| Plan: | Klazienaveen, woning Langestraat 203 |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.Zaak2019209820-V501 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De gemeente Emmen heeft een aanvraag ontvangen voor de bouw van een vrijstaande woning, op de locatie Langestraat 203 te Klazienaveen. Deze woning komt in de plaats van een een bedrijfsgebouw met bijbehorende bedrijfswoning.
Het plan past niet binnen het vigerende bestemmingsplan Klazienaveen (identificatienummer NL.IMRO.0114.2009032-B701, vastgesteld 19-12-2013), maar sluit wel aan op algemene gemeentelijke ontwikkelingskaders en doelstellingen zoals onder andere omschreven in de structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef (vastgesteld 24 september 2009).
De aanvraag is genoteerd onder Zaak-209820-2019. De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.Zaak2019209820--V501.
Figuur 1.1: Locatie plangebied in omgeving (rode vlak).
Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
2.1 Ligging en huidige situatie
Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op de Langestraat 203 te Klazienaveen, kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie 00 I, nummers 7405 en 16885.
Figuur 2.1: Luchtfoto met locatie.
Figuur 2.2: straatfoto huidige situatie.
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. In de omgeving waarin het voorliggend plan Klazienaveen, woning Langestraat 203, NL.IMRO.0114.Zaak2019209820-V501 wordt gerealiseerd zijn vooral de thema's Wonen en Voorzieningen van belang.
Met voorliggende omgevingsvergunning wordt wonen op de locaite van een voormalig bedrijfsgebouw met bedrijfswoning mogelijk gemaakt. Het huidige plan voorziet in een versterking van het woonmilieu. Naast de structuurvise moet rekening gehouden worden met de Woonvise van de gemeente. In deze woonvisie wordt aangegeven dat ter vervulling van nieuwe woonbehoeften gekeken moet worden naar inbreiding. Hergebruik van een voormalig pand voldoet hieraan.
2.2.2 Woonvisie 2018-2023
De Woonvisie 2018-2023 richt zich op een nieuwbouwopgave passend bij de kwalitatieve behoefte en aanvullend op de bestaande voorraad. Daarbij moet de bestaande woningvoorraad beter benut worden. In de Woonvisie is een strategie opgenomen voor woningbouw:
- 1. Woningbouwinitiatieven worden niet individueel, maar in samenhang bekeken.
- 2. Prioriteit wordt gegeven aan plannen voor herstructurering en transformatie.
- 3. Bij het maken van de woon- en leefbaarheidsvisies voor dorpen en wijken komen plekken naar voren waar inbreiding (verdichting) mogelijk en gewenst is.
- 4. Bestaande uitbreidingslocaties worden afgerond.
- 5. Woningbouwplannen dragen bij aan een gevarieerd woonmilieu (ruimte bieden aan plannen die een nichemarkt bedienen en aan kleinschalige experimentele, innovatieve en duurzame woonvormen).
- 6. Woningbouwplannen dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit.
De Woonvisie sluit de bouw van een particuliere woning niet uit. Met de ingediende aanvraag om een omgevingsvergunning is er sprake van een concreet voornemen om een vrijstaande woning te realiseren. Het aantal woningen neemt met de nieuwbouw van een woning niet toe, omdat deze in de plaats komt van een bedrijfswoning.
2.2.3 Welstandsbeleid
Bouwwerken moeten voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Een welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandscriteria opgenomen in de Welstandsnota. Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling past bij de omgeving.
De welstandscommissie heeft geadviseerd op de ingediende aanvraag en heeft deze akkoord bevonden.
2.2.4 Bestemmingsplan
De locatie Langestraat 203 maakt deel uit van het bestemmingsplan Klazienaveen (identificatienummer NL.IMRO.0114.2009032-B701, vastgesteld 19-12-2013). In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming Bedrijf - milieucategorie 2. Het aangevraagde is in strijd met het vigerende bestemmingsplan, maar sluit wel aan op algemene gemeentelijke beleidskaders. Om die reden wordt middels dit ruimtelijke plan de ontwikkeling van een reguliere lintwoning op deze locatie mogelijk gemaakt. bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan krijgt de locatie een woonbestemming, in lijn met de woonbestemming van de aangrenzende lintwoningen.
2.2.5 Algemene verklaring van geen bedenkingen
Om de gevraagde omgevingsvergunning te kunnen verlenen is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft (artikel, 2.27 Wabo, jo. artikel, 6,4 Besluit omgevingsrecht). De Algemene verklaring van geen bedenking vastgesteld op 28 april 2011, voorziet in de voorgestelde omzetting naar wonen.
2.2.6 Crisis en herstelwet
Het wijzigen van het gebruik van het gebouw naar wonen valt onder Bijlage I. Categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid van de Crisis- en herstelwet. Onder Categorie 3 staat vermeld: gebiedsontwikkeling en werken van lokaal of regionaal belang.
2.2.7 Conclusie
De aanvraag voor de bouw van een woning op de locatie Langestraat 203 te Klazienaveen past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef", de Woonvisie 2018-2023 en het gemeentelijk welstandsbeleid.
Hoofdstuk 3 Planbeschrijving
3.1 Algemeen
De woning wordt gerealiseerd in de vorm van een schuurwoning. De goothoogte van de woning bedraagt circa 3,15 meter. De bouwhoogte van de woning is circa 9,55 meter. De dakhelling van de woning bedraagt circa 50 graden.
3.2 Ontstaansgeschiedenis
Figuur 4.2: Bestaande situering ten opzichte van omgeving. Aan de zuidzijde op kavel bevindt zich een
bedrijfswoning
Figuur 4.2: Situering nieuwe situatie ten opzichte van omgeving.
3.3 Bouwplan
Hoofdstuk 4 Onderzoeken
4.1 Archeologie
De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.
Het gebouw is volgens de archeologische beleidsadvieskaart gelegen in een gebied met een lage verwachting ten aanzien van archeologische waarden op de beleidsadvieskaart van de gemeente Emmen. Deze gebieden zijn vrijgesteld van voor archerologisch onderzoek. Dit betekent dat het niet nodig om is een archeologisch onderzoek uit te voeren.
4.2 Ecologie
De Wet natuurbescherming (Wnb) is in werking getreden op 1 januari 2017. Deze wet vervangt de volgende drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming), de Flora- en faunawet (soortenbescherming) en de Boswet (houtopstanden).
De provincie is bij de Wnb het bevoegd gezag voor de toetsing van werkzaamheden en handelingen bij Natura 2000-gebieden en dier- en plantensoorten. Het Rijk blijft bevoegd gezag bij ruimtelijke ingrepen met grote nationale belangen. Voor gemeenten geldt dat zij het bevoegd gezag zijn voor omgevingsvergunningen.
Gebiedsbescherming
In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen voor soorten en vegetatietypen opgesteld.
Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) -voorheen Ecologische Hoofdstructuur- is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor de provincie Drenthe uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsvisie en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening.
Soortenbescherming
Het uitgangspunt van de Wnb is dat er geen (opzettelijke) schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. De soortenbescherming binnen de Wnb is daarbij opgedeeld in drie beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Bij beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen dier- en plantensoorten. Er dient een ontheffing op grond van artikel 3.3, 3.8 en/of 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor een (bouw)werkzaamheid of activiteit indien het volgende van toepassing is:
- uit gegevens of onderzoek blijkt dat er sprake is van verstoring of doden van (een) beschermde soort(en);
- het bouwwerk en/of de activiteit veroorzaakt beschadiging of vernieling van voortplanting- of rustplaatsen van dieren, danwel ontworteling of vernieling van plantensoorten;
- er kan geen gebruik gemaakt worden van een vrijstelling op grond van de Wet natuurbescherming;
- er kan niet gewerkt worden volgens een goedgekeurde gedragscode.
Houtopstanden
In de Wnb is de bescherming van houtopstanden buiten de, door de gemeenteraad vastgestelde, bebouwde kom geregeld. Doel is de instandhouding van het bosareaal. In de Provinciale Omgevingsverordening van de provincie Drenthe is geregeld hoe een kapmelding moet worden ingediend, waaraan herbeplanting moet voldoen en wanneer ontheffing van de herbeplantingsplicht kan worden verleend.
Voor houtopstanden binnen de bebouwde kom geldt de Bomenverordening gemeente Emmen 2011. In het bijbehorende bomenregister zijn de monumentale en waardevolle bomen en waardevolle houtopstanden vastgelegd. Zonder ontheffing is het verboden deze te kappen.
4.2.1 Natuurwaarden in of nabij het plangbied
Het plangebied is gelegen op circa 2 kilometer tot het Natura 2000-gebied Bargerveen. Ter voorbereiding op de herontwikkeling worden de aanwezige bebouwing gesloopt. Daarvoor wordt een sloopmelding (volgens het Bouwbesluit 2012) ingediend. Ter voorbereiding op de sloopwerkzaamheden van aanwezige bebouwing in het plangebied zal een ecologische quickscan worden uitgevoerd.
4.2.2 Onderzoek en conclusie
Op basis van de Wnb is altijd de algemene zorgplicht van toepassing, die inhoudt dat een ieder voldoende zorg in acht neemt voor alle inheemse dieren en planten en hun directe leefomgeving. Concreet betekent dit dat bij (ruimtelijke) ingrepen gezorgd moet worden dat dieren niet verstoord of gedood worden en dat planten niet zomaar verplant worden. Ook dient gelet te worden op bijvoorbeeld broedende vogels, de voortplantingsperiode van amfibieën en de zoogperiode van zoogdieren. Daarbij geldt voor alle bouwactiviteiten dat er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden, waardoor:
de aanvang van de werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot beginaugustus) dient plaats te vinden;
een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;
(wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.
4.3 Milieu
4.3.1 Vormvrije m.e.r.
In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
4.3.2 Bodem
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen. toetsing op de bodemkwaliteit zal worden betrokken bij de sloopvergunning.
4.3.3 Geluid
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
Door de Regionale Uitvoeringsdienst Drenthe (RUD) is het akoestisch onderzoek beoordeeld. Dit advies is bijgevoegd als Bijlage 1. Het plangebied ligt binnen de geluidszone van de Langestraat, Van Echtenskanaal NZ, J. Kuntzelstraat en Industriestraat. Daarnaast ligt het plangebied op korte afstand van meerdere bedrijven. De RUD constateert dat de geluidsbelasting vanwege de Langestraat de voorkeurgrenswaarde op de woning overschrijdt. Aangezien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden zijn bron- en overdrachtsmaatregelen beschouwd. Indien de gemeente Emmen bron- en overdrachtsmaatregelen als niet doelmatig aanmerkt, dient hetcollege van B&W van de gemeente Emmen te worden verzocht een hogere waarde vast te stellen, aldus het advies van de RUD.Daartoe dient een bouwakoestisch onderzoek naar de geluidswering van de gevels te worden uitgevoerd. De woning vormt geen belemmering voor de bedrijfsvoering van de bedrijven ten zuiden van de woning.
4.3.3.1 Conclusie akoestisch onderzoek
De gecumuleerde geluidsbelasting overschrijdt met ten hoogste 6 dB de hogere waarde van 52 dB op de nieuwe woning. Er hoeft geen hogere waarde te worden vastgesteld, de nieuwe reguliere woning komt in de plaats van een bedrijfswoning. Wat betreft de geluidwering van de gevel voorziet het bouwplan in een geluidsreductie van 33 dB, met een minimum van 20 dB(A). Daarmee voldoet het plan aan het Bouwbesluit.
4.3.4 Lucht
De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.
4.3.5 Externe veiligheid
In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van de studentenwoningen op deze locatie.
4.4 Waterparagraaf
4.4.1 Inleiding
Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem ten behoeve van de nieuwe is ingericht en of fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave krijgt het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats.
4.4.2 Ligging plangebied
Het perceel Langestraat 203 is gelegen in grens met de Emmerdennen. Het terrein is ingericht als kantoorgelegenheid, met voldoende ruimte voor parkeren. Door de begrenzing van het gebied aan de Emmerdennen is het bij nieuwe ontwikkelingen belangrijk dat voorzichtig omgegaan wordt met het in de bodem infiltreren van regenwater. Het is daarom beter om regenwater van mogelijk minder schone terreinen niet rechtstreeks in de bodem te infiltreren. Het bouwplan betreft de bouw van een nieuwe woning op een terrein waar voorheen een bedrijfsgebouw met bedrijfswoning gevestigd waren. Het bouwplan betreft geen toename van verhard oppervlakte.
4.4.3 Waterhuishouding
Het perceel ligt in het stroomgebied Rijn- Oost en valt onder het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. Het verharde oppervlak neemt door de realisatie van het plan niet toe. De te realiseren woning kan aangesloten worden op het bestaande vrijverval stelsel en dit stelsel kan de eventueel extra hoeveelheden wel aan in de nieuwe situatie.
4.4.4 Afvoer van water
Het beleid van de gemeente Emmen en het waterschap is gericht op afkoppelen van hemelwater van de riolering en te lozen op oppervlaktewater of zo mogelijk te laten infiltreren in de bodem. Op deze manier wordt waar mogelijk geprobeerd extra ruimte voor water te maken. Ook wordt om wateroverlast te voorkomen naar extra afvoermogelijkheden gezocht.
4.4.5 Wateradvies waterschap
Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Via het invullen van dewatertoets.nl is het waterschap geinformeerd over het plan. Het waterschap heeft aangekondigd de watertoetsaanvraag volgens de Normale procedure te behandelen. @ Voor zover dat aanleiding zou geven voor aanpassingen, dan worden deze nog verwerkt na terinzagelegging van de ontwerpvergunning.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing.
De terinzagelegging van de ontwerpbesluiten is op 28 april 2020 gepubliceerd in de Zuidoosthoeker en de Staatscourant.
Met ingang van 29 april 2020 ligt het ontwerp van de vergunning voor zes weken voor een ieder ter inzage . Gedurende deze termijn zijn <@wel/geen> zienswijzen ingediend.
Bij de inpassing van de woning dient sprake te zijn van een stedenbouwkundig-, landschappelijk- en milieutechnisch inpasbare situatie. Voor wat betreft het landschappelijke dient rekening te worden gehouden met de voorkomende kenmerken. Het aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Daartoe is een aanvraag gedaan tot een WABO-vergunning in strijd met het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.