffen bestemde gronden met uitzondering van detailhandels bedrijven, bedrijven met een risicocontour van 10-6 en geluidzoneringsplichtige inrichtingen zoals bedoeld in het Inrichting- en vergunningenbesluit milieubeheer.
Artikel 5
Op twee plaatsen in het plangebied is bos aangeplant. Deze bomen schermen de wijk af. De bosgronden zijn tevens bestemd voor recreatief medegebruik van voet- en fietspaden. Waterhuishoudkundige- en nutsvoorzieningen kunnen eveneens binnen deze bestemming worden gerealiseerd. Hierbij is wel een maatgegeven aan de bouwhoogte van de andere bouwwerken. Binnen de bestemming Bos mogen geen gebouwen worden opgericht.
Artikel 6
In het plangebied zijn aan de Noordbargerstraat de detaihandelsbedrijven aanwezig. De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel.
Binnen deze bestemming is het mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning (Noordsbargerstraat 5). Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden.
Artikel 7
Aan het bedrijf gelegen aan de Noordbargestraat nummer 1 tot en met 3 is de bestemming Gemengd gegeven. Dit in verband met een op handen zijnde bedrijfsverplaatsing van de meest milieubelastende onderdeel van het bedrijf te weten een autospuiterij met autoplaatwerkbedrijf naar een bedrijventerrein in Emmen. De huidige bedrijfsruimte komt hiermee vrij voor ander gebruik. Om die reden heeft het perceel de betsemming Gemend gekregen. Binnen deze bestemming mag een combinatie van detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en bedrijven tot en met milieucategorie 2, zoals bedoeld in de bijgevoegde staat van inrichtingen, bijlage 1, met uitzondering van risicovolle inrichtingen met een plaatsgebonden risicocontour van 10-6 / jaar, geluidzoneringsplichtige inrichtingen, zoals bedoeld in het Inrichting- en vergunningenbesluit milieubeheer en vuurwerkbedrijven. Tot het bedrijf behoren een tweetal bedrijfswoningen, te weten een bovenwoning (Dordsestraat 4)en een grondgebonden woning (Noordbargerstraat 1-3). Beide woningen zijn op de verbeelding aangeduid. In de bestemming Bedrijf- milieucategorie 2 zijn ontheffingen van de bouwregels opgenomen één ten aanzien het realiseren van maximaal 30 meter² aan extra gebouwen buiten het bouwvlak voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) uitsluitend op grond van - en vertoon van een medische indicatie en één voor het verhogen van de erf- en terreinafscheidingen.
Artikel 8
De op de verbeelding voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare groenvoorziening, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden. Voorziening ten behoeve van de waterhuishouding, nutsvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden en andere bouwwerken. mogen binnen deze bestemming opgericht worden. Binnen de bestemming groen is geen bouwmogelijkheid opgenomen. Daarnaast is het niet mogelijk om parkeergelegenheden in het groen te realiseren.
De reeds bestaand parkeervoorzieningen binnen de bestemming Groen mogen voortgezet worden maar kunnen direct omgezet worden in groen.
Artikel 9
Aan de Noordbargerstraat 26 is een horecagelegenheid (cafetaria) aanwezig. De horeca-inrichtingen heeft volgens onze bestemmingssystamatiek de categorie 1 gekregen. Deze categorie correspondeert met een bepaald type horecabedrijf, zoals omschreven in de begripsomschrijvingen. In dit geval betreft het een horecaondernemingen welke gericht is op het verstrekkken van al dan voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet alcoholische dranken. Ten behoeve van de bestemming mag maximaal 250m2 bebouwd worden, waarbij het hoofdgebouw binnen het bouwvvlak gerealiseerd moet worden. Bij het Horeca bedrijf wordt gewoond. Reden dat de gronden voorzowel voor Horeca-1, een zelfstandig woning dan wel een combinatie van deze twee gebruikt mag worden.
Artikel 10
De voor 'Kantoren' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren. In deze kantoren zijn beroeps- of bedrijfsmatige werkruimte(n) aanwezig die door hun indeling en aard bestemd zijn om overwegend gebruikt te worden voor het verrichten van administratieve werkzaamheden en dienstverlening. De bebouwing dient te worden opgericht binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken. Buiten de bouwvlakken mogen de gronden worden ingericht voor parkeren en groen.
De gronden die op de plankaart aangewezen zijn voor Maatschappelijk mogen gebruikt worden voor maatschappelijke voorzieningen. Vanwege de diverse maatschappelijke functies wordt in deze hoofdgroep van bestemmingen gebruik gemaakt van specifieke bestemmingen om de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming of een gedeelte daarvan nader te specificeren. In het plangebied wordt onderscheid gemaakt tussen Maatschappelijk en de bestemming Maatschappelijk- Onderwijs.
De bestemming Maatschappelijk is toegekend aan het buurthuis aan de De Winkelakkers 2, de tandartsenpraktijk aan de Noordbagerstraat 6 en de praktijk voor fysiotherapie aan Noordbargerstraat 14.
Binnen deze bestemming is het mogelijk om activiteiten gericht op de sociale, maatschappelijke, educatieve en medische dientsverlening uit te voeren. Echter, het realiseren van een maatschappelijk functie waarbij sprake is van geluidsgevoelige ruimten of het gebouw aangemerkt wordt als geluidgevoelige gebouwen is niet mogelijk. Dit vanwege de hoge geluidsbelasting van de diverse geluidsbronnen in de omgeving. In plaats van het buurthuis is het dus ook mogelijk om hier bijvoorbeeld een tandartsenpraktijk, fysiotherapeut te vestigen.Tevens geldt voor deze bestemming dat ten dienste van de bestemming een Horeca -1 functie aanwezig mag zijn (kantine). Een zelfstandige Horeca -1 functie voor bedrijfsmatige doeleinden is niet toegestaan.
De bestemming Maatschappelijk - Onderwijs is toegekend aan de school gelegen aan de Bargermeerweg 113. De school mag voor basisonderwijs, peuterspeelzaal, kinderdagopvang en buitenschoolse opvang gebruikt worden.
Artikel 13
Binnen de bestemming Sport is de gymzaal aan De Winkelakkers 4 ondergebracht. Bebouwing mag alleen binnen het aangegeven bouwvlak gerealiseerd worden.
Artikel 14
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen. Binnen de bestemming mogen bij recht geen gebouwen gerealiseerd worden. Met een afwijking is het mogelijk om in de bestemming Tuin te bouwen ten behoeve van het realiseren van een erker. Reden voor het opennemen van de bestemming Tuin heeft te maken met het voorkomen van bijgebouwen en andere bouwwerken voor de woning. Deze bijgebouwen en andere bouwwerken verstoren het straatbeeld.
De twee doorgaande wegen binnen het plangebied De Hondrugweg en de Ermerweg hebben de bestemming 'Verkeer' gekregen. Binnen deze bestemmingen zijn ook, voor zover aanwezig, waterhuishoudkundige voorzieningen, de bermen, bermsloten en bermbeplanting opgenomen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel is het mogelijk dat andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden opgericht. Beide wegen kennen een geluidscontour met gevolgen voor de bebouwing in de wijk (zie akoestisch onderzoek)
De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen, toegangswegen en inritconstructies zie bestemmingsomschrijving in de regels. Binnen deze bestemming is het aanleggen van voet- en fietspaden, straten, erven en pleinen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, sport en speelgelegenheden, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen eveneens mogelijk. Gebouwen mogen niet worden opgericht binnen deze bestemmingen.
Voor het deel van het plangebied waar de geluidscontour van de Hondsrugweg, de Ermerweg en de Dordsestraat over de wijk is gelegen is een gebiedsaanduiding opgenomen. Op het moment dat een bouwaanvraag wordt ingediend zal moeten worden bekeken of deze binnen de 48 dB contour van de weg is gelegen. Indien dit het geval is zal de werkelijke geluidsbelasting op de woning moeten worden vastgelegd. Hiervoor kan dan een hogere waarde tot maximaal 63dB worden vastgelegd.
Binnen het plangebied zijn een tweetal type woningen te onderscheiden te weten vrijstaande woningen en twee onder een kap woningen. Deze woningen vallen allen onder de hoofdgroep bestemming Wonen, maar zijn daarnaast specifiek bestemd in Wonen- Twee aaneen en de bestemmig Wonen - Vrijstaand. In het bestemmingsplan mag het aantal woningen niet vermeerderen en mag binnen een vrijstaand bijgebouw niet gewoond worden.
Het onderscheidt tussen Wonen- Twee aaneen en de bestemmig Wonen - Vrijstaand is toegekend vanwege de verschillende typen woningen en de variatie in bouwmassa, goothoogte en bouwhoogte.
Bij Wonen - Twee aaneen gaat het om grondgebonden twee- onder- één kap woningen dan wel grondgebonden woningen die door middel van een garage, berging of bijgebouw aan elkaar geschakeld zijn. Voor Wonen - Twee aaneen geldt dat maximaal 50 m² bijgebouwen gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning).
Alle vrijstaande woningen in het plangebied hebben de bestemming Wonen-Vrijstaand gekregen. Bij vrijstaande woningen geldt dat maximaal 75 m² bijgebouwen gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning).
Voor zowel de woningen binnen de bestemming Wonen- Twee aaneen en de bestemmig Wonen - Vrijstaand geldt dat het hoofdgebouw binnen het bouwvlak gerealiseerd moet worden. Van belang bij de bestemming Wonen is de Algemene aanduiding Geluidzone - industrie,
Geluidzone- spoor, en
Geluidzone- weg, als gevolg van deze aanduidingen kunnen niet direct bij recht bouwplannen gerealiseerd worden maar moet eerst bekeken worden of realisatie of uitbreiding mogelijk is binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen.
In de bestemming Wonen zijn ontheffingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Naast algemene ontheffingen (o.a. vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling) zijn er ook specifieke ontheffingen opgenomen. Een voorbeeld hiervan is het op medische indicatie bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO).
Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik ontheffingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten in een deel van de woning.
Artikel 19
Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. De specifieke kenmerken van dubbelbestemmingen brengen met zich mee dat deze bestemmingen doorgaans een relatief groot gebied beslaan en veelal op meerdere bestemmingen betrekking hebben.
Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd.
Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden beperkingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen.
In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen.
Op grond van de bekende historische, aardkundige en archeologische gegevens kan het plangebied 't Hoge Loo geïnterpreteerd wordt als een gebied met een hoge archeologische dichtheid aan vindplaatsen en vondsten. Op de verbeelding is het gebied dan ook met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie
waardevolgebied aangegeven.
Deze bestemming kent een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden ter bescherming van de waarden en een wijzigingsbevoegdheid, waarin overeenkomstig artikel 3.6 van de Wro Burgermeester en Wethouders de dubbelbestemming kunnen laten vervallen of alsnog aan de gronden de dubbelbestemming kunnen toekennen.
Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Artikel 20
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
Artikel 21
In artikel 21 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.
Artikel 22
Toegevoegd aan de hiervoor genoemde basisbestemmingen zijn enkele aanduidingen die vanuit het milieubeleid een extra aanduiding aan gronden geven. Het zijn de aanduidingen Geluidzone- industie, Geluidzone- spoor en de Geluidzone- weg.
De aanduiding Geluidzone - industrie is een geluidzone afkomstig van het bedrijventerrein Bargermeer. De aanduiding is bedoeld om te voorkomen dat binnen de geluidszone van het terrein nieuwe geluidgevoelige bebouwing wordt gerealiseerd of dat bestaande geluidgevoelige bebouwing wordt uitgebreid en daardoor een te hoge geluidbelasting optreedt. Voor eventuele realisatie van nieuwe geluidgevoelige bebouwing en of uitbreidingen van bestaande geluidgevoelige bebouwing zal vooraf eerst bekeken moeten worden of realisatie of uitbreiding mogelijk is binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen. Indien om een of andere reden het industrieterrein niet meer zoneplichtig is, kan deze aanduiding van de plankaart worden verwijderd middels een hiertoe opgenomen wijzigingsbevoegdheid.
De aanduiding Geluidzone- spoor heeft de bedoeling te voorkomen dat geluidgevoelige gebouwen en ruimten worden gerealiseerd binnen de geluidzone van een spoorweg. Indien om een of andere reden een spoor niet meer zoneplichtig is, kan deze aanduiding van de verbeelding worden verwijderd middels een hiertoe opgenomen wijzigingsbevoegdheid. In het bestemmingsplan wordt in beginsel geen uitbreidingen van geluidgevoelige bestemmingen in de geluidzones mogelijk gemaakt. Voor eventuele realisatie van nieuwe geluidgevoelige bebouwing en of uitbreidingen van bestaande geluidgevoelige bebouwing zal vooraf eerst bekeken moeten worden of realisatie of uitbreiding mogelijk is binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen.
De zone Geluidzone- weg in het bestemmingsplan is afkomstig van de Hondrugweg en de Ermerweg. Deze twee wegen zijn druk bereden wegen binnen het plangebied. De aanduiding Geluidzone- weg heeft de bedoeling te voorkomen dat er geluidgevoelige gebouwen ruimten worden gerealiseerd binnen de geluidzone van een weg, als daardoor een te hoge geluidbelasting optreedt. Indien om een of andere reden een weg niet meer zoneplichtig is, kan deze aanduiding van de verbeelding worden verwijderd middels een hiertoe opgenomen wijzigingsbevoegdheid. In het bestemmingsplan wordt in beginsel geen uitbreidingen van geluidgevoelige bestemmingen in de geluidzones mogelijk gemaakt. Voor eventuele realisatie van nieuwe geluidgevoelige bebouwing en of uitbreidingen van bestaande geluidgevoelige bebouwing zal vooraf eerst bekeken moeten worden of realisatie of uitbreiding mogelijk is binnen de gestelde geluidswaarden dan wel of het mogelijk is om een hogere grenswaarde geluid vast te stellen. Bij de bepaling van de zones voor het wegverkeerslawaai is aangesloten bij het akoestisch onderzoek dat ten behoeve van het bestemmingsplan is uitgevoerd (bijlage 3).
Artikel 23
De afwijkingsregel maakt het mogelijk dat aan de regels van de bestemmingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Het college van burgemeester en wethouders kunnen bijvoorbeeld afwijken van een bestemmingsplan voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10 %. De afwjikingen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels al is afgeweken van het bestemmingsplan. Dit betekent dat niet 2 keer afgeweken kan worden van eenzelfde bepalingen of dat de bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.
In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.
Artikel 24
In dit artikel is het overgangsecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
Artikel 25
In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo ".