De reden voor het opstellen van het bestemmingsplan Erica, Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3) is de bouw van maximaal 2 vrijstaande woningen op een nu onbebouwd perceel grond gelegen tussen de nummers 1a en 3 van de Pannekoekendijk te Erica.
Het plangebied van het bestemmingsplan Erica, Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3) ligt aan de weg Pannekoekendijk te Erica. Het plangebied wordt globaal begrensd door een perceel grasland en een perceel met een bedrijvenbestemming, een woongebouw en de Verlengde Vaart ZZ in het noorden, een perceel met een bedrijvenbestemming in het oosten en enkele vrijstaande woningen in het zuiden (zie figuur 1.2). Onderstaand is de ligging van het plangebied ten opzichte van Erica weergegeven.
Het voorliggende bestemmingsplan Erica, Pannekoekendijk (woninbouwlocatie tussen 1a en 3) vervangt het bestemmingsplan Erica gedeeltelijk. Dit bestemmingsplan is op 24 september 2009 vastgesteld door de raad van Emmen en heeft plannummer 07.115. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied een bestemming Wonen zonder bouwvlak. De bouw van twee vrijstaande woningen is op basis van het geldende bestemmingsplan Erica niet mogelijk.
Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.
Ten behoeve van het opstellen van voorliggend bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken verricht en adviezen gegeven. De conclusies uit de verschillende onderzoeken en adviezen zijn verwerkt in de toelichting. Ter voorbereiding van het bestemmingsplan zijn de volgende onderzoeken verricht:
Binnen het ruimtelijk werkveld is door de verschillende overheidslagen beleid opgesteld. Middels dit beleid is getracht richting te geven aan de inrichting en het beheer van de openbare ruimte.
Getoetst wordt of het plan past binnen het vigerende planologisch kader en binnen het ruimtelijk beleid van de verschillende overheidslagen. In dit hoofdstuk staat een overzicht van het van toepassing zijnde beleid in relatie tot de gewenste ontwikkelingen van de initiatiefnemer.
Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het bestemmingsplan Erica, Pannekoekendijk naast 3 (bouw woningen) is vooral het thema Wonen van belang.
Op 7 juli 2005 heeft de gemeenteraad de beleidsnotitie "Bouwen in de Linten" vastgesteld. De beleidsnotitie geeft het onderzoek weer naar de ruimtelijke kaders en criteria die bij de beoordeling van verzoeken tot incidentele woningbouw in de linten moeten worden gehanteerd. In de beleidsnotitie is een balans gezocht tussen het incidenteel toevoegen van woningen enerzijds en het behoud van de waarde en karakteristiek van het landschap anderzijds.
Eind 2017 is gekozen is voor een actualiseringscenario dat de gevolgen van diverse fysieke- en beleidsmatige ontwikkelingen vanaf 2005 vertaalt naar het heden. Daarbij blijven de uitgangspunten van het oorspronkelijke lintenbeleid het vertrekpunt. Door deze actualisatie ontstaat een beperkt aantal nieuwe bouwmogelijkheden, waarmee lokale woningmarkten niet worden verstoord. Ruimtelijk gezien blijft het behoud van een herkenbare overgang tussen de kernen en het buitengebied gegarandeerd. De resterende bouwmogelijkheden uit het geldende beleid blijven bestaan.
Het handhaven van de oorspronkelijke uitgangspunten betekent concreet dat:
In de eerste plaats is bepaald wat de begrenzingen van de kernen zijn en wat de linten binnen en buiten de kernen zijn.
Als vervolgstap is voor de linten buiten de kernen bepaald welke delen onlosmakelijk met het landschap zijn verbonden en welke delen met de kern zijn verbonden. De linten kunnen worden onderverdeeld in "landschapsgerelateerde linten" en in "dorpsgerelateerde linten".
Het grootste gedeelte van het plangebied is aangemerkt als ‘lint binnen de kern’ en komt onder voorwaarden voor woningbouw in aanmerking. Met het toevoegen van 2 woningen in dit bestaande lint is, net als aan de overzijde van de Pannekoekendijk, het lint aanééngesloten vanaf de begrenzing van de kern Erica aan de zuidkant tot aan de Vaart aan toe.
Op 28 september 2017 is de Woonvisie 2018 – 2023 (Snoeien doet bloeien) vastgesteld. De visie is een vervolg op de ‘Woonvisie 2012-2017’. De ‘Woonvisie 2018-2023, Thuis in Emmen: snoeien doet bloeien’ bevat de gemeentelijke visie op het wonen. De gemeente wil dat mensen zich thuis voelen in de gemeente Emmen. In hun woning en in hun wijk of dorp. De inwoners moeten een woning kunnen vinden die past bij hun wensen en behoeften én hun portemonnee.
Het aantal inwoners van de gemeente daalt sneller dan in 2012 voorzien. Deze bevolkingskrimp zet door en slaat rond 2026 om in huishoudenskrimp. Krimp gaat samen met ontgroening en vergrijzing. Ook komen er meer kleine huishoudens. Deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor de woningvraag (kwantitatief en kwalitatief). Dit vraagt een nieuwe kijk op woningbouwprogrammering.
Er is in de gemeentelijk bestemmingsplannen anno 2017 nog ruimte voor de bouw van ongeveer 2600 woningen. Dit is teveel ten opzichte van de verwachte huishoudensgroei. De overcapaciteit maakt het moeilijk om goede nieuwbouwplannen, die niet in bestemmingsplannen zijn vastgelegd, te realiseren.
In 2012 ging het economisch niet goed. Nu is er sprake van economisch herstel. Dit herstel is zichtbaar op de woningmarkt. Er worden meer woningen verkocht, maar niet overal. Woningen met een lagere kwaliteit op minder gewilde locaties dreigen uit de markt te vallen. Daar is aandacht voor nodig in de woningbouwprogrammering. Ook profiteren niet alle inwoners van de aantrekkende economie. Er zijn en blijven relatief veel huishoudens met lage inkomens. Daarom heeft het thema betaalbaarheid aan belang gewonnen.
De Drentse Energiedeal gaat over het (bijna) energieneutraal maken van de woningvoorraad. In 2040 moet deze doelstelling gerealiseerd zijn. Dit betekent dat een steviger inzet op verduurzaming van de woningvoorraad nodig is. Er moeten meer én sneller stappen gemaakt worden dan tot nu toe.
De gemeente is verantwoordelijk voor het maken van woonbeleid en het benoemen van ambities. De uitvoering heeft de gemeente niet geheel in eigen hand. Corporaties en ontwikkelaars zijn daarvoor belangrijke partijen. Zij beheren, vernieuwen en bouwen woningen en maken ook eigen afwegingen. De gemeente kan uitnodigen, stimuleren en faciliteren. Daarom is een actueel beleidskader belangrijk.
Er is vooral vraag naar grondgebonden middeldure (€250.000 - € 350.000) koopwoningen. In dorpen en buitenwijken zijn dit vrijstaande woningen en tweekappers. De bouw van twee vrijstaande woningen worden als passend gezien.
De welstandsnota 2016, gemeente Emmen is opgesteld uitgaande van het motto: "Loslaten wat kan, regelen wat ertoe doet".
De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit, en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Niet ieder gebied vraagt om dezelfde benadering. De welstandsnota 2016 kent drie welstandsniveaus: welstandsvrij, welstandsluw en welstandsniveau hoog. Voor een aantal gebieden is de ambitie naar beneden bijgesteld ,waardoor welstandsvrije gebieden zijn toegenomen. Het niveau welstandsluw is geïntroduceerd. In de luwe gebieden wordt op een aantal basale aspecten van welstand gestuurd en wordt afstand genomen van gedetailleerde beoordelingen. Daarnaast moeten gebieden die van meer waarde zijn - niveau hoog – goed beschermd blijven. Deze gebieden leveren een belangrijke bijdrage aan de identiteit van Emmen. Voornamelijk zijn dit de centra van dorpen, wijken en de beschermde dorpsgezichten. Voor deze gebieden geldt een hoog ambitieniveau. Het gemeentebestuur beoogt met deze nota een dynamische welstand in Emmen, waarbinnen ruimte is voor dialoog en "kwalitatief herstel" met de samenleving.
Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving.
Het plangebied valt binnen het gebied met welstandsniveau hoog. Dit welstandsniveau geldt voor die gebieden die waardevol zijn voor de gemeente Emmen. Deze gebieden dragen in ruimtelijk opzicht in grote mate bij aan de identiteit. Criteria zijn gericht op behoud en versterking van de aanwezige hoge kwaliteiten. Bouwplannen worden beoordeeld in verhouding tot de aangrenzende bebouwing en de stedenbouwkundige impact voor de omgeving. Architectonisch relevante details, materiaal en kleur worden in samenhang met de omgeving en het bouwplan beoordeeld.
De Omgevingsvisie is hét kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is. De missie van de provincie is het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten. Omdat niet alle kernkwaliteiten goed te duiden zijn in het fysiek-ruimtelijk domein zijn deze vertaald naar indicatoren.
Met een deel van de kernkwaliteiten heeft de provincie speciale ambities. Inzet is de kernkwaliteiten te behouden en waar mogelijk te ontwikkelen.
Een toets aan het geoportaal Drenthe laat zien dat voor het plangebied geen specifieke kernkwaliteiten aanwezig zijn waarmee een provinciaal belang is gediend.
Naast de kernkwaliteiten van Drenthe is er de dynamiek van de bedrijvigheid. In het bijzonder wanneer sprake is van ontwikkelingen met positieve aspecten voor de werkgelegenheid en de vestiging van bedrijven. Deze aspecten vormen daarom de kernwaarde bedrijvigheid. Aspecten van de kernwaarde bedrijvigheid zijn vooral terug te vinden in het sociaaleconomische systeem en in het landbouwsysteem, maar ook bij natuur als het om de
vrijetijdseconomie gaat. Kernkwaliteiten en kernwaarde wegen als uitgangspunt even zwaar.
Vanuit de doelstelling om zorgvuldig en doelmatig om te gaan met de ruimte in Drenthe, hanteert de provincie het uitgangspunt ‘inbreiding gaat voor uitbreiding’. Dit houdt in dat de provincie Drenthe prioriteit geeft aan herstructurering (inclusief verduurzaming) van de woningvoorraad en aan het herontwikkelen en herbestemmen van gronden en panden. Daarnaast ligt er een beperkte opgave om de woningvoorraad uit te breiden.
Voor dit bestemmingsplan geldt echter wel dat er geen sprake is voor ‘inbreiding’ voor ‘uitbreiding’. Dit houdt in dat de provincie Drenthe prioriteit geeft aan herstructurering (inclusief verduurzaming) van de woningvoorraad en aan het herontwikkelen en herbestemmen van gronden en panden. Daarnaast ligt er een beperkte opgave om de woningvoorraad uit te breiden.
In de Provinciale Omgevingsverordening vertaalt de provincie Drenthe zijn Omgevingsvisie (deels) door naar een verordening voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De provincie is verplicht vanuit de AMVB Ruimte een verordening voor erin opgesomde thema's te hanteren. De AMVB Ruimte bevat geen nieuw rijksbeleid, het is een 'beleidsneutrale' vertaling van de Nota Ruimte. Naast de vertaling van het rijksbelang beschrijft de POV de provinciale belangen waarover de provincie duidelijkheid wil geven en of wil verankeren in op gemeentelijk niveau, middels overleg of anderszins.
De ruimtelijke kwaliteit van Drenthe wordt in de verordening op drie manieren gefundeerd: kernkwaliteiten, SER ladder en milieu- en leefomgeving. Elk van de drie elementen is terug te vinden in de bepalingen van de verordening. Waarbij deze elementen een rol spelen voor het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit (Bruisend Drenthe). Gemeenten zullen binnen de kaders van de Omgevingsvisie de kernkwaliteiten ook moeten uitwerken naar hun ruimtelijke plannen. Ze zijn daarbij gebonden aan de kaders van het provinciaal beleid welke is neergelegd in de Omgevingsvisie en uitwerkingen zoals het Cultuurhistorisch Kompas en de beleidsnota Aardkundige waarden. Bij het opstellen van de cultuurhistorische hoofdstructuur beschreven in het Cultuurhistorisch Kompas is gezocht naar een samenhangende relatie van elementen, structuren en gebieden. Aan de hand van deze structuren is de provincie opgedeeld in 10 deelgebieden. Emmen behoord tot deelgebied Emmen en haar Venen. De ambities behorende bij dit deelgebied richten zich op het behouden van de karakteristiek van het esdorpenlandschap. Deze karakteristiek uit zich in een zichtbare ruimtelijke samenhang tussen esdorp en es, waarbij de esdorpen en essen als een keten op de Hondsrug liggen, afgewisseld met scherp begrensde boswachterijen. Het benadrukken van het lineair patroon van hunebedden, grafheuvels en andere zichtbare en onzichtbare prehistorische relicten die samenhangen met de prehistorische route over de Hondsrug. Het vasthouden en zorgvuldig doorzetten van de ruimtelijke opzet van de esdorpen. De belangrijkste opgave voor de Hondsrug is het ontwikkelen van een integraal gebiedsperspectief om de aantrekkelijkheid van het gebied als woon- en werkplek en toeristische trekker te waarborgen voor de toekomst.
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maar 2012 van kracht geworden. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van toepassing. Echter deze zaken hebben geen directe invloed op de inrichting van het plangebied.
De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.
De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van over-programmering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio’s.
De Ladder is onder andere van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:
Momenteel is in jurisprudentie de lijn aanwezig dat een woningbouwproject vanaf 12 woningen wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Voorliggend bestemmingsplan gaat uit van de bouw van maximaal 2 woningen en is daarmee niet Ladderplichtig.
De conclusie van de in dit bestemmingsplan ‘Erica, Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3) beschreven beleidsuitgangspunten is dat het rijksbeleid niet direct door werkt in het plangebied. Hierdoor is het bestemmingsplan niet in strijd met het rijksbeleid. Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal beleid. Het provinciaal beleid vormt weer de input voor het gemeentelijk beleid. Voor het voorliggende bestemmingsplan kan eveneens geconcludeerd worden dat het plan passend is in het provinciale beleid. Wat betreft het gemeentelijk beleid kan geconcludeerd worden dat hieraan wordt voldaan.
De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie beleid en waar de beleidskeuzes zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan.
Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan. Onderstaande tabel geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.
Deze beleidskeuzes zijn vertaald in een dubbelbestemmingen. Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.
Het plangebied Erica, Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3) is volgens de beleidskaart gelegen in een gebied met ‘lage verwachting’. Gebieden met lage archeologische waarde/verwachting zijn gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologische sporen klein wordt geacht. Dit kan zijn vanwege de bodemkundige opbouw, een lage dichtheid van archeologische resten/sporen of vanwege bodemverstorende activiteiten naderhand zoals ontginningen. Het betreft met name de ontgonnen veengebieden die in het verleden laag waren gelegen en een hoge grondwaterstand kenden. Er is hier geen sprake van concreet aanwijsbare vindplaatsen en de kans op het aantreffen van sporen en vondsten is klein. Deze gebieden zijn vrijgesteld van archeologisch onderzoek.
Binnen het plangebied liggen geen (beschermde) archeologische monumenten.
Beschermde monumenten worden gekenmerkt door een samenhangend en gaaf geheel van architectonische stijlkenmerken. Een monument kan representatief zijn voor een bepaalde bouwstijl, maar kan ook een rijke bouwgeschiedenis hebben met verwijzingen naar verschillende bouwstijlen. Voor zover de bouwgeschiedenis niet duidelijk afleesbaar is, kan zij door bouwhistorisch onderzoek aan het licht komen. Monumenten worden in hoge mate gewaardeerd om hun architectuurhistorische kwaliteit, waardoor zij belangrijk bijdragen aan de kwaliteit en de identiteit van hun omgeving. Een bouwplan voor een monument wordt getoetst aan het monumentenbeleid.
Richtinggevend is hiervoor de redengevende omschrijving van het monument. Naast de toetsing aan het monumentenbeleid dat gericht is op het behouden van de historische kenmerken van het monument wordt het bouwplan voor wat betreft de welstandsaspecten getoetst aan de onderstaande criteria:
Het plangebied kent geen monumenten.
Vanuit archeologie en cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het gewenste woningbouwplan. Wel blijft de meldingsplicht conform artikel 53 van de Monumentenwet van kracht. Dit houdt in dat mochten er tijdens de graafwerkzaamheden toch archeologische resten worden gevonden, de initiatiefnemer dit onmiddellijk dient te melden bij de gemeentelijke archeoloog.
De Wet natuurbescherming (Wnb) is in werking getreden op 1 januari 2017. Deze wet vervangt de volgende drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming), de Flora- en faunawet (soortenbescherming) en de Boswet (houtopstanden). De provincie is bij de Wnb het bevoegd gezag voor de toetsing van werkzaamheden en handelingen bij Natura 2000-gebieden en dier- en plantensoorten. Het Rijk blijft bevoegd gezag bij ruimtelijke ingrepen met grote nationale belangen. Voor gemeenten geldt dat zij het bevoegd gezag zijn voor omgevingsvergunningen.
Gebiedsbescherming
In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen voor soorten en vegetatietypen opgesteld.
Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) -voorheen Ecologische Hoofdstructuur- is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor de provincie Drenthe uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsvisie en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening.
Soortenbescherming
Het uitgangspunt van de Wnb is dat er geen (opzettelijke) schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. De soortenbescherming binnen de Wnb is daarbij opgedeeld in drie beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Bij beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen dier- en plantensoorten.
Er dient een ontheffing op grond van artikel 3.3, 3.8 en/of 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor een (bouw)werkzaamheid of activiteit indien het volgende van toepassing is:
Houtopstanden
In de Wnb is de bescherming van houtopstanden buiten de, door de gemeenteraad vastgestelde, bebouwde kom geregeld. Doel is de instandhouding van het bosareaal. In de Provinciale Omgevingsverordening van de provincie Drenthe is geregeld hoe een kapmelding moet worden ingediend, waaraan herbeplanting moet voldoen en wanneer ontheffing van de herbeplantingsplicht kan worden verleend.
Voor houtopstanden binnen de bebouwde kom geldt de Bomenverordening gemeente Emmen 2011. In het bijbehorende bomenregister zijn de monumentale en waardevolle bomen en waardevolle houtopstanden vastgelegd. Zonder ontheffing is het verboden deze te kappen.
Natuur Netwerk Nederland (NNN) en Natura 2000 (N2000)
De te verwachten invloed op deze gebieden is nihil. De onderzochte locatie ligt niet in de buurt van de Natura 2000 gebieden en de dichtstbijzijnde grens van het NNN ligt op meer dan 3 kilometer afstand van de locatie.
Het deel van het plangebied waar de woningen gaan worden gebouwd is momenteel nog voorzien van opgaande beplanting. Op voorhand kan niet uitgesloten worden dat er zich geen belangrijke ecologische waarden bevinden. Er is daarom onderzoek nodig naar de eventuele aanwezige waarden op het gebied van flora- en fauna. Hierna volgt een foto van de huidige staat van het plangebied.
Door ecologisch onderzoeksbureau Alcedo Natuurprojecten is een ecologische quickscan uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 1 bij het bestemmingsplan gevoegd. Hierna de resultaten van het onderzoek.
Op de onderzochte locatie is het voorkomen van middels de Wnb beschermde plant- of diersoorten niet aangetoond.
Er zijn geen sporen van vleermuizen, marterachtigen, uilen, huismussen of gierzwaluwen in en rond de bebouwing op locatie Pannekoekendijk 1 b/c aangetroffen;
Op basis van deze QuickScan wordt de eigenaar van de onderzochte locaties het volgende geadviseerd:
Met deze aanbeveling zal rekening worden gehouden door deze aanbevelingen mee te nemen in de bouwfase.
Ten slotte is op basis van de Wnb altijd de algemene zorgplicht van toepassing, die inhoudt dat een ieder voldoende zorg in acht neemt voor alle inheemse dieren en planten en hun directe leefomgeving.
Concreet betekent dit dat bij (ruimtelijke) ingrepen gezorgd moet worden dat dieren niet verstoord of gedood worden en dat planten niet zomaar verplant worden. Ook dient gelet te worden op bijvoorbeeld broedende vogels, de voortplantingsperiode van amfibieën en de zoogperiode van zoogdieren. Daarbij geldt voor alle bouwactiviteiten dat er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden, waardoor:
Het volledige onderzoek is te vinden in
De Rijksoverheid stelt risiconormen op het gebied van veiligheid aan inrichtingen, ter bescherming van de omgeving. Naast de wet- en regelgeving mogen gemeenten invulling geven aan een eigen veiligheidsvisie. In de Beleidsnota externe veiligheid gemeente Emmen (april 2013) geeft de gemeente Emmen invulling aan deze beleidsruimte. In de gemeentelijke beleidsnota Externe Veiligheid zijn de ruimtelijke uitgangspunten van de structuurvisie verder uitgewerkt.
In de Beleidsnota externe veiligheid heeft de gemeente Emmen gekozen voor een gebiedsgerichte benadering voor de vestiging van risicovolle activiteiten. Tevens is in het beleid een afwegingskader bij concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet van bestuurlijke uitvoeringsinstrumenten om de kwetsbaarheid van een object of activiteit die niet rechtstreeks onder de begripsbepaling van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) valt bepaald te beoordelen. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met deze nota externe veiligheid.
Het plangebied is geïnventariseerd op de zogenoemde Bevi-bedrijven (vergunde situatie en feitelijke situatie). Hieruit blijkt dat in het plangebied geen Bevi-bedrijven gelegen zijn. Ook is het realiseren van nieuwe bevi-inrichtingen binnen het plangebied niet toegestaan. Op de kaart hierna is dit visueel verduidelijkt. Het plangebied bevindt zich bij de blauwe ster.
Figuur 3-3: Uitsnede plangebied vanuit Risicokaart
Nabij het plangebied bevinden zich geen Bevi-bedrijven die invloed hebben op de planlocatie.
Er bevinden zich in de nabijheid van het plangebied geen buisleidingen, geen hoogspanningsleidingen en ook geen transportroutes van gevaarlijke stoffen.
Ter plaatse van het plangebied bevinden zich geen inrichtingen met een risicocontour waartoe een nadere verantwoording van het plaatsgebonden dan wel groepsrisico dient plaats te vinden. Een nader onderzoek of berekening naar het groepsrisico is dan ook niet nodig.
In deze paragraaf worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. Aangegeven wordt wat de beperkingen en mogelijkheden in het plangebied zijn, bezien vanuit verschillende milieudisciplines.
In voorliggend bestemmingsplan "Erica, Pannekoekendijk (bouw woningen)" komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r., bijlage D, onder artikel 11 (Woningbouw, Stedelijke ontwikkeling, Industrieterreinen) staat onder artikel 11.3 genoemd dat een m.e.r-beoordeling moet plaatsvinden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op de aanleg, wijziging of uitbreiding van woningbouw, stedelijke ontwikkeling of industrieterrein indien het oppervlakte groter is dan 100 hectare of meer als 2000 woningen omvat.
Qua aard, omvang en ligging is voorliggend ruimtelijk plan niet gelijk te stellen aan de betreffende en omschreven activiteit zoals bedoeld in het Besluit m.e.r., immers hier is sprake van de bouw van maximaal 2 woningen.
Echter, op 1 juli 2017 heeft een wijziging in de wet- en regelgeving plaatsgevonden. Een belangrijk nieuw element in het Besluit m.e.r.. is nu het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Deze motivering moet zijn gebaseerd op een toets die qua inhoud (dat wil zeggen: op basis van dezelfde criteria) aansluit bij m.e.r.-beoordeling, de diepgang kan echter anders zijn en er zijn geen vormvereisten.
Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.
Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee uitkomsten leiden:
In bijlage III van de EU-richtlijn m.e.r staan de criteria genoemd waarnaar moet worden gekeken bij de beoordeling. Het algemene uitgangspunt bij een dergelijke beoordeling is dat er geen MER hoeft worden opgesteld, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden. Deze bijzondere omstandigheden kunnen betrekking hebben op:
In de volgende tabel is opgesomd of er sprake is van significante nadelige invloed op het milieu als gevolg van de bouw van de twee woningen.
Op basis van de uitkomsten in dit hoofdstuk 3 – Omgevingsfactoren – is inzichtelijk gemaakt dat er geen belangrijk nadelige gevolgen zijn voor de omgeving en het milieu. Verder hebben de locatie en de omgeving verder geen bijzondere kenmerken die geschaad worden door het initiatief. Gezien de aard van de ingrepen zijn verder geen negatieve effecten te verwachten, zodat op basis hiervan verder kan worden afgezien van het verrichten van een verdergaande (vorm)vrije m.e.r.-beoordeling.
Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt het inpassen van nieuwe functies in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Binnen het plangebied is sprake van nieuw te realiseren woningen. Van belang is na te gaan welke functies/bedrijven zich in de nabijheid van het plangebied bevinden en welk omgevingstype er is.
Direct aansluitend aan het plangebied bevindt zich een bestemming ‘Bedrijf’. Hier bevindt zich een autobedrijf (Luth-Tangenberg). Vanuit de VNG-Reeks ‘Bedrijven en Milieuzonering’ geldt voor een dergelijke garage (met werkplaats) en uitgaande van omgevingstype ‘gemengd gebied’ een normafstand van 0 meter voor geur, 0 meter voor stof, 10 meter voor geluid en 0 meter voor gevaar.
Aan de overzijde bevindt zich ook nog een chinees restaurant. Aangezien er sprake is van gemengd gebied gelden voor het restaurant geen normafstanden richting de woningen.
Om te onderzoeken wat de invloed is van het autobedrijf is hier akoestisch onderzoek voor uitgevoerd naar industrielawaai. Dit onderzoek is uitgevoerd door Ingenieursbureau Spreen. Het rapport, bekend onder de gegevens "Rapport:20 1 81 261 -0 2, Akoestisch onderzoek industrielawaai woningbouwlocatie Pannekoekendijk tussen 1a en 3 in Erica, datum: 13 april 2018’ is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.
Op basis van het onderzoek is het volgende geconcludeerd: Met betrekking tot het maximaal geluidsniveau wordt het toetsingskader alleen ter plaatse van de noordgevel van de noordelijke woning in de dagperiode met 4 dB(A) overschreden als gevolg van het dichtslaan van autoportieren op het showterrein.
Beoordeling in het kader van goede ruimtelijke ordening
De overschrijding van de streefwaarde van 70 dB(A) treedt slechts op als het dichtslaan van het portier plaats vindt binnen een afstand van 10 meter van de woning. Er wordt niet voldaan aan stap 2 van de VNG-publicatie maar wel aan stap 3 van deze publicatie. Op het showterrein zullen in de dagperiode redelijkerwijs slechts 1 à 2 auto’s parkeren. In het kader van goede ruimtelijke ordening is deze activiteit inpasbaar.
Beoordeling in het kader van het Activiteitenbesluit
Het parkeren op het showterrein betreft in principe geen laad- of losactiviteit. De maximale geluidsniveaus ten gevolge van het dichtslaan van de autoportieren in de dagperiode zijn daarom volgens het Activiteitenbesluit niet van beoordeling uitgesloten.
Om te kunnen voldoen aan de geluidsvoorschriften van het Activiteitenbesluit dient er langs de noordelijke erfgrens van de nieuw te bouwen woningen een 1,5 meter hoog (ten opzichte van het maaiveld van het showterrein) en 28 meter lang geluidsscherm wordt geplaatst.
Indien een scherm niet gewenst is, kan worden overwogen een maatwerkvoorschrift op te nemen waarbij voor de noordelijke woning een maximaal geluidsniveau van ten hoogste 74 dB(A in de dagperiode wordt toegestaan.
Op basis van deze rapportage kan worden geconcludeerd dat de woningen inpasbaar zijn in deze omgeving mits rekening wordt gehouden met de in het onderzoek gehanteerde randvoorwaarden.
Binnen het plangebied liggen geen in werking zijnde agrarische bedrijven. Ook in de directe nabijheid (globaal binnen 100 meter) bevinden zich geen agrarische bedrijven.
Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit vastgesteld. Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld bij het landelijk meldpunt. Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal kaarten ontwikkeld. Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek grond te ontgraven en toe te passen. Partijen grond en baggerspecie die niet voldoen aan de bodemkwaliteitskaart en de Nota Bodembeheer van de gemeente Emmen mogen alleen worden toegepast als er sprake is van een nuttige toepassing. Is het werk niet ‘nuttig’, dan is er sprake van het zich ontdoen van ‘nuttig’ gebruik. Tijdelijke uitname zijn werkzaamheden waarbij de grond na korte tijd weer teruggebracht wordt. Een voorbeeld is het graven van een sleuf voor kabels en leidingen. In dat geval hoeft de kwaliteit van de te ontgraven bodem niet onderzocht te worden, tenzij er sprake is van (een verdenking van) bodemverontreiniging.
Aangezien op de locatie Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3) te Erica sprake is van de bouw van twee woningen, waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen (kunnen) verblijven is onderzoek naar bodem noodzakelijk. Op basis van het bodemloket zijn er geen recente gegevens beschikbaar voor het plangebied. Een (nieuw) verkennend bodemonderzoek was noodzakelijk.
Er is door Sigma Bouw en Milieu verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoekrapport, bekend onder de gegevens ‘verkennend milieukundig bodemonderzoek volgens NEN-5740+A1 Pannekoekendijk tussen nr. 1 en 3 te Erica datum 05 april 2018, projectnummer 17-M8314’ is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.
Op basis van het uitgevoerde onderzoek zijn de volgende aanbevelingen gedaan.
Verkennend asbestonderzoek
Op basis van het verkennend bodemonderzoek is een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd.Er is tijdens het onderzoek geen asbest aangetoond in boven- en ondergrond. Het verkennend asbestonderzoe is te vinden in
Aanvullend bodemonderzoek
De omvang van de sterke PAK verontreiniging is vastgesteld. De PAK verontreiniging bevindt zich ter hoogte van de grondwaterstand. In het verkennend onderzoek is PAK licht verhoogd gemeten in het grondwater. In het conceptueel model is grondwater niet nader beschouwd.
Aangezien er in het rapport een nadere onderbouwing ontbreekt of het een oud of een nieuw geval betreft, wordt doorgaans er van uitgegaan dat het een nieuw geval betreft. Dat betekent in dit geval dat de locatie voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden gesaneerd dient te worden tot de achtergrondwaarde. Het aanvullend bodemonderzoek is te vinden in
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones. Uitzondering hierop zijn wegen waar een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt en wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied. Binnen een afstand van 200 meter bevinden zich wegen waarover 50 km/uur gereden mag worden. Het plangebied bevindt zich in de geluidszone van deze wegen.
Behoudens situaties waarbij door Gedeputeerde Staten of het college van burgemeester en wethouders een hogere waarde is vastgesteld, geldt voor woningen binnen een zone 48 dB als hoogst toelaatbare geluidsbelasting van de gevel (Wet geluidhinder 2006). Bij het voorbereiden van een plan dat geheel of gedeeltelijk betrekking heeft op grond behorende bij een eerdergenoemde zone, dienen burgemeester en wethouders een akoestisch onderzoek in te stellen. Indien de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde van 48 dB te boven gaat, kunnen, mits gemotiveerd, burgemeester en wethouders een hogere waarde vaststellen (artikel 83 van de Wet geluidhinder). Er is een akoestisch onderzoek nodig naar wegverkeerslawaai.
Door onderzoeksbureau Spreen is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het onderzoeksrapport, bekend onder de gegevens ‘Rapport:20 1 81 261 -0 1, Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai twee woningbouwlocaties aan de Pannekoekendijk in Erica, datum: 13 april 2018’ is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.
Op basis van het onderzoek is het volgende geconcludeerd ten aanzien van wegverkeerslawaai.
De geluidsbelasting ten gevolge van de Pannekoekendijk bedraagt op de voorgevels meer dan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB (incl. aftrek art 110g Wgh), maar niet meer dan de grenswaarde van Lden = 63 dB (incl. aftrek art 110g Wgh).
Aangezien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden zijn in dit onderzoek bron- en overdrachtsmaatregelen beschouwd.
Indien het bevoegd gezag bron- en overdrachtsmaatregelen als niet doelmatig aanmerkt, dient het college van B&W van de gemeente Emmen te worden verzocht voor de nieuw te bouwen woningen ten gevolge van de Pannekoekendijk hogere waarden vast te stellen van:
Aangezien er een hogere waarde wordt vastgesteld, zal voor deze woningen moeten worden getoetst of de geluidwering van de gevels voldoet aan het Bouwbesluit.
Het onderzoek is te vinden in
Het besluit hogere grenswaarde is te vinden in
Algemeen
Direct ten noordoosten van de twee te realiseren vrijstaande woningen is Autobedrijf Luth-Tangenberg gevestigd. Op verzoek van Brands Bouw is een geluidsonderzoek uitgevoerd om vast te stellen of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor de nieuw te realiseren woningen en of Autobedrijf Luth-Tangenberg niet in de bedrijfsvoering wordt beperkt.
Bij de beoordeling of sprake is van een goede ruimtelijke ordening is aangesloten bij de systematiekuit de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering”. Het autobedrijf valt onder de werkingssfeer vanhet Activiteitenbesluit Milieubeheer. In deze rapportage zijn optredende geluidsbelastingen op de nieuwe woningen als gevolg van de relevante activiteiten bij het autobedrijf getoetst aan de geluidsvoorschriften van het Activiteitenbesluit. Uit dit onderzoek blijkt dat de indirecte hinder ter plaatse van de te realiseren woningen niet relevant is.
Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau
Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) bedraagt op de nieuw te bouwen woningen ten hoogste 42 dB(A) in de dagperiode en 36 dB(A) in de avondperiode. Hiermee wordt voldaan aan de streefwaarden volgens de VNG-publicatie en de geluidsvoorschriften van het Activiteitenbesluit van 50 dB(A) in de dagperiode en 45 dB(A) in de avondperiode.
Maximaal geluidsniveau
Met betrekking tot het maximaal geluidsniveau wordt het toetsingskader alleen ter plaatse van de noordgevel van de noordelijke woning in de dagperiode met 4 dB(A) overschreden als gevolg van het dichtslaan van autoportieren op het showterrein.
Beoordeling in het kader van goede ruimtelijke ordening
De overschrijding van de streefwaarde van 70 dB(A) treedt slechts op als het dichtslaan van het portier plaats vindt binnen een afstand van 10 meter van de woning. Er wordt niet voldaan aan stap 2 van de VNG-publicatie maar wel aan stap 3 van deze publicatie. Op het showterrein zullen in de dagperiode redelijkerwijs slechts 1 à 2 auto’s parkeren. In het kader van goede ruimtelijke ordening is deze activiteit ons inziens inpasbaar.
Beoordeling in het kader van het Activiteitenbesluit
Het parkeren op het showterrein betreft in principe geen laad- of losactiviteit. De maximale
geluidsniveaus ten gevolge van het dichtslaan van de autoportieren in de dagperiode zijn daarom volgens het Activiteitenbesluit niet van beoordeling uitgesloten.
Om te kunnen voldoen aan de geluidsvoorschriften van het Activiteitenbesluit dient er langs de noordelijke erfgrens van de nieuw te bouwen woningen een 1,5 meter hoog (ten opzichte van het maaiveld van het showterrein) en 28 meter lang geluidsscherm wordt geplaatst. Indien een scherm niet gewenst is, kan worden overwogen een maatwerkvoorschrift op te nemen waarbij voor de noordelijke woning een maximaal geluidsniveau van ten hoogste 74 dB(A in de dagperiode wordt toegestaan.
Op basis van deze rapportage kan worden geconcludeerd dat de woningen inpasbaar zijn in deze omgeving mits rekening wordt gehouden met de in dit onderzoek gehanteerde randvoorwaarden. Er is gekozen om een geluidsscherm te realiseren. Hiervoor is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.
Het onderzoek is te vinden in
Figuur 3-4: Perceel met daarop aangegeven locatie geluidsscherm
Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
Projecten die ‘niet in betekende mate’ (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. In de AMvB-nibm zijn de criteria vastgelegd om te kunnen beoordelen of voor een project sprake is van nibm. Zo is een project waarbij in totaal 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg worden gebouwd nog aangemerkt als een Nibm-project. De realisatie van maximaal 2 woningen blijft daarmee ruimschoots onder de drempelnorm. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit is niet nodig.
Omdat ook verder geen significante ontwikkelingen rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOX en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.
In 2003 is het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) gesloten tussen het Rijk, de provincies, de Unie van Waterschappen, het interprovinciaal overleg en de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Met dit akkoord hebben de overheden vastgelegd op welke wijze, met welke middelen en langs welk tijdpad zij gezamenlijk de grote wateropgave voor Nederland in de 21e eeuw willen aanpakken.
In 2007 is het NBW geactualiseerd. Nieuwe klimaatscenario's, stedelijke wateropgaven, ruimtelijke doorvertaling, financiering en uitvoering vragen nadere afspraken. Bovendien is het accent in de loop van de jaren verschoven van planvorming naar uitvoering.
Het vertrekpunt voor het NBW-actueel is dat als Nederland leeft met water, het water ook meer ruimte moet krijgen. Nederland zal dus moeten investeren in de waterhuishouding. Het akkoord benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem. Het geeft aan welke instrumenten worden ingezet om de wateropgave te realiseren, welke taken en verantwoordelijkheden iedere partij daarbij heeft en hoe de partijen elkaar in staat willen stellen hun taken uit te voeren.
Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden, zodat problemen met wateroverlast, watertekort en waterkwaliteit zoveel mogelijk worden voorkomen.
Specifiek betekent dat voor regionale watersystemen dat in 2015 de wateroverlast uit oppervlaktewater door de waterschappen is aangepakt met een adequaat maatregelenpakket, uitgaande van het principe vasthouden, bergen en afvoeren. Daarnaast is voor de waterkwaliteit het NBW-doel om het watersysteem ecologisch en chemisch op orde te hebben en daarna op orde te houden.
De uitgangspunten van het Nationaal bestuursakkoord Water zijn door het Waterschap Vechtstromen en de gemeente Emmen bekrachtigd in het Lokaal bestuursakkoord Water. In dit akkoord is vastgelegd op welke wijze de wateropgave van het Waterschap Vechtstromen zal worden opgelost en worden verdeeld over de gemeenten.
De wateropgave voor het Waterschap Vechtstromen is bepaald op 12.000.000 m3 water. Ongeveer 1.000.000 m3 van deze opgave is de stedelijke wateropgave, voor het overige deel moeten bergingsmogelijkheden worden gevonden in het landelijk gebied. Er is gekozen om de waterberging in het landelijk gebied op vier manieren vorm te geven:
Naast het inzamelen en afvoeren van afvalwater heeft het rioolstelsel een belangrijke functie in de afwatering van de verharde oppervlakken in het plangebied. In een gemengd rioolstelsel worden afvalwater en regenwater 'gemengd' en vervolgens gezamenlijk afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Tijdens perioden met meer neerslag kan het voorkomen dat de rioolberging geheel gevuld raakt en zal rioolwater via de riooloverstorten naar het oppervlaktewater stromen. Een gescheiden rioolstelsel houdt afvalwater en regenwater gescheiden. Afvalwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuivering, regenwater wordt rechtstreeks op het oppervlaktewater geloosd.
Over de afvoer van riolering kan nog het volgende worden aangegeven. Ter plaatse is sprake van een gemengd stelsel. Bij nieuwe ontwikkelingen zal er op eigen terrein een gescheiden stelsel aangelegd moeten gaan worden die bij de erfgrens aan elkaar wordt gekoppeld. Hiermee is het systeem klaar voor een toekomstig gescheiden stelsel van de gemeente.
In de Provinciale Omgevingsverordening (POV) van de provincie Drenthe zijn onder andere waterwin- en grondwaterbeschermingsgebieden vastgelegd. Het plangebied is gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied.
De gemeente Emmen heeft het waterschap tijdig ingelicht over de planvorming. Hierdoor heeft het waterschap de gemeente goed op de hoogte kunnen stellen van de waterhuishoudkundige aspecten binnen het plan. Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding.
Het waterschap is op de hoogte gesteld van het bestemmingsplan Erica, Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3). Het plan is digitaal voorgelegd aan het waterschap via de website www.dewatertoets.nl op 19 april 2018. Op basis van de uitgevoerde toets is sprake van de korte procedure en geldt de standaard waterparagraaf voor dit plan vanwege de geringe impact van het plan op de waterhuishouding.
De standaard waterparagraaf is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.
Het plangebied aan de Pannekoekendijk bevindt zich aan de zuidzijde van de Verlengde Vaart ZZ. Het vormt onderdeel van het gebied waar de kern Erica is ontstaan. Onderstaande topografische kaarten laten zien hoe de kern Erica is gegroeid, waarbij zichtbaar is dat in eerste aanleg de kern is ontstaan bij de brug over de Verlengde Vaart.
De groei en ontwikkeling van Erica heeft met name aan de noordkant plaatsgevonden. Het perceel waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft is in de afgelopen jaren aan de zuidkant daarvan volgebouwd met 3 vrijstaande woningen, zo laten onderstaande luchtfoto’s van 2005 en 2014 zien.
Hierna nog een foto die het heersende straatbeeld weergeeft met de nieuwere woningen die gelegen zijn ten zuiden van het plangebied aan de rechterzijde van de foto.
Het perceel bevindt zich aan de Pannekoekendijk, een doorgaande weg met lintbebouwing. Het perceel is ongeveer 1910 m2 groot. Het perceel is momenteel te omschrijven als een ruderaal terrein. Dat wil zeggen een terrein dat vanwege afbraak van woningen of door andere activiteiten verstoorde grond is voorzien van een weelderige begroeiing van kruiden, struiken en jonge bomen. Onderstaand geeft een goed beeld van de huidige situatie van het terrein.
Het plan voorziet in het opsplitsen van de kavel tot twee kavels met als doel de bouw van twee vrijstaande woningen mogelijk te maken. Op dit moment is het perceel volledig begroeid. Deze begroeiing zal worden verwijderd zodat hier twee vrijstaande woningen kunnen worden gebouwd. Er zijn nog geen concrete bouwtekeningen aanwezig van de beoogde woningen. Vanuit de gemeente is aangegeven dat de woningen met de voorgevel in lijn moeten komen met de vrijstaande woning rechts van de locatie (Pannekoekendijk 3). Tevens is aangegeven dat dezelfde bouwregels gelden als voor deze woning op het perceel Pannekoekendijk 3. Voor wat betreft de ontsluiting is het zo dat de woningen een directe oprit krijgen vanaf de Pannekoekendijk, net als de aan de zuidkant gelegen recentere woningen. Parkeren vindt plaats op eigen terrein, waarbij er op basis van de gemeentelijke parkeernota minimaal 2 parkeerplaatsen per woning aanwezig moeten zijn.
Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.
Het bestemmingsplan ‘Erica, Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3) dient rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker. Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op de "Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012" van het ministerie van VROM.
Voor de verbeelding wordt als ondergrond de Basiskaart Emmen (BKE) gehanteerd. Deze basiskaart bestaat uit de Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) met gemeentelijke aanvullingen in de vorm van extra meetgegevens. Met het oog op de volledigheid en nauwkeurigheid van de aanwezige bebouwing wordt de meest recente versie van de BKE gehanteerd. Hiervoor wordt maandelijks de BKE automatisch herzien. Echter, de ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd. De BKE wordt naast de extra meetgegevens aangevuld met kadastrale gegevens van de Digitale Kadastrale Kaart.
Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en / of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.
De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen over de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld.
Bouwregels
In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarbij de bouwmogelijkheden mee worden gereguleerd. Hoofdgebouwen moeten altijd worden gebouwd binnen een daarvoor aangeduid bouwvlak. Uitgangspunt voor de bebouwing is de bestaande voorgevel. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Waar het wenselijk is om het huidige bebouwingsbeeld in stand te houden zijn tevens aanduidingen opgenomen ten aanzien van bijbehorende bouwwerken of de kapvorm van daken.
Flexibiliteit
Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In het bestemmingsplan zijn diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.
Bij toepassing van een ontheffing en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria:
De bevoegdheid ex. Artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden.
Binnen de bestemming Wonen-Vrijstaand wordt de mogelijkheid geboden voor de bouw van maximaal twee vrijstaande woningen en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen. Dit laatste is tevens bedoeld om ondergeschikte, aan de woonfunctie grenzende voorzieningen (bijvoorbeeld groenvoorzieningen of toegangswegen), waarvan de feitelijke begrenzing niet exact blijkt samen te vallen met de bestemmingsgrens, onder de woonbestemming te brengen. In het bestemmingsplan mag het aantal woningen niet worden vermeerderd, tenzij dit met een aanduiding op de verbeelding anders word aangegeven.
Het hoofdgebouw dient in het bouwvlak gerealiseerd te worden. Het bouwvlak van het hoofdgebouw is per woning op basis van stedenbouwkundige uitgangspunten bepaald. Als uitgangspunt voor de totale bebouwing op het bouwperceel geldt dat het perceel niet meer dan 50% bebouwd mag worden.
Bijbehorende bouwwerken dienen ondergeschikt aan het hoofdgebouw te zijn en mogen in het bouwvlak maar ook op het zij- en achtererf gebouwd worden. Voor het te bouwen m² aan bijbehorende bouwwerken geldt een maximum dat is aangegeven binnen de regels. Wonen in bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan. Naast bijbehorende bouwwerken kunnen tevens andere bouwwerken zoals bijvoorbeeld een dierenverblijf of een overkapping worden gerealiseerd.
Voor deze andere bouwwerken geldt dat overkappingen niet voor de voorgevel mogen worden opgericht. In de woonbestemmingen zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Naast algemene afwijkingen (o.a. vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, bouwen van bijbehorende bouwwerken in de voorgevel van het hoofdgebouw, bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling) zijn er ook specifieke afwijkingsmogelijkheden opgenomen.
Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerder bouwplan. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
In artikel 5 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a. in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.
In dit artikel wordt aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval in strijd met dit bestemmingsplan zijn.
Aan de hiervoor genoemde basisbestemming is de aanduiding ‘molenbiotoop’ toegevoegd. Deze aanduiding werkt naast de onderliggende enkelbestemming door op de gronden die zijn aangeduid. De aanduiding is opgenomen ter bescherming van functies die niet direct zichtbaar zijn in het gebied, maar wel van invloed zijn op de inrichting van de omgeving. De aanduiding ‘Molenbiotoop’ is opgenomen om vrije windvang voor de molen te garanderen. Er gelden beperkingen voor de hoogte van bebouwing binnen het op de verbeelding aangegeven molenbiotoop.
Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10 %. De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.
Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in de Wro.
In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.
In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling.
In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Erica, Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3)".
In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving.
Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en naleven van de regels in het bestemmingsplan. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben.
Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren. De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er alles aan doen om risico’s en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen. Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.
Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan en worden ook toegepast bij de naleving van de regels van het bestemmingsplan.
Het college heeft het bestemmingsplan Erica, Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3) vrijgegeven voor overleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het concept- ontwerpbestemmingsplan is voor overleg verzonden naar verschillende overlegpartners. In de Nota van Beantwoording is het standpunt van het college van burgemeester en wethouders ten aanzien van de verschillende overlegreacties opgenomen.
Voor de inhoud van de overlegreacties en het standpunt van het college wordt verwezen naar voornoemde nota. De Nota van Beantwoording maakt deel uit van het bestemmingsplan Erica, Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3) en is opgenomen als
Tegen het bestemmingsplan Erica, Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3) zijn geen zienswijzen ingediend.
Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd.
De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of meer.
De kosten van het maken van het voorliggend bestemmingsplan worden in dit geval gedekt op grond van de Verordening op de heffing en invordering van leges 2017. Voor dit plan zijn (vooralsnog) door de gemeente geen aanvullende kosten voor onderzoek begroot en gemaakt.
De vaststelling van een exploitatieplan is zodoende niet nodig, aangezien het kostenverhaal nu anderszins verzekerd is.
het bestemmingsplan Erica, Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3) met identificatienummer NL.IMRO.0114.2017028-B701 van de gemeente Emmen;
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;
een beroep,of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend , juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;
een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;
gevel aan de achterzijde van een (hoofd)gebouw;
een bouwwerk, geen gebouw zijnde;
een werk, geen bouwwerk zijnde;
één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;
bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;
de grens van een bestemmingsvlak;
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
werken of werkzaamheden die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige (archeologische) bodemarchief;
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
de grens van een bouwvlak;
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
de grens van een bouwperceel;
een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;
een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;
de bovenste bouwlaag van een hoofdgebouw waarbij de oppervlakte maximaal 15% van de basisoppervlak van het hoofdgebouw bedraagt;
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;
een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;
overdekte stalling voor een of meer auto's;
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
een combinatie van minimaal twee gelijkwaardige functies, zoals in dit bestemmingsplan opgenomen hoofdgroepen van bestemmingen;
locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;
een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;
de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;
een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;
een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;
voor verblijf geschikte al dan niet aan de bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, caravans en tenten;
een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt met ten hoogste één wand (dak op pootjes);
een bouwkundige conctructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;
bouwdeel dat vooruitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel;
de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;
een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaand uit een lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling;
de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
gedeelte van het erf dat aan de voorkant van het gebouw gelegen is;
erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;
voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;
een grondgebonden woning die met andere gelijkwaardige huizen onder een kap of in een rij staat;
een grondgebonden woning waarbij het hoofdgebouw vrij staat van naast gelegen hoofdgebouwen;
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
zelfstandige bewoonbaar gedeelte van een voor wonen bestemd gebouw;
gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het (hoofd)gebouw gelegen is;
een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden;
Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;
de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;
een op de plankaart of in de voorschriften aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
vanaf het peil tot aan de as van de windturbine;
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;
De voor 'Wonen - Vrijstaand' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de gebouwen, wat betreft:
Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
Het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken met de bestemming 'Wonen-Vrijstaand' is slechts toegestaan indien het benodigde geluidsscherm is gerealiseerd en daarna in stand wordt gehouden conform de eisen zoals gesteld in
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:
Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:
De gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' zijn, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor de handhaving van openheid met het oog op een vrije windvang van de molen.
In afwijking van het bepaalde in de daar voorkomende bestemming(en) geldt, ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop', de volgende regels:
(Dit komt neer op een bouwhoogte van 7,50 meter op 200 meter afstand van de molen + 1 meter voor elke verdere 50 meter afstand in oplopende lijn.)
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de regels voor:
het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum van drie per jaar per locatie en een duur van ten hoogste vijftien dagen per evenement, het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement hieronder begrepen.
De toepassing van de in artikel 8.1 genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonnen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer(sveiligheid), agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan ‘Erica, Pannekoekendijk (woningbouwlocatie tussen 1a en 3)’.